שיינין: "הורי המפגינים לא רוצים שמחירי הדירות יירדו"

מיוחד ל"גלובס": ד"ר יעקב שיינין מנתח את משבר הדיור - וגם מציע פתרונות ■ "ב-20 שנה עלה מחירה הממוצע של דירה בישראל ב-102%"

21/07/2011, 19:08
מחאת האוהלים / צלם: אורי חודי
מחאת האוהלים / צלם: אורי חודי

העוול כלפי הדור הצעיר הוא שכלכלית נחסמת בפניו האפשרות לרכוש דירת מגורים. צעירים יכולים אולי לשכור דירה, אבל האפשרות לרכוש דירה ממוצעת בישראל מתרחקת מהם, ללא כל צורך כלכלי או לאומי. זהו אחד מהמחדלים הגדולים ביותר של ממשלות ישראל לדורותיהן, שלא הצליחו להתמודד עם אחת הבעיות הפשוטות ביותר בכלכלה. יש עודף ביקוש? הפשירו מיד קרקעות לבנייה, ככל שיידרש. האם יש מספיק קרקעות לבנייה? כן, גם ל-30 מיליון תושבים. המחסור המדומה בקרקעות למגורים הוא עוד בלוף, בדיוק כמו הבלוף על מחסור במים בים התיכון להתפלה. כדאי ללמוד ממה שקרה למחירי הבתים בארה"ב. לכן נקווה שתוכנית "הסופר טנקר" של נתניהו אכן תצליח להפשיר 50 אלף יחידות קרקע לבנייה למגורים לשנה, כל שנה, למשך 20 השנה הבאות.

מחירי הדירות בארץ

מחירי הדירות בישראל מנופחים בצורה קיצונית וללא היגיון כלכלי. דירה ממוצעת בישראל, ששטחה קצת מעל 100 מ"ר, עולה כיום כ-1.1 מיליון שקל.

בשתי פעימות במהלך 20 שנה עלה מחירה הריאלי, בניכוי עליית מדד המחירים לצרכן, של דירה ממוצעת, ב-102% (ולא בגלל עליית מחירי התשומות לבנייה שעלו פחות ממדד המחירים לצרכן). פעימה ראשונה הייתה בשנות התשעים. אז, על פני עשור עלה מחירן הריאלי של דירות ב-47%, בעקבות גל העלייה המבורך שקלטנו, מבלי שהופשרו במקביל מספיק קרקעות. אחר כך, מינואר 2000 ועד נובמבר 2008 נשאר המחיר הריאלי ללא שינוי, והחל מלפני שנתיים וחצי מזנק המחיר הריאלי של דירה ממוצעת במהירות שיא, והוא גבוה כעת ב-38% נוספים. הפעם הסיבה היא "גילוי" ענף הדירות כמכשיר השקעה, המניב לכאורה תשואה שנתית ריאלית דמיונית של 14% שכר דירה שנתי של עוד 3.5%.

מדידת המחיר הכלכלי של דירה צריכה להיעשות במונחי חודשי שכר לקנייתה, וכאן מתגלה מצב קטסטרופלי. הדור הצעיר צריך לשלם כ-127 משכורות ממוצעות ברוטו, בקנייה של דירה ממוצעת, זאת לעומת כ-93 חודשי שכר ממוצע לפני 10 שנים, כ-66 חודשי שכר לפני 20 שנה וכ-50 חודשי שכר לפני 40 שנה. מחיר דירה ממוצעת לא רק שלא צריך להתייקר במונחי שכר ממוצע, אלא שעם הגידול בפריון העבודה, הוא צריך להיות מוזל במונחי שכר ממוצע.

בארה"ב עולה היום בית ממוצע (הממוצע שם הוא בית ולא דירה) כ-53 חודשי שכר ממוצע. בחישוב לפי שטח, 100 מ"ר עולים בארה"ב 100 אלף דולר, לעומת 300 אלף דולר בישראל, זאת למרות שהשכר הממוצע בארה"ב גבוה בכ-55% מהשכר הממוצע בישראל.

חשוב לזכור שמדובר בסך הכול בדירה ולא במוצר בחזית הטכנולוגיה. 30% עד 50% מערך הדירה הם שווי הקרקע. הקרקע יקרה לא בשל מחסור, אלא מכיוון שיש גורמים עלומים בנקודות קריטיות בתהליך "שרשרת המזון", המונעים הפשרת קרקעות לבנייה, ושכל ראשי ממשלה מאז 1990, רצו ולא יכלו להם.

