תמ"א 38: רק 47 מבנים חוזקו - מתוך 1.1 מיליון דירות

תמ"א 38 במבחן השטח: "גלובס" בדק את מצבה של התוכנית המדוברת בעשרות רשויות מקומיות ברחבי המדינה ■ תמונת המצב מדאיגה למדי - במיוחד בפריפריה

בדיקת יישומה של תמ"א 38 ברשויות המקומיות מספקת לנו מיפוי עדכני שמצביע באילו מקומות בארץ מקודמת התמ"א, ובאילו היא מקרטעת ואפילו לא קיימת. אספנו נתונים מ-41 עיריות בדבר מספר הבקשות שהוגשו לכל רשות מאז נכנסה התמ"א לתוקף ב-2005, מספר ההיתרים שהונפקו ומספר הבניינים שחוזקו. מתוך הרשויות שפנינו אליהן קיבלנו נתונים מ-37 רשויות.

קיראו עוד ב"גלובס"


מובן שמנתונים אלה, שהינם חלקיים היות שאינם כוללים את כל הרשויות, לא ניתן להסיק על המספר הכולל של הבקשות שהוגשו בכל הארץ. אבל הנתונים שהשגנו מציג אינדיקציה שמתכתבת עם ההנחה שבמרכז הארץ קיים סיכוי גדול להתממשות התמ"א, ואילו בפריפריות - הצפונית והדרומית, הסיכוי לכך מצומצם עד אפסי.


ת"א בתיאוריה, ר"ג בפועל

מסיכום נתוני הרשויות שסקרנו, עולה שב-37 הרשויות ביחד הוגשו 546 בקשות במסגרת תמ"א 38 מאז שהיא נכנסה לתוקף ב-2005. מספר המבנים שחוזקו בפועל, או שנמצאים בשלבי בנייה כאלה ואחרים מבין 37 הרשויות שנסקרו, עומד על 47 - מספר זעום לעומת מספר הדירות העצום ברחבי הארץ שאינן עמידות בפני רעידות אדמה, שלפי נתוני משרד הפנים שהועלו במועצה הארצית לתכנון ולבנייה באפריל, עומד על 1.1 מיליון דירות.

שלא במפתיע, שיאנית הבקשות שהוגשו מאז נכנסה תמ"א 38 לתוקף ב-2005 היא תל אביב. לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א הוגשו 119 בקשות מאז 2005. תל אביב, למרות כל הביקורת שמטיחים בה ושהיא עצמה מטיחה בתוכנית, היא גם שיאנית ההיתרים שהוצאו לתמ"א 38 מאז 2005, עם 19 היתרים. אולם היא אינה ניצבת במקום הראשון מבחינת מספר המבנים שחוזקו, משום שבקטגוריה זו יש לה שלושה מבנים.

שיאנית החיזוקים היא רמת גן עם שמונה בניינים שחוזקו, אחריה אשדוד עם שישה חיזוקים, חיפה עם חמישה מבנים שהושלם בהם החיזוק ורביעית ניצבת ראשון לציון, שם ניתן טופס 4 (טופס אכלוס) לארבעה מבנים שעברו חיזוק.

במקום השני מבחינת מספר הבקשות ניצבת רמת גן. בעיריית רמת גן נרשמה הגשת 80 בקשות מאז נכנסה התמ"א לתוקף ב-2005. הבאה אחריה במספר הבקשות היא חיפה, עם 59 בקשות, ואחריה הרצליה עם 50 בקשות. 44 בקשות הוגשו ברעננה.

ערים שבהן לא התרחשה אף תזוזה בתמ"א 38 מאז 2005, לא מבחינת חיזוקים, לא מבחינת היתרים ולא מבחינת הגשת בקשות, הן ערים צפוניות כגון בית שאן, צפת, טבריה, עפולה, קרית מוצקין, וקרית ים וכן ערים דרומיות כמו אשקלון, באר שבע, שדרות, אופקים וירוחם.

יש עיריות שיזמו תוכניות מקומיות לתמ"א 38, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א, המאפשר הכנת תוכניות מפורטות לחיזוק מבנים ביישוב מסויים כך שתתאפשר השלמת והוספת זכויות לתמ"א, למשל תוספת קומות מעבר למסגרת הרגילה של התוכנית.

