מעבר אסור למחסן מותר

מטרת הליך רישום בית משותף היא לחלק את הבניין לתתי חלקות (דירות), וכן לקבוע לכל דירה את השטחים הצמודים לה, כגון חניה. יש מקרים יוצאי דופן שבהם מחסן לא מוצמד לדירה מסוימת, אלא מקבל תת חלקה נפרדת ב"בית המשותף". בדרך כלל מצבים כאלה קורים משום הגורם אשר בנה את הבניין רוצה להשאיר לעצמו דריסת רגל בו, למקרה שבעתיד תיוולדנה זכויות בניה נוספות בבניין. למחסן כזה צריך לאפשר גישה, בדיוק כפי שמאפשרים לכל דירה, ולעיתים קורה שהגישה אליו בעייתית, למשל משום שהיא עוברת בסמוך לשכנים.

שאלה מעין זו הוכרעה באחרונה בבית משפט העליון.

נתנאל רכש מחסן בבית משותף שאליו הוצמדו זכויות בנייה הגג של הבניין, אלא שהגישה למחסן הייתה רק דרך חצר שהוצמדה לדירה אחרת בבניין, בבעלות נובק.

במקור, היו הדירה, החצר והמחסן בבעלות אחת, ולכן לא התעוררה כל בעיית גישה. ברבות הימים רכש נתנאל את המחסן, למרות שהכיר את השטח ואת בעיית הגישה ואף ידע שאין בצו בתים משותפים כל קביעה לגבי זכות מעבר אל מחסן. נראה שאת הרכישה עשה בשל זכויות הבניה על הגג, שחלקן הוצמדו לאותו מחסן.

נובק אשר רכש את הדירה והחצר הצמודה לה, סירב לאפשר לנתנאל לעבור בחצר כדי להגיע למחסן. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל תביעת נתנאל ואפשר זכות מעבר בין השעות שבע בבוקר עד שש בערב בחצר לצורך הגעה למחסן.

השופט רובינשטיין שנתן את פסק הדין העיקרי, והשופטים נאור וארבל הסכימו לקבל באופן חלקי את הערעור שהגיש נובק ודחו את הערעור שכנגד שהגיש נתנאל, שביקש גישה חופשית, ללא הגבלה.

השופט רובינשטיין קבע כי עיקר העניין ברכישת המחסן היה אחוזי הבניה שהוצמדו לו, ומחומר הראיות שהוגש בבית משפט המחוזי הסיק כי אין למחסן מטרה פונקציונלית מיוחדת, אך לא ייתכן כי בן אדם יהיה בעלים של זכות רשומה במרשם המקרקעין, ושלא תהיה לו גישה כלשהי לקניינו.

השופט רובינשטיין עושה הבחנה בין קניין כמו דירה שהגישה אליה צריכה להיות בכל שעה, ותמיד לבין מחסן שכל כולו למטרה מצומצמת של אחסון דברים וניצול זכויות בניה שיהיו אי פעם, ועם זאת, מותח ביקורת על נתנאל שראה כי בנסח המקרקעין אין כל הצמדה של גישה אל המחסן שרכש ולמרות זאת רכש את המחסן, מבלי לדבר עם המוכר ולבדוק איך אפשר למסד את זכות המעבר. הוא