מחירי שכר הדירה

למרות שמחירי הדירות עולים בקצב שנתי ריאלי חסר תקדים מאז סוף 2008, שכר דירה ממוצע לא עולה כלל במונחים ריאליים כבר 11 שנה, משנת 2000 (ראו גרף). העלייה הנוכחית במחירי הדירות נתפסת כתולדה של מחסור בדירות, אולם הקיפאון המתמשך של שכר הדירה, מראה כי אין כל מחסור בדירות. לו היה מחסור, שכר דירה היה עולה - זהו השיעור הראשון במבוא לכלכלה.

שכר דירה ממוצע בישראל עומד על כ-3,000 שקל לחודש, והוא מהווה בסך הכול כ-3.5% מערך דירה ממוצעת. גם אם נאמץ את התיזה לפיה מחיר דירה ממוצעת היום כפול מהשווי הכלכלי הסביר שלה (חזרה ל-66 חודשי שכר), שכר הדירה הנוכחי מייצר תשואה ריאלית של 7% לשנה לבעל הדירה. בניכוי 2% אומדן הוצאות אחזקה, התשואה לפני מס תהיה 5%. זהו שיעור סביר ואפילו נמוך בהשוואה לארה"ב או מערב אירופה. מכאן ששכר הדירה הממוצע בישראל אינו יקר בהשוואה למערב, בוודאי לא יחסית למכונית, דלק, מזון, ביגוד וכדומה.

בארה"ב מקובל להוציא שליש מההכנסה הפנויה על שכר דירה. זהו אומנם רק "כלל אצבע", אבל הוא נראה כמדד סביר על פני זמן. המשמעות בישראל היא, שאם ההכנסה נטו של משק בית עומדת על 9,000 שקל לחודש, שכר דירה של 3,000 שקל לחודש הוא סביר.

ברור שבמחירים היום, הן של דירות והן של שכר דירה, לא כדאי לבנות דיור להשכרה. מתוך 3.5% תשואה ריאלית לשנה משכר הדירה, צריך לנקות את הפחת, שעלול להגיע לכ-2%. בארה"ב, לדוגמה, התשואה על השכרת דירה מגיעה ליותר מ-7% ריאלית על מחיר הדירה. קשה להאמין שיש כאלו הרוצים לבנות שכונות מצוקה זולות שיהפכו ל"סלאמס" במשך השנים.

למה אין מחסור?

ההסבר הכלכלי היחיד לעליית מחירי הדירות בשנתיים וחצי האחרונות הוא עודף ביקוש לדירות למטרות השקעה. רוכש דירה למטרת השקעה דווקא מחפש דייר שיגור בה בשכר דירה. אמנם ההכנסות משכר דירה נמוכות היום מאוד יחסית למחיר הדירה, אבל מלכתחילה התמריץ המרכזי לרוכש אינו שכר הדירה, אלא עליית ערך הדירה. קניית דירה למטרות השקעה דומה היום לקניית מניות: הציפיה היא לעליית ערך (כמו הציפיה לעליית ערך המניה), כאשר יש "בונוס" של שכר דירה (בדומה לדיבידנד במניה). עליית ערך שנתית של 14% שכר דירה שנתי של עוד 3.5%, כפי שהיה במהלך השנתיים וחצי האחרונות הינה חסרת תקדים ואין בורסה בעולם שהניבה תשואה כה אטרקטיבית.

נכון שנגיד בנק ישראל סטנלי פישר מזהיר שזה מסוכן, ושמחירי דירות לא רק עולים אלא גם יורדים; ונכון שהיינו צריכים ללמוד ממה שקרה למחירי הבתים בארה"ב, אבל היצר להרוויח מנצח. הביטו על שנת 2004 בגרף מחירי הבתים בארה"ב שלהלן. באותה שנה אמר נגיד הבנק האגדי של ארה"ב, אלן גרינספאן, שאין הוא חושש שעליית מחירי הבתים תגרום לבעיה כלכלית כלשהי. בשנת 2005 אמר בן ברננקי (היום הנגיד האמריקני ואז פקיד בכיר) שאין בועה במחירי הבתים בארה"ב. לעומת זאת בשנת 2009 אמר אלן גרינספאן, בעדות בקונגרס האמריקאי, שהוא "בהלם" מהתופעה של הבועה והמשבר העולמי שהיא יצרה.