קומה וחצי בקרית אונו

עיריית קרית אונו למשל, יזמה את תוכנית קא/38, שנועדה לשפר את כלכליות הפרויקטים באמצעות הוספת קומה וחצי, נוסף לזכויות המוענקות במסגרת תמ"א 38 הארצית. תוכנית זו אושרה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה והיא צפויה להתפרסם בקרוב למתן תוקף, שלאחריו ניתן יהיה להגיש בקשות להיתר. לדברי ראש עיריית קרית אונו, יוסי נשרי: "אנחנו צופים הגשת בקשות רבות עם פרסום האישור ברשומות, לאור כדאיות הפרויקטים ולאור מספר הבקשות שכבר הוגשו לוועדה".

עירייה נוספת שיישמה תוכנית מקומית שאמורה לעבות את כמות זכויות הבנייה מעבר לכמות הזכויות המוקנות בתמ"א, שאינן מספיקות כתמריץ ליזמים ולדיירים, היא עיריית ראשל"צ.

לאחר אישור תמ"א 38 בשנת 2005 אושרה בראשל"צ תוכנית רצ/106/1, לפיה התמ"א מורחבת ומקנה אפשרות לתוספת של עד ארבע קומות. בר"ג אושרה תוכנית שמתירה תוספת של עד שתי קומות (כלומר קומה נוספת מעבר לקומה שהותרה עד כה במסגרת התמ"א).

כך גם בהוד השרון. ראש העירייה, חי אדיב, הנחה את עיריית הוד השרון ב-2009 לערוך סקר הממפה בניינים שמיועדים לחיזוק על פי תמ"א 38, כלומר בניינים שנבנו עד 1980, ושעונים על הקריטריונים של התמ"א. הסקר איתר כ-250 מבנים כאלה בעיר. בד בבד אישרה עיריית הוד השרון את התוכנית המקומית לתמ"א 38, בהתאם לסעיף 23, המאפשרת תוספת קומה נוספת מעבר לקומה הנוספת המותרת בתמ"א ועד אפשרות למתן כפל זכויות בנייה במבנה.

בהוד השרון, מדברים במונחים של הצלחת חיים - במכתבים פנתה העירייה לוועדי הבתים באופן אישי: "כתושב אחראי, שחשובה לו בטיחות משפחתו וסביבתו הקרובה, החלטה נכונה יכולה להציל חיים!".

עיריית רחובות מנסה זה זמן מה לקדם את התוכנית המקומית שלה להגדלת זכויות לצורך עידוד יזמים ליישם את תמ"א 38, אבל קידומה לא מתנהל על מי מנוחות בוועדה המחוזית, שעיכבה את קידום התוכנית בשל סעיף דרישת דו"ח כלכלי מהיזמים. לדברי עיריית רחובות, בשבועות האחרונים התקיימה פגישה נוספת בנושא והעירייה נשלחה למשימות מיפוי למיניהן. בעירייה מסרו שלמרות שיש מאות מתעניינים ופרויקטים על הנייר, ליזמים אין שום אפשרות להגיש בקשות להיתרים עד אשר תקודם התוכנית בוועדה מחוזית.

להרוס ולבנות

עיריות נוספות שלקחו צעד אקטיבי לקידום התמ"א הן חדרה ונתניה. בחדרה הוקם צוות בראשות מהנדס העיר לטיפול בבקשות להיתרים ואישורן על פי דרישות תמ"א 38, ובאגף ההנדסה של העירייה נפתח מסלול ירוק למגישי הבקשות. מועצת עיריית חדרה החליטה על ביצוע סקר עירוני בנושא תמ"א 38 שמטרתו איתור מתחמים לעידוד חיזוק המבנים על פי הנחיות משרד הפנים. בנתניה מכינים תב"ע לפי סעיף 23 של התמ"א - תוכנית מקומית המאפשרת כאמור הגדלת זכויות בנוסף למותר בתמ"א הקיימת. התוכנית תכלול מספר אזורים למתן זכויות בנייה נוספות. במסגרת זו פועלת העירייה לאישור העברת זכויות בנייה מקומת העמודים לקומות העליונות של המבנים המחוזקים על מנת לשפר את יישום התמ"א בעיר.

