אין היטל השבחה בשימוש חורג להיתר

בחוק התכנון והבנייה נקבע, כי שימוש בנכס ייעשה בהתאם לרשימת תכליות המפורטות בתב"ע שחלה עליו. בנוסף נקבע בחוק הליך המאפשר שימוש שונה מזה המותר, הידוע כ"שימוש חורג". ההליך מחייב פרסום, דיון בהתנגדויות ואף נקבעו קריטריונים לאישור "שימוש חורג", בין היתר מידת החריגה, פגיעה בסביבה ועוד.

קיימים ייעודי קרקע אשר רשימת התכליות המותרות בהם רבה ומגוונת. כך לדוגמא יש אזורים בהם מותרים בנייני מגורים או משרדים, אולם במידה ונבנה בפועל בניין לייעוד מסוים שנקבע בהיתר, הרי ששינוי השימוש, גם אם הותר בתב"ע, מחייב הליך "שימוש חורג להיתר".

בחוק התכנון והבנייה קיימת התייחסות מפורשת לגביית היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג". החוק איננו מתייחס מפורשות ל"שימוש חורג להיתר", שכפי שהבהרנו, מאפשר שימוש המותר בהתאם לתב"ע. לגבי שימוש חורג מתב"ע קיימת תמימות דעים שיש לחייב בהיטל השבחה, אולם לגבי שימוש חורג מהיתר קיימת מחלוקת ואף קיימים פסקי דין סותרים בעניין.

הסוגיה הובאה לדיון בפני השמאית המכריעה שושי שרביט-שפירא, שדנה בשימוש חורג המבוקש ל"מגורי חיילים של האגודה למען החייל". שימוש זה תואם לשימושים הקבועים בתב"ע שחלה על המקום, ולפיכך הבקשה מתייחסת לשימוש חורג מהיתר.

השמאית המכריעה קבעה כי מתן היתר בנייה לשימוש אחד מתוך השימושים המותרים על פי התב"ע שבתוקף, כמוהו כניצול חלקי של הזכויות המותרות. מכאן שבמידה והמקרקעין נרכשו לאחר שאושרה תב"ע המתירה את השימוש המבוקש, הרי שהבעלים רכשו את הנכס לרבות מגוון השימושים המותרים בו. לפיכך גביית היטל בגין שימוש התואם לתב"ע כמוהו כתשלום "כפל היטל". לאור זאת קבעה השמאית כי לא יחול היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג להיתר".

יצוין, כי החלטה זו תואמת החלטת ועדת ערר אשר ניתנה לאחרונה ולפיה אין לסרב לבקשה לשימוש חורג להיתר אלא מטעמים מיוחדים. מכאן שהליך זה למעשה הינו טכני בלבד וממילא אין עימו עליית שווי. מנגד, החלטה זו סותרת הכרעת שמאי מכריע אחר שניתנה בעבר ונסקרה במדור זה.

מכל מקום, השמאית המכריעה טרחה ובחנה את גובה ההשבחה למקרה שהטענה העקרונית תידחה, והפחיתה ההשבחה בלמעלה מ-90% מהדרישה.

* הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל הוא חבר מועצת שמאי מקרקעין.