מטרופולין ת"א

נכון, דירה ממוצעת בתל אביב יקרה פי 2 מדירה ממוצעת בישראל, אך כך יהיה המצב לאורך זמן, גם אם המחירים בכל הארץ ירדו ב-50%. המשמעות היא, שלא כולם יגורו בתל אביב. בתל אביב עצמה גרים היום 400 אלף נפש, המהווים רק 5% מתושבי המדינה, ולא צפוי שינוי יחסי גדול בעתיד הנראה לעין. לכן מחאת הצעירים בשדרות רוטשילד לא צריכה להיות לגבי השגת דירה בתל אביב, אלא על המחיר הממוצע של דירה בישראל בהשוואה לשכר הממוצע בישראל - זה הקריטריון הקובע.

מטרופולין תל אביב הוא אזור של 1,500 קמ"ר, שבו גרים כ-3.2 מיליון איש, כ-40% מתושבי ישראל. ערי המטרופולין, כמו חולון, כפר סבא, פתח תקווה, בת ים, ראשון לציון וכו', יכולות לאכלס צעירים ולהציע להם תחבורה ציבורית להתנהלות בגוש דן. הצפיפות היום במטרופולין תל אביב קטנה מאוד, רק 2,100 תושבים לקמ"ר. במטרופולין לונדון, למשל, הזהה למטרופולין תל אביב בגודלו, גרים 7.7 מיליון נפש, והצפיפות בלונדון רבתי הינה פי 2.4 מבגוש דן, למרות שלונדון מלאה בגנים ציבוריים ובתים פרטיים, עם רכבת תחתית משוכללת ומערכת אוטובוסים ענפה.

הפרבר הבאר שבעי

בעולם המודרני של המאה ה-21, גם באר שבע צריכה ויכולה להיות חלק ממטרופולין תל אביב. אם נחבר את באר שבע ברכבת מהירה לת"א (200 קמ"ש - תשאלו את הסינים), ניתן יהיה להגיע ממרכז תל אביב למרכז באר שבע ב-30 דקות. באר שבע יכולה להיות גן פורח, עם בתים צמודי קרקע. הרי אין לנו באמת מגבלה על כמויות המים שניתן לשאוב מהים התיכון ולהתפילם בעזרת הגז הטבעי שמצאנו. הגז גם מאפשר ליצור טמפרטורה נוחה בבתים (בעזרת חשמל ומזגנים). אין סיבה שבית צמוד קרקע בב"ש לא יהיה בהישג ידה של משפחה ממוצעת.

נכון, צריך להחליף דיסקט, וזהו תפקיד הדור הצעיר. המבוגרים חיים בעולם שבו בבאר שבע חם, וישראל היא מדבר. אבל הדימוי הזה כבר לא רלוונטי. כיום ניתן לגור בבאר שבע ולנסוע ברכבת מהירה לגוש דן וכמובן שגם הפוך.

הפתרון

הפתרון למצב הקיים מתחלק לשני חלקים: פתרון לטווח הקצר ופתרון לטווח הארוך. הפתרון לטווח הקצר כבר מצוי בפתח. שנתיים וחצי שחלפו הן בלתי הגיוניות. נגיד בנק ישראל הזהיר על הסיכונים בצורה ברורה ורועמת. ראו מה קרה בארה"ב בתחום מחירי הדיור - זה עלול לקרות כאן. כל העלייה הקיצונית של השנים האחרונות דינה כנראה להיעלם. אבל גם אם היא תיעלם, עדיין יידרשו כ-93 חודשי שכר ממוצע ברוטו כדי לרכוש דירה ממוצעת.

לכן, צריך להפשיר 50 אלף יחידות קרקע לבנייה מדי שנה במהלך 20 השנה הקרובות - סה"כ מיליון יחידות קרקע, שיבטיחו שלא יהיה מחסור בקרקעות. החשוב הוא שכולם ידעו שזו התוכנית של המדינה ל-20 השנה הבאות, כדי שהמחיר בשוק ישקף את משמעות התהליך די מהר. זוהי בעצם התוכנית של בנימין נתניהו, הידועה גם בשם "סופר טנקר". אם יצליח בה, כפי שאני מאוד מקווה, הוא יתקן את אחד המחדלים החמורים ביותר שנעשו במדינת ישראל לדורותיה. עם זאת, היום עדיין אף אחד לא מאמין שהוא אכן יצליח להפשיר קרקעות לבנייה בהיקפים הנדרשים.

