התחדשות עירונית ותמ"א 38

מדריכים מקצועיים
המדריך ליזם: 4 צעדים לניתוח מיצוי זכויות בעסקת תמ"א 38

המדריך ליזם: 4 צעדים לניתוח מיצוי זכויות בעסקת תמ"א 38

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

בין אם מדובר במקרה בו יזם מאתר מגרש שנראה לו מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38,ובן אם מדובר במקרה בו דיירי בניין פונים אל היזם לקבל הצעה, על היזם לבצע ניתוח פרטני לאפשרות ביצוע עסקה על פי עקרונות תמ"א 38.

את הניתוח יש לעשות עוד לפני הגשת הצעה לביצוע העסקה. זה נכון גם במקרה של תמ"א 38 תוספות בנייה, וגם במקרה של תמ"א 38 הריסה ובנייה.

מטרת הניתוח הפרטני היא כמובן לברר אם יש לפרויקט היתכנות כלכלית. במקרה שיש היתכנות, הניתוח מאפשר לדעת באיזה מסלול תמ"א 38 יש לבחור- תוספות בנייה או הריסה ובנייה. בנוסף, הניתוח מאפשר להחליט אילו תמורות ניתן להציע לדיירים בעסקה. את הניתוח תעשו על פי הצעדים הבאים:

מציאת המידע הנדרש

את המידע על הבניין אפשר למצוא באתר האינטרנט של הרשות העירונית. ברשויות שבהן יש אתר מפות ניתן לאתר גוש חלקה ובנין ספציפי כדי לזהות את המגרש המיועד לניתוח. לעיתים קיים גם תיק הבניין, ברשויות שהשכילו וסרקו אותו לאתר הגנזך של הרשות המקומית, ואז ניתן לעיין גם בו בצורה מקוונת.

לא לכל הרשויות קיים אתר מפות, ולחלקן יש אתר אך לא נמצא בו המידע הרלוונטי למיצוי הזכויות. אם אין לעירייה אתר, או יש אתר עם מפות בלבד – יש צורך לפנות פיזית לרשות המקומית ולעיין בתיק הבניין בגנזך העירייה, שנמצא בבניין ההנדסה או העירייה.

למידת תיק הבניין וביצוע מדידות

תיק הבניין מספק לנו מידע חשוב על חלוקת הדירות, גודלן, כמות החניות, והשטחים הציבוריים של המבנה הקיים. חשוב לעיין בהיתר הבנייה האחרון שקיים בתיק הבניין, ולבחון אותו מול הקיים בשטח. יש לזכור כי זה המידע הרלוונטי להיתרי הבניה שניתנו בזמנו, והוא לאו דווקא תואם את הקיים בשטח. בשטח יכולות להיות תוספות בנייה וחריגות שלא נמצאות בהיתר, לכן תמיד מומלץ לבצע מפת מדידה על ידי מודד מוסמך, כדי לקבל תמונת מצב ריאלית על הבניין.

אם לא יבוצעו מדידות, יתכן מצב בו מה שחושב על פי היתר הבנייה לא תואם את הקיים בשטח וייוצרו פערים בין התמורות שהוצעו לדיירים, לבין התמורות שניתן לבצע. כך למשל, אם בהיתר נמדדת דירה של 90 מ"ר אך בפועל היא 100 מ"ר, ולדיירהובטחה הגדלה ל-100 מ"ר, בפועל יתברר שלא תבוצע כל הגדלה.

עם זאת, אם בפועל תתגלה הדירה כקטנה יותר מהרשום בהיתר הבנייה, יתברר ליזם שהתחייב להרחבה גדולה יותר משתכנן, דבר שישנה מהותית את עלויות הבנייה וייוצר מצב בו צריך לשנות את ההסכם מול הדיירים. כדי להימנע מטעויות, בכל מקרה של אי ודאות, יירשם בהצעה בדרך-כלל כי זוהי הצעה בלבד ועדכונה יתבצע כשייחתם חוזה, אז יגיע מודד למדוד את הדירות.

למידת תכנית ההתחדשות העירונית ברשות

מידע חשוב שמשלים את התמונה טמון בתוכנית הרלוונטית להתחדשות עירונית ברשות המקומית. יש ללמוד אותה על כל מרכיביה, כדי לקבוע מהם קווי הבניין המותרים, מהי הצפיפות המותרת לתכנון, מה גובה הקומות המותר, ומהו תקן החניה הנדרש. יש לזכור כי תכניות ההתחדשות העירוניות שונות מרשות לרשות, וכי הרשויות מעדכנות או משנות אותן לעיתים.

אם יזם לא מכיר את התוכנית הרלוונטית ברשות העירונית בו מתקיים הפרויקט, ההצעה יכולה להתגלות לאחר הגשתה כלא רלוונטית לחלוטין ובכל פרמטר, כמו במספר הקומות, הדירות, וקווי הבניין. במקרה שיתבררו אלה לאחר הגשת ההצעה, היא תתגלה כבלתי אפשרית והפרויקט עלול ליפול.