עיריית גבעתיים מעודדת את תמ"א 38-2, כלומר, האפשרות להרוס בניין שמיועד לחיזוק ובנייתו מחדש - מה שמכונה "תמ"א 38 בפינוי בינוי" במסגרת תיקון שאושר בממשלה בתחילת 2010.

לדברי העירייה, תמ"א 38-2 היא הדרך היחידה שבה אפשר לעמוד בתמ"א בעיר צפופה כגבעתיים. התמ"א המקורית, אומרים בעירייה, קשה ליישום בערים צפופות שבהן לא ניתן להוסיף שתי קומות כשאין פתרון לתקן החנייה. בשכונות צפופות, מסבירים בעירייה, אפשר ליישם את התמ"א המקורית רק אם מקימים חניון תת-קרקעי, אולם בבניית חניון תת-קרקעי מייקרים ליזם את העלויות. 9 הבקשות שאושרו בעיריית גבעתיים הן כולן במסגרת תמ"א 38-2.

גם בעיריית בני ברק תולים תקוות בתמ"א 38-2. בעירייה ציינו כי "לבני ברק, שהינה צפופה באוכלוסייתה, יש בעיה להשתלב בתמ"א 38 הרגילה, שכן אם בעקבות תוכנית זו ייתווספו אלפי יחידות דיור ועשרות אלפי תושבים, הרי שלעיר אין כיום שטחים ותשתיות למוסדות חינוך, למבני ציבור ולשטחים ירוקים עבור האוכלוסיה שתגדל מאד בעקבות כך. זו לא חוכמה לבנות בהיקפים כה גדולים מבלי לקחת בחשבון את ההשלכות של מציאות כזו. בד בבד, לתמ"א 38-2 ישנה מעלה, והיא שלדיירי הבניין יהיה בניין חדש, ובכך נפתרת בעיית חיזוק המבנה, ובנוסף נבדקות הדרכים לאפשר תמורה לציבור בגין תוספות אלו, כמו בניית גן ילדים ופתרונות אחרים שנבדקים בימים אלו".

מעקף חאפרים

חלק מהעיריות גילו שקל להן יותר לקדם את עידוד יישום התמ"א באמצעות חברות עירוניות שמפיגות את חששות התושבים מחאפרים ומאכערים, כמו למשל עיריית תל אביב, שהחלה להפעיל את החברה העירונית עזרה ובצרון במסגרת פיילוט.

עיריית אשדוד הקימה לפני כשנתיים חברת עירונית שכל תפקידה לקדם תוכניות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי. מאז שהוקמה, ערכה החברה העירונית בדיקת פוטנציאל, שבסיומה התברר שבאשדוד ישנם 200 בניינים שמתאימים לחיזוק, מתוכם 50 כבר חתומים על הסכמים ונמצאים בהליכים מתקדמים לקבלת היתר.

עיריית בת ים, למשל, שכרה אדריכל לבדיקת בקשות לפי תמ"א 38 ונקבעו שעות קבלה ייחודיות לנושא. כמו כן החל בבת ים פרסום ממוקד לנושא חיזוק המבנים, בנוסף לכנס שהתקיים בשיתוף איגוד הקבלנים, בהשתתפות ראש העירייה שלומי לחיאני וכ-600 תושבים. בעירייה ציינו שמאז שהוגבר משמעותית הטיפול בתמ"א בשנת 2011, מתחילה העירייה לראות תוצאות של היערכות זו וכעת "כמעט בכל ישיבת ועדה מקומית נידונות בקשות מתוקף התמ"א".

ויחד עם זאת, לא בכל מקרה מתאפשר מעקב פשוט אחר ההיתרים שהונפקו מכוח תמ"א 38. בעיריית ירושלים, למשל, הונפקו שני היתרים בלבד, אבל לדברי העירייה, אין מעקב אחריהם היות שהנושא נמצא בידי היזמים. "באחריותנו לקדם את הנושא עד להחלטה לקבלת היתר", מסבירים בעירייה, "ממועד זה הטיפול נמצא באחריות ובהובלת היזמים. חלק מהיזמים מעכב את הוצאת ההיתר בפועל, בציפייה שהרפורמה המקודמת בתמ"א 38 תרחיב את זכויותיהם".