מצב של הפשרה בקצב המוצע יביא להערכתי למחיקת כל גל העליות האחרון ולקיפאון של המחירים הריאליים לטווח של 20 שנה. כלומר, המחירים במונחים ריאליים בשנת 2020 יהיו ברמה של שנת 2000. אם המחיר של דירה ממוצעת יישאר ברמה של 2000, ואם השכר הריאלי יעלה כל שנה בממוצע ב-2% (בהנחה שפריון העבודה הממוצע יהיה של 2% לשנה), יחזור המחיר הריאלי של דירה ממוצעת לשווי של כ-66 חודשי שכר ממוצע רק בשנת 2030.

הבעיה היא שבשנים הקרובות מחירי דירות יהיו עדיין יקרים מאוד במונחי שכר עבודה, גם אם הם ירדו חזרה ל-93 חודשי שכר. איני מציע למוטט את שוק הדיור בירידות חדות יותר, אלא שהממשלה תיתן לזוגות הצעירים משכנתא נוספת מיוחדת הנושאת ריבית ריאלית 0% (מסובסדת) על 70% מהפער בין מחיר דירה ממוצעת בפועל, לבין מחיר מטרה של 66 חודשי שכר. היקף המשכנתא לדירה צריך לרדת כל שנה ב-10,000 שקל, כך שבעוד 20 שנה, כאשר מחיר הדירה הממוצעת יגיע למחיר המטרה, המשכנתא המסובסדת תיעלם.

לפי אומדנים שלי, הנטל על המדינה של משכנתא מסובסדת בסכום של 200 אלף שקל בריבית ריאלית 0% לתקופה של 20 שנה לכל זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה, צפוי להיות כ-200 מיליון שקל בשנה הראשונה (בהנחה של 40 אלף משקי בית חדשים) ולעלות בהדרגה עד 2 מיליארד שקל בשיא בשנת 2030. משם הוא ירד בהדרגה, עד שבעוד 40 שנה הסבסוד ייעלם לחלוטין.

עלות סבסוד הריבית הינה המחיר המינימלי שהמדינה חייבת לבניה ובנותיה הצעירים. הדורות הבאים - כלומר הנכדים של הדור המבוגר היום (מעל 50) הם שישלמו חוב זה מהדירות היקרות שיירשו. מצבם של הנכדים גם לאחר תשלום החוב יהיה טוב מזה של הוריהם - הצעירים שבשדרות רוטשילד היום.

פרדוקס ההורים

הפרדוקס הגדול ביותר במציאות הישראלית, הוא שההורים של הדור שמפגין היום בשדרות רוטשילד בת"א, כנראה מאוד שמחים על העלייה במחירי הדירות, כי זה נוגע להם עצמם. ב-20 השנה האחרונות, דור ההורים מרגיש עצמו מאוד "מוצלח". הוא קנה דירה ב-170 אלף שקל לפני 20 שנה והיום היא שווה מיליון שקל. ההורים מאוד רוצים שילדיהם יקנו דירה בזול, אבל בתנאי שערך הדירה שלהם לא ירד. ככלכלן, צר לי לבשר שאין אפשרות כזו.

אפשר להציג את הבעיה בדרך צינית עוד יותר: ברוב המקרים, הדירה של ההורים תישאר ליורשים. אלה יהיו כנראה הנכדים, הילדים של הנוער בשדרות רוטשילד. לכן, גם אם המחירים יישארו גבוהים, לנכדים כנראה לא תהיה בעיה מיוחדת. הסובלים העיקריים יהיו דור הביניים - הדור הצעיר של היום. ובאותו קו ציני - כל זמן שלכל אדם יש קול אחד והרוב הוא שמכריע, אין לפוליטיקאים מוטיבציה אמיתית לגרום לירידה במחירי הדירות, שהרי רוב העם הינו בעלים של דירה או יותר, והוא שמח מאוד מהעלייה.

מדד שכר דירה ומחיר דירה ממוצעת בניכוי אינפלציה
מדד case shiller למחירי הבתים בארהב בניכוי האינפלציה בארהב

גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>
 
 
חזרה למעלה