שקלול כל הפרמטרים

לאחר שעברנו על תיק הבניין ותוכנית ההתחדשות העירונית – נוכל לשקלל את כל הנתונים יחד. כדי לעשות זאת, יש לשלב את כל הפרמטרים שנאספו מתיק הבניין, כולל המדידות בשטח, בטבלה מספרית שתספק תמונת מצב על הקיים בשטח. לתוך הטבלה נערוך גם את הנתונים וההגבלות מהתכנית להתחדשות עירונית של הרשות.

טבלה שכזו תכלול את כל הפרמטרים התכנוניים כגון: שטח החלקה, "אחוזי בנייה תב"עיים", קווי בניין, הפקעות מסומנות, ממדי המגרש, וניתוח אפשרות תכנונית. כך תוכל הטבלה לשקף את מה שניתן לתכנן ולבנות על המגרש, ובכלל זה את התמורות האפשריות שניתן להציע לדיירים - כמו הרחבת דירות, מרפסות, חניות ומעליות. כמו כן, הטבלה תשקף את יתרת התמורות ליזם.

טבלת המידע מאפשרת ליזם לשקלל את כל הפרמטרים באופן ש שישקף את "הסחורה" שברצונו למכור, מול חובות הביצוע שלו ועלויותיהן, והיא זו שתספק את ה"גו נו-גו" הראשוני.

בנוסף לשקלול כל הפרמטרים הידועים, חשוב לזכור כי קיימים גם תרחישים בלתי צפויים למיניהם. למשל, אם יזם לא מכיר את האזור ולא יודע אם קיימים בו מי תהום – תגלית של מי תהום לאחר מעשה תייקר את העלויות בצורה משמעותית ויכולה אף להפיל את הפרויקט. לכן, יש לקחת בחשבון גם את הבלתי צפוי בחישוב הכדאיות הכלכלית. יש לזכור שהטבלה מספקת את תמונת המצב הקרובה ביותר למציאות, אך ייתכנו סטיות קלות. הסטיות הללו בגודל השטחים, המשוערכות בכ-5%, הן סטיות שנשארות לרוב בהסכם.

לסיכום, לאחר ביצוע ארבעת הצעדים שפורטו, יש בידי היזם ניתוח שמאפשר לו לקבל אישור כדאיות, ובהמשך יאפשר לו לבחור מסלול - האם תמ"א 38 תוספות בנייה או תמ"א 38 הריסה ובנייה. או אז יגיש היזם הצעה לדיירים, הבנויה על פי הפרמטרים שנבדקו תכנונית וכלכלית, בה יפורטו התמורות לדיירים, והתמורות ליזם. ומכאן נשאר להגיע להסכמות ולצאת לדרך.

*** הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר

אסף שאול מדריך כדאיות

כך תבחנו את פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 בדירה להשקעה

כך תבחנו את פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 בדירה להשקעה

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

בעקבות אישורה של תוכנית הרובעים בתל-אביב, הולכים ומתרבים בעיר פרויקטים של תמ"א 38 (הריסה ובנייה או תוספת בנייה). לכן, כשמחפשים היום דירה להשקעה בתל-אביב חשוב לבחון לא רק את ערך הדירה הנוכחי, אלא גם את פוטנציאל ההשבחה שלה, למקרה שיבוצע בבניין פרויקט תמ"א 38.

חשוב להעלות שאלות כמו - כמה קומות "תטפס" הדירה? האם אפשר יהיה להוסיף לה חניה? ובכלל, בכמה יעלה הדבר את ערך הדירה? חשוב לעשות זאת כדי לוודא שההשקעה תהיה נכונה גם שנים קדימה.

ראשית, כדי לברר את פוטנציאל ההשבחה, יש לברר את כל הפרטים על מצבה הנוכחי של הדירה. פרטים אלה נמצאים בתיק הבניין, בו מפורטים נתונים על הבניין כמו כמות דירות, גודלן, ושנת בנייה. הנתונים האלה נגישים היום באתר העירייה, שם סרוקים כל תיקי הבניין. אם גם לאחר העיון בתיק הבניין עדיין עולות שאלות, ניתן לבקש ייעוץ מאדריכל או עו"ד הפועל בתחום.

לאחר שקיבלתם את כל המידע הרלוונטי, יש עוד כמה פרטים חשובים שצריך לוודא:

1. לפי החוק כדי לעמוד בתקן לביצוע תמ"א הבניין חייב להיות בן יותר מ-35 שנה, כך שנבנה לפני שנת 80. צפוי עדכון לחוק שיאפשר לבניינים ללא ממ"דים גם לעמוד בתקן (לרוב בניינים שנבנו לפני שנת 1992). האם הדירה המיועדת נמצאת בבניין כזה?

2. יש לברר עם ועד הבית מה נכונותם של דיירי הבניין לביצוע פרויקט תמ"א. כדי להבין את תמונת המצב כדאי לברר כמה דיירים מהבניין מתגוררים בשכירות וכמה הם בעלי הדירות עצמם. בדרך כלל, ככל שיש יותר דיירים שוכרים כך קל יותר להגיע להסכמה על ביצוע הפרויקט, מאחר שהדירות מתפקדות כדירות להשקעה ולא למגורים, ואינטרס בעלי דירות להשקעה הוא להשביח את ערך הדירות.