שקט בפריפריה

ושלא במפתיע, הנתונים המדאיגים ביותר באים מהפריפריה, ובמיוחד מהערים החשופות לסכנת רעידות אדמה.

בבית שאן, למשל, לא הוגשה אף בקשה מאז נכנסה התמ"א לתוקף ב-2005. בעיריית בית שאן מצביעים על הסיבה העיקרית: "חוסר כדאיות כלכלית. למרות עלייה בשנים האחרונות בערך הדירות בעיר, הרי שערך הדירות בבניינים שזקוקים לחיזוק ורלוונטיים לתוכנית לא מצדיק עדיין בנייה על ידי קבלנים פרטיים. באמצעות משרד השיכון ועמידר אושרו 30 מיליון שקל לחיזוק 15 בנייני דירות בעיר והטיפול בנושא כבר החל מבחינת מיפוי ותוכניות. כמו כן, אישר המשרד לפיתוח הנגב והגליל תקציבים בנושא. בית שאן זקוקה להחלטת ממשלה ולתקציבים בהיקפים משמעותיים, אך לצערנו מה שאושר עד כה הוא 'טיפה בים'".

גם בצפת לא נראית כדאיות. בעירייה מציינים כי אנשי צפת "חרדים מאוד מרעידות אדמה, אבל אף קבלן לא רואה את תמ"א 38 ככדאית כאן. המחירים הם לא מחירים המשתלמים לקבלן".

בקרית שמונה, שידעה שנים של קטיושות, טרם הוגשה כל בקשה לחיזוק בתים משותפים, על אף שהונפקו שלושה היתרים לחיזוק במסגרת התמ"א בבתים פרטיים.

"אין סיכוי"

גם בפריפריה הדרומית קשה לראות עיריות בהן יושמו חיזוקי מבנים מכוח תמ"א 38. באופקים שבדרום טרם הוגשה בקשה אחת מאז 2005. לדברי מהנדס עיריית אופקים, חזי בליישטיין, אדריכל, מתכנן ערים ושמאי מקרקעין במקצועו, "אם באמת רוצים להגיע להיתכנות כלכלית סבירה על מנת לאפשר את הפרויקט או את חיזוק המבנים, צריך לאפשר ציפוף כל כך רב, שהוא לא הגיוני מבחינה תכנונית. אם היה תמריץ ליזם שיעשה כזה דבר, תמריץ שמגיע מהממשלה, אז זה אולי היה הפתרון. באזורי הפריפריה, ללא תמריצים כלכליים, כמעט ואין סיכוי להגשים את הרעיון של תמ"א 38".

אילת ממתינה

חוסר הכדאיות בפריפריה מתבטא באופן מובהק בעיר הדרומית ביותר בישראל - אילת. שם הוגשה רק בקשה אחת מאז נכנסה התמ"א לתוקף ב-2005, אולם לדברי העירייה, במתכונת המוצעת היום במסגרת תמ"א 38 היא איננה כלכלית ליזם ולכן הוא מתקשה ליישמה.

"לכן בוחן היזם תמהילים נוספים שיהפכו את היישום לכלכלי יותר", מסרו בעירייה, "ככלל, עיריית אילת מעודדת את התוכנית, אבל, שוב, במתכונת המוצעת כיום היא אינה כלכלית בעיר ומכאן שאינה ישימה. בעת הזו, יוזמת עיריית אילת תב"ע המבוססת על תמ"א 38 באופן המותאם לעיר אילת ובאופן שתספק זכויות בנייה מעבר למה שניתן במסגרת התמ"א. בעיה נוספת שקיימת היא שאין מענה למבני ציבור, אשר נבנים מכוח היטלי ההשבחה".

באילת, כמו בערי פריפריה נוספות, מפנים מבט לעבר המדינה ומציינים כי "ראוי שהמדינה תעניק תמריצים כלכליים נוספים על מנת לגרום לכך שיחוזקו המבנים בפריפריה ובכלל".

תמ

תמ

תמ

תמ

תמ