בנוסף, כדאי גם לברר אם הדיירים כבר גילו התעניינות בביצוע פרויקט תמ"א או אף קיבלו הצעות מיזמים, והאם יש סרבנים עקרוניים. בניינים עם סרבנים עיקשים יכולים להיות בעייתיים יותר להוצאת פרויקט לפועל, מאחר שההליך המשפטי שיידרש מול אותם סרבנים הוא יחסית ארוך ודבר זה עלול לעכב את הפרויקט עד להחלטת בית המשפט בנדון.

3. רצוי למצוא בניינים שיש בהם מעט דירות ומגרש גדול. ככל שהיחס בין גודל המגרש למספר הדירות הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי להשבחה. יחד עם זאת, כשיש פחות דיירים, ההתעסקות בהכנה לקראת הפרויקט יותר קלה וככל שהמגרש גדול יותר ויש בו פחות דירות, כך גם גדולה הסבירות להרחבה או הגדלה של הדירות.

4. עדיפים בניינים ללא דירות גג וללא חריגות בנייה משמעותיות. דירות גג מצמצמות את זכויות הבנייה שמקבל היזם, לכן הן גם מצמצמות את רווחיות הפרויקט. בנוסף, דיירים בדירות גג לרוב מעוניינים להישאר בדירות שלהן, וככל הנראה יתנו את ביצוע הפרויקט בזכות להישאר בדירת הגג בבניין המחודש. מסיבות אלה, בבניינים כאלה נוצרות מחלוקות גדולות יותר ונוטים להתקיים בהם פחות פרויקטים של תמ"א.

כמו כן, יש לשים לב לבניינים בהם יש דיירים שהוסיפו תוספות בנייה ללא היתר. אלה יבקשו להתייחס לתוספות הבנייה כחלק משטח הדירה שלהם גם בדירה העתידית, ויכולים לטרפד את הפרויקט אם לא תהיה היענות לדרישה שלהם.

5. עדיפים בניינים בני ארבע או שלוש קומות על עמודים. בפרויקטים של תמ"א 38 בתל-אביב ניתן לקבל זכויות לבניית שמונה קומות (ברובע 4 בעיר), כך שרק בבניינים אלה נשמר היחס הנדרש לכדאיות כלכלית של הפרויקט עבור היזם – יחס של 1:1.

6. עדיפים בניינים ללא חנויות מסחר בקומת קרקע, מאחר שאלה מגבילות את הסיכויים של הפרויקט לצאת לפעול. כשקיימות חנויות מדובר לא רק על פינוי דיירים, אלא גם על פינוי עסקים - הליך מורכב יותר מפינוי דירות, כך שקשיים רבים מוערמים על אפשרות ביצוע הפרויקט.

כדאיות ופוטנציאל על-פי סוגי תמ"א - 38 ו-38/2:

כך תבחנו את כדאיות ההשקעה בדירה לפני תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה):

1. ברוב הפרויקטים כל דירה עוברת למיקום גבוה יותר בבניין החדש, בדרך-כלל קומה אחת מעלה. לכן, קיימת עדיפות לדירות קרקע, דירות מרתף, או דירות בקומות גבוהות ללא מעלית, מאחר שפוטנציאל ההשבחה שלהן גבוה יותר. לכן, דירות שלפני הפרויקט הערך שלהן נמוך יחסית - יושבחו בצורה משמעותית על-ידי ביצוע הפרויקט, והערך שלהן יגדל יותר מדירות ללא חיסרון, וכמובן שהרווח עליהן יהיה בסופו של דבר גבוה יותר.

2. עדיפה דירה ישנה והרוסה מדירה משופצת. בדומה לחיסרון המיקום בבניין, גם מצב הדירה הרעוע הוא חסרון נוכחי אך בעל פוטנציאל, כזה שבעצם מאפשר לדירה לעבור השבחה משמעותית יותר באמצעות ביצוע פרויקט הריסה ובנייה. ערך הדירה בעת הרכישה יהיה נמוך הרבה יותר מהערך שלה לאחר השלמת הפרויקט, אז יהיה מדובר בדירה חדשה לחלוטין, והרווח עליה יהיה גבוה יותר.

3. קיימת עדיפות לדירות בבניינים ללא חניות. גם מחסור בחניה הוא חיסרון שמאפשר לדירה השבחה משמעותית יותר. מאחר שכיום מספקים חניות לכל הדירות בבניינים החדשים, התמורה תהיה אותה תמורה - בין אם בקניית דירה עם חניה ובין אם בקניית דירה ללא חניה. לכן, עדיפה רכישה של דירה בלי חניה, שמחירה נמוך יותר, ושלאחר ביצוע הפרויקט תעלה את ערכה.

4. יש לשים לב לאזורים מיוחדים בעיר, כמו "אזור ההכרזה של אונסקו", בהם יש מגבלות שונות, דוגמת מגבלות גובה שלא מאפשרות בניית בניינים בהם מעל 6.5 קומות. מגבלת גובה פוגעת בכדאיות הכלכלית של היזם, לכן הסיכוי שהפרויקט ייצא לפועל בבניין באזור כזה נמוך יותר.

כך תבחנו את כדאיות ההשקעה בדירה לפני תמ"א 38/1 תוספות בנייה

1. חשוב לבדוק שגרם המדרגות מספיק גדול לבניית מעלית. אם אין מקום למעלית, פוטנציאל ההשבחה לא ימצה את עצמו.

2. חשוב לוודא שיש במגרש מקום לתוספת מקומות חניה, או תוספת של מתקן חניה אוטומטי, בין אם תת-קרקעי או לא. תוספת חניה לדירה היא תוספת ערך משמעותית - כיום בת"א מדובר על כחצי מיליון שקל תוספת לערך הדירה.

3. חשוב לבדוק שקיים במגרש מספיק מקום לתוספת שטחים – כמו ממ"דים ומרפסות. בתל-אביב מותר להתקרב בבנייה עד שני מטרים מקו הבניין הצידי, ובאחורי עד 3 מטרים. בנוסף, צריך שהמרווחים שקיימים יהיו גדולים מהנתונים האלה, זאת כדי שיהיה מספיק מקום לבנייה והרחבה. אם אין מספיק מקום להרחבה, פוטנציאל ההשבחה לא ימצה את עצמו.

*** הכותב הוא בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית

רון חן מדריך להשקעה

פרויקט תמ"א 38 - המדריך המלא למשקיעים מתחילים

פרויקט תמ"א 38 - המדריך המלא למשקיעים מתחילים

*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון

אם החלטתם לבצע השקעה כספית, כעת אתם ודאי בוחנים כיצד להשקיע את הכספים. את המצב בפיקדונות בבנק אתם כבר מכירים, ויודעים שהריבית נמוכה עד אפסית ולא תניב לכם כל תשואה מאפיק זה. אך לסחור בבורסה לא מתאים לכם, כי השוק הפך תנודתי מדי בשנים האחרונות. ודאי נחשפתם גם לאפשרות של השקעה ריאלית - שאינה סחירה והתשואה בה יציבה. בין ההשקעות הריאליות השקעה בשוק הנדל"ן היא מהבטוחות בישראל כיום. זהו שוק לא תנודתי לעומת שווקים אחרים, עם עליית מחירים קבועה בשנים האחרונות, וגם אם מתרחשת בו עצירת מחירים מדובר בעצירת ביניים בלבד.

מאחר שכמעט ואין קרקעות פנויות במרכז הארץ, תמ"א 38 היא הדרך היחידה היום לבנות דירות חדשות באזורי ביקוש בלב ערים מרכזיות. פרויקטים של תמ"א 38 נוטים להסתיים מהר יותר מבנייה חדשה, מכיוון שהבנייה נעשית בבניין בו גרים דיירים, והם מדרבנים את קצב הבניה.

ההשקעה בתמ"א 38 משמעה מתן מימון ליזמים עבור ההון הנדרש להם לביצוע הפרויקטים. הדרך הבטוחה ביותר היא להשקיע באמצעות קרן להשקעות אלטרנטיביות, המתמחה בהשקעות בתמ"א 38.

הכירו את סוגי הקרנות

לקרנות הקיימות בשוק ארבעה מאפיינים מרכזיים הנעים על שני צירים: נקודת הכניסה למימון הפרויקט - טרום היתר או בשלב ההיתר; צורת המימון - חלוקה ברווחים או הלוואה. קרנות רבות משלבות בין כמה מאפיינים, כשהנפוצות ביותר הן קרנות המשלבות בין חלוקה ברווחים לטרום היתר, וקרנות מימוניות בשלב היתר.

קרנות טרום היתר - אלו קרנות המממנות עבור היזם את הפרויקט החל משלב חתימת הסכם עם בעלי הדירות. משך זמן ההשקעה בקרן כזו אינו ידוע, מאחר וישנה תלות גדולה בהליכים הבירוקרטים ברשויות השונות. ישנו סיכון גדול שהפרויקט לא ייצא לפועל, אם הרשות העירונית תיזום לאחר חתימת ההסכם תב"ע חדשה או תאמץ מדיניות שונה שעלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט (כגון תכנית הרובעים בתל אביב). במקרים כאלה עלול הפרויקט להיעצר או להתבטל, כך שתקופת ההשקעה תתארך לזמן בלתי מוגבל, וההשקעה תהפוך ללא נזילה מבלי לדעת מתי ניתן יהיה לקבלה חזרה.

גם אם לא ייעצר לגמרי הפרויקט, קיים סיכון משמעותי שהוא יתארך - כמו במקרים בהם פרויקטים נתקעים בוועדה המקומית לתכנון ובניה (למשל עצירת ההיתרים בעיריית רמת גן בעקבות בג"צ) - וכך יתווספו מספר חודשים בהם ההשקעה סגורה עד שתושב. בנוסף, בקרנות טרום היתר היזמים לוקחים סיכון מינימלי, מכיוון שהם לא מוציאים כמעט כל הון משל עצמם, ומי שלוקחים על עצמם את הסיכון המשמעותי הן הקרנות המממנות - קרי המשקיעים. היתרון בסוג קרן שכזו היא שהתשואה הצפויה גבוהה משמעותית. מאחר שהמשקיע נושא בנטל הסיכון - הוא זכאי לתשואה גבוהה יותר.

קרנות בשלב קבלת היתר הן קרנות שנכנסות למימון היזם בשלב בו ניתן כבר שובר אגרות להיתר בניה, כך שמיד לאחר התשלום שלו יוצא היתר הבניה וניתן יהיה להתחיל את בניית הפרויקט באופן מידי. במקרה זה לא יכולים לצוץ עיכובים בירוקרטים וההשקעה סגורה למשך זמן ידוע מראש, עד להשבת הקרן והתשואה למשקיעים. בנוסף, אין כלל חשש שהפרויקט לא ייצא לפועל או יתגלה כלא כלכלי - מאחר והיתר הבניה כבר קיים. ההשקעה כאן יותר בטוחה מאחר והיא כבר לא השקעה על הנייר - אלא בדמות זכויות בנייה קיימות ומאושרות על ידי הועדה לתכנון ובניה. החיסרון בהשקעה כזו הוא שהתשואה נמוכה יותר מקרן טרום היתר מאחר וקיים פחות סיכון, אך יחד עם זאת התשואה גבוהה למדי בשוק של ריבית אפסית.

קרנות חלוקה ברווחים הן קרנות שנכנסות כשותפות עם היזם בפרויקט כך שנעשית חלוקת רווחים בין היזם לקרן. השותפות הזו חושפת את המשקיעים בקרן להשפעה של שינויים במחירי הדירות או עלויות הבנייה. המשקיע בקרן כזו עלול להיחשף גם לכל הסיכונים היזמיים החלים על יזם נדל"ן - כגון נשיאה בנטל תביעת דיירים בגין ליקוי בנייה -מאחר והמשקיע הוא שותף לכל דבר. מאחר שהמשקיע הוא שותף ברווחיות הפרויקט, המיסוי בהשקעה מסוג זה גבוה יותר ועשוי להגיע לגובה המס השולי.

חיסרון נוסף הוא שההשקעה הינה בפרויקט ספציפי, לעומת מתן הלוואה ליזם, ולכן התשואה קשורה בקשר הדוק ברווחיות הפרויקט. בעקבות השותפות ברווחים, התשואה בהשקעה כזו גבוהה יותר - במקרה והפרויקט יצליח המשקיע יקבל תשואה גבוהה עוד יותר. אך אם הפרויקט לא יצליח או עלויות הבניה והפרויקט כולו יגדלו, המשקיע עלול להפסיד.

קרנות מימוניות הן קרנות בהן מתבצעת הלוואה ליזם לביצוע הפרויקט, ובהתאם לכך על היזם להחזיר את ההלוואה בתום הפרויקט ללא קשר לרווחיות שלו. בהשקעה כזו אין השתתפות עם היזם בסיכוני הפרויקט ונחסכת החשיפה להשפעות כמו עליית עלויות הבנייה או ירידת מחירי הדירות. מהצד השני מאחר ואין השתתפות עם היזם בפרויקט, לא קיימת השתתפות ברווחים. התשואה אמנם נמוכה יותר מקרן של השתתפות ברווחים אך לא תלויה בהצלחת הפרויקט - בעקבות כך היא תשואה בטוחה יותר. גם המיסוי בהשקעה שכזו נמוך יותר מאחר שמדובר בהלוואה.

איך לבחור את הקרן המתאימה לכם?

כצעד ראשון בחן את עצמך - איזה סוג משקיע/ה את/ה? האם את/ה משקיע/ה לראשונה בחייך וחושש/ת מסיכון או שיש לך התנסות עם השקעות ואתה חובב סיכונים, או אולי להיפך. בכל מקרה ברר האם בתור משקיע חשובה לך תשואה גבוהה או חשובות לך בטוחות, והאם חשוב לך לדעת בדיוק את משך הזמן שההשקעה תהיה סגורה עד להשבתה, או שיש לך "מרווח נשימה" כלכלי.

למי שמעוניין בתשואה גבוהה, חובבי סיכונים ובעלי אורך רוח, תתאים קרן טרום היתר. התשואה הצפויה בקרן כזו גבוהה יותר, והמשקיע חובב הסיכונים אינו חושש מהסיכון הכרוך בה. כמו כן תתאים למשקיע כזה קרן חלוקת רווחים, גם כן מאחר והתשואה בה גבוהה יותר ותלויה בהצלחת הפרויקט - סיכון שהוא אינו חושש לקחת. למשקיע שונא הסיכונים המעוניין במשך זמן ידוע מראש להשבת ההשקעה, תתאים קרן מימונית בקבלת היתר, שמבטיחה לו משך השקעה ידוע מראש, בטוחות אמיתיות ולא זכויות בנייה על הנייר.

מצאת את סוג הקרן המתאים לך? כעת יש לבדוק את הרקורד של הקרנות המתאימות.

בדיקת הרקורד של הקרן הוא הדבר החשוב ביותר בבחירת הקרן להשקעה. לב ליבה של השקעה בתמ"א 38 היא בבחירת היזם אתו מתקשרת הקרן, לכן חשוב להתקשר עם קרן שבוחרת יזמים ופרויקטים בקפידה, תוך הקפדה על הבטחת כספי המשקיעים. מידע זה ניתן לבדוק ראשית באתר הקרן - שם נברר האם הקרן מימנה פרויקטים בעבר וכמה, עם אילו יזמים התקשרה הקרן, מהו הניסיון של מנהלי הקרן בנדל"ן בכלל וביזמות נדל"ן בפרט, ומהו ניסיון מנהלי הקרן בתחום התמ"א 38.

חשוב שמנהלי הקרן יהיו בעלי ניסיון בתחום ספציפי זה כדי להבין טוב את עולם היזם ולהימנע מהתקשרות עם יזמים שאינם מתאימים. בעת איסוף המידע על הקרן או בפגישה הראשונית עמה, חשוב לראות פרויקטים בפועל שהקרן מימנה, ולא רק הבטחות על פרויקטים עתידיים. זאת כדי להימנע מסיטואציה בה הקרן לא מסוגלת להתקשר עם יזם וכספי המשקיעים יושבים ללא שימוש ואינם צוברים תשואה בפועל.

למה לצפות וממה להיזהר

תשואה גבוהה מדי המובטחת אמורה להדליק נורה אדומה - יתכן שמדובר בקרן טרום היתר במסווה של קרן היתר, ויש לבדוק זאת לפני ההשקעה.

על פי המקובל בשוק, הקרן אמורה לספק דוחות שוטפים/רבעוניים עם פירוט הפרויקטים בהם הושקעו כספי המשקיע. מומלץ לבקש מהקרן לפני ההתקשרות דוח לדוגמה של השקעות קודמות. אי הצגת דו"חות מעידה על בעיה בהתקשרות עם יזמים ועלולה להצביע על קרן אשר כספי המשקיעים שלה אינם מושקעים בפרויקטים בפועל.

חשוב להבין שהמיסוי קשור לסוג ההשקעה - מימונית או השתתפות ברווחים - ויש לקבל מהקרן לפני ההתקשרות נתונים מבוססים לגבי גובה המיסוי בהתאם לסוג ההשקעה.

חשוב לבדוק שהקרן מתמחה בתמ"א 38 ושההשקעה היא בפרויקטים מסוג זה בלבד, ולא בפרויקטים מסוגים דומים כמו פרויקטים של בניינים לשימור, שהם מסובכים יותר לביצוע ובעלי דרישות בירוקרטיות מחמירות.

יש להיזהר מקרנות שמבטיחות תשואה חודשית/רבעונית - מאחר שיתכן שמדובר בהשקעת פירמידה. משך פרויקטים של תמ"א 38 הוא כשנתיים, במהלכן הכספים מושקעים בבנייה ואינם נזילים כלל, ולכן לא ניתן לספק הבטחה שכזו אלא ממקור חיצוני.

חשוב לשים לב כי כספי המשקיעים מופקדים אצל נאמן חיצוני לקרן, המפקח על העברת הכספים ליזמים בהתאם להתקדמות הבניה.

עשה ואל תעשה בהשקעות תמ

*** הכותבת היא עו"ד, דירקטורית, חברת ועדת ההשקעות ומנהלת התפעול בקבוצת דייברגון השקעות ריאליות

*** פרסום המידע אין בו משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה. על כל אדם לבצע בדיקה ואימות תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. אין במידע המופיע בפרסום זה כדי להוות הצעה והוא נועד לשם מתן אינפורמציה כללית בלבד.

מורה נבוכים - כל מה שצריך לדעת בדרך לתמ"א 38

מורה נבוכים - כל מה שצריך לדעת בדרך לתמ"א 38

***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

אתם מתגוררים בבניין ישן, בלי מעלית וממ"דים? סביר להניח שהבניין עומד בתנאים לביצוע תמ"א 38 (תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה). מהרגע שוועד הבניין החליט כי הוא רוצה לקדם פרויקט לחיזוק המבנה יש לא מעט שלבים לעבור ולא מעט בדיקות לבצע כדי להבין האם הבניין עומד בקריטריונים הדרושים ומה ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. להלן מורה נבוכים למי שרוצה ליזום תמ"א 38 בבניין בו הוא מתגורר, מהשלבים הראשוניים של התהליך ועד לנקודות הקטנות שיש לשים אליהם לב.

מתחילים - מה לבדוק?

ראשית, בעלי דירות בבניין שמעוניינים לקדם את התהליך כדאי שיבדקו האם המבנה זכאי להטבות של תמ"א 38, כלומר, האם הוא קיבל היתר בנייה לפני הראשון לינואר 1980. כל בניין מגורים בישראל שנבנה לפני השנתון הזה נכנס לתוכנית. מדובר בבדיקה פשוטה שניתן לבצע בפנייה למחלקת ההנדסה בעירייה וסביר להניח שבעלי דירות ותיקים ידעו להגיד מתי הוא נבנה גם בלי לפנות לעירייה.

לאחר שהתברר כי ישנה זכאות לביצוע הפרויקט, מתפצלת הדרך לשני מסלולים מרכזיים: האחד, פרויקט תמ"א 38 אותו יוזמים בעלי הדירות באמצעות ועד המרכז את הפעילות. מסלול שני - יזם או גורם אחר שפונה לבעלי הדירות ומציע לקדם את הפרויקט.

בשני המקרים יש הרבה דברים משותפים, אך הדבר החשוב ביותר שיש לתת עליו את הדעת הוא סל הזכויות של הבניין והדאגה לאינטרס של בעל הדירה.

במסלול הראשון, הדיירים מתחילים לגבש את הפרויקט והשלב הראשון צריך להיות אסיפת דיירים בה יש לברר האם יש הסכמה מכלל בעלי הדירות. אם יש הסכמה של 100% מבעלי הדירות - המצב מצוין והוא יקל גם על השלבים הבאים. אם אין הסכמה גורפת צריך לדעת שגם הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות מספיקה על פי החוק, אולם צריך לדעת מראש שהמתנגדים לא יעשו חיים קלים לשאר הדיירים, אם מסיבות מוצדקות ואם לא, והרבה יזמים יוותרו על הפרויקט כדי לא להיקלע לסכסוכים שיעכבו או אף יבטלו את הפרויקט.

יש הסכמה?

אי הסכמה של חלק מבעלי הדירות היא מציאות די שכיחה ולא מעט בעלי דירות מתנגדים בשלב הראשוני. אך צריך לזכור שלאחר שבעלי הדירות שומעים את בעלי המקצוע ומקבלים הסבר מפורט אודות הפרויקט, במקרים רבים הם משנים את דעתם. מסיבה זו אסור להתייאש אם המתנגדים צצים כבר בישיבת הדיירים הראשונה.

לאחר שיש הסכמה על קידום תהליך בבניין, כדאי ורצוי לבחור ועד שיטפל בכל הנושאים הקשורים בפרויקט.

צריך לדעת מראש - תמ"א 38 היא תהליך ארוך ולא פשוט ומי שנבחר לעמוד בראש הועד צריך לדעת זאת ולהיות מוכן להשקעה ניכרת של זמנו הפנוי. השלב השני הוא למצוא עורך דין שבקיא בתמ"א 38. השנה ימלאו 10 שנים לאישורה של תמ"א 38 ולמרות שאין עדיין הרבה בניינים שחוזקו יש לא מעט בעלי מקצוע שמתמחים בתחום. באותו הזמן, יש גם הרבה בעלי מקצוע שזיהו שמדובר בתחום מתפתח ויש לברור בין שלל ההיצע את מי שיש לו ניסיון מוכח בתחום.

הדבר נכון לגבי כל בעל מקצוע איתו מתקשרים בעלי הדירות בזמן הפרויקט, החל מעו"ד, דרך שמאי מקרקעין ועד ליזם או קבלן ביצוע. מכל אחד צריך לדרוש ניסיון מוכח, כתובות של פרויקטים בהם טיפל ומספרי טלפון של לקוחות שעברו איתו את התהליך. גם בדיקה עצמאית של הפרויקטים מצד בעלי הדירות לא תזיק וביקור בפרויקט שעובר או עבר חיזוק, ונקישה על כמה דלתות בבניין, תוכל מאוחר יותר לאפשר לכם לישון בשקט בזמן שתפקידו את הבניין שלכם בידי בעלי המקצוע.

הזוית המשפטית

לאחר שכירת עו"ד יש לנסח חוזים להסכמה על ביצוע הפרויקט ולנסות להבין במידת האפשר מה ניתן לבצע בבניין, מה הזכויות המוקנות על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר), אילו תמורות ניתן לבקש מהיזם ומה ההיתכנות הכלכלית לביצוע הפרויקט בבניין. נקודה חשובה נוספת לדון עליה עם העו"ד היא כל נושא הבטוחות. מה קורה אם הקבלן נתקע? מה עושים במקרה ואין כסף להשלמת הפרויקט? באילו פטורים ניתן להשתמש במסגרת הפרויקט בהיבט המיסויי ועוד. מדובר בדברים חשובים שיש להקדיש להם את הזמן הראוי.

לאחר שנבחר עו"ד שמסייע לדיירים בקידום הפרויקט ניתן להרחיב את סל בעלי המקצוע. ניתן לשכור שמאי מקרקעין שיבדוק מה ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כדי להגיע מוכנים למו"מ עם היזם, מהנדס שיקבע מה דרך החיזוק האופטימאלית וגם יועץ ביטוח שיקבע מה הפוליסות שיש לעשות בהם שימוש כדי להגן על בעלי הדירות שעומדים לגור באתר בנייה. לגבי נחיצות כל בעלי המקצוע, כל אחד מהם יועיל בתחום התמחותו. יש כאלו שיגידו שזה מחויב המציאות ויש אחרים שיטענו שמדובר בהוצאה מיותרת ובבירוקרטיה נוספת. גם כאן תמיד כדאי להתייעץ עם בעלי דירות שכבר עברו את התהליך.

אנשי המקצוע

מבחינת ההיבט הכספי של כל אחד מבעלי המקצוע, בדרך כלל מי שנושא בסופו של דבר בעלות הוא היזם או הקבלן שנבחר בשלב מאוחר יותר לבצע הפרויקט, אבל הדברים הללו צריכים להיות מעוגנים בחוזה מול בעלי המקצוע וגם מול היזם. בנוסף תמיד צריך לזכור שיכולה להיות בעיה של ניגוד ענייניים בין בעל מקצוע שמייצג את בעלי הדירות מחד אך מקבל את התשלום מהיזם מאידך. יש לבעיה זו פתרונות כאלו ואחרים אבל על ועד הבניין להחליט מה הדרך בה יבחר לפעול.

לאחר שגובש הסכם, ההיתכנות הכלכלית ברורה יחסית וכך גם התמורה האפשרית לבעלי הדירות, ניתן לפנות ליזמים וקבלנים לקבלת הצעות. ככל שהבניין אטרקטיבי יותר כך יגדלו פניות הקבלנים כדי לבצע הפרויקט. גם בנקודה זו חשוב להדגיש כי הניסיון משחק תפקיד חשוב מאוד. כל יזם שמבטיח הרבה מאוד אך לא ביצע פרויקט של תמ"א 38 מגלם סיכון. פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מאוד וגם קבלנים שבנו פרויקטים רגילים גדולים או מורכבים לא מבינים את התמונה המלאה עד שלא נכנסו לפרויקט שכזה.

מתי מתפשרים?

יש לא מעט חברות שכבר פועלות בענף ולכן כדאי למצוא מישהו שכבר התנסה בתהליך על בניין אחר. במסגרת המשא והמתן עם היזם או הקבלן יש לשמור על האינטרס של בעלי הדירות אולם גם לדעת שבשורה התחתונה, ייתכן ויהיה צורך להתפשר על תמורה כזו או אחרת כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל. לא תמיד מדובר בהתעקשות של הקבלן שרוצה להרוויח יותר אלא גם במגבלות תכנוניות של הפרויקט שיקבעו האם ניתן לבצע אותו או לא.

כדאי תמיד לזכור שעדיף לקבל תוספת קטנה יותר במ"ר בדירה, לוותר על מחסן או חניה, מאשר פרויקט שכלל לא יוצא לדרך. במקביל, בכל הקשור לתמורה ולתכנון אפשר לנהל משא ומתן אבל בסוגיית הבטוחות לבעלי הדירות יש לדאוג שהכל מובן ומוסכם מראש ולא לאפשר חריגות.

כאמור, מסלול נוסף של קידום פרויקט תמ"א יכול להתחיל מפנייה של יזם או קבלן לבעלי הדירות בבניין. מדובר בהליך מעט שונה אולם גם כאן יש לבדוק היטב מה ההצעה ולהתקדם לאט ובליווי גורמי מקצוע מתאימים. גם במקרה הזה יש לשכור עו"ד שיעמוד על זכויות בעלי הדירות וגם במקרה הזה יש לבחון היטב את ההצעה שמגיש היזם, בעיקר האם היא תואמת את המציאות התכנונית האפשרית וגם את מה שמאפשרת הרשות המקומית לבצע.

חשוב להדגיש שלעיתים לא יהיה זה יזם או קבלן שיחתים בעלי דירות על ביצוע פרויקט. יש לא מעט גורמים בתחום הזה שפועלים כדי למצוא בעלי דירות שיחתמו על מסמך שיעיד על הסכמה לביצוע פרויקט. עם המסמך הזה יכול אותו גורם לפנות ליזם או קבלן ולהציע לו שיתוף פעולה או לחלופין לרכוש ממנו את הרשימה. מומלץ לא לחתום על אף מסמך, גם כזה שנראה פשוט או לא מזיק, בכל הנוגע להסכמה או קידום פרויקט במבנה. רצוי שחתימה על מסמך תתבצע רק בייעוץ עם עו"ד מטעם בעלי הדירות שיבחן האם מדובר בעסקה אמתית.

רוצים לדעת עוד? לחצו לצפייה במדריכים נוספים >>
 
 
צרו קשר

מעוניינים לבצע תמ”א 38
גם בבניין שלכם?מלא/י פרטיך ונחזור אליך

שלח

יש למלא את כל השדות

 
בשיתוף החברות

לוגו דייברגון - תמ``א 38 קבוצת דייברגון הקבוצה הוקמה בתחילת שנת 2010, במטרה לאתר תחומים וענפי השקעה בעלי פוטנציאל רווחיות גבוה ובדגש על השקעה בנכסים ריאליים

לוגואים תמ"א אקו סיטי אס.אל יזמות ובניה בע"מ החברה יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, בנייני יוקרה ושימור מבנים בערים תל-אביב וגבעתיים

לוגואים תמ"א תל דן יזמות בנדל"ן בע"מ החברה מאתרת ומובילה פרויקטים בתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית באזורי הביקוש

לוגואים תמ"א אנשי העיר בע"מ החברה מקדמת את תכנית תמ"א 38 בישראל, והיא ממייסדות חטיבת תמ"א 38 והתחדשות עירונית באיגוד לשכות המסחר

לוגו וי.אמ.אל ו.מ.ל השקעות בע"מ ו.מ.ל השקעות בע"מ היא חברה יזמית הפועלת בתחום הנדל"ן, היוזמת ומבצעת פרויקטים של בנית בניינים במסגרת תמ"א 38

 לוגו ירון אריאל ירון אריאל ושות' משרד בוטיק המתמחה בתחומי המקרקעין והנדל"ן השונים ■ לעורכי הדין במשרד ניסיון מקצועי ועשיר בליווי וייצוג לקוחות פרטיים ומוסדיים במגוון ...

לוגו י.א. בינוי ופיתוח י.א בינוי ופיתוח בע"מ חברת בוטיק בתחום הנדל"ן, יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לרבות תמ"א 38 ■ הקבוצה מורכבת מחברה יזמית המנהלת את ...

לוגואים תמ"א CPSL CPSL היא חברה מתכננת אשר עובדת בשיטה של הפקת פרויקטים? החברה מורכבת מזרועות פיתוח ותכנון עצמאיים אשר מהווים עבורכם את ...

 
 
חזרה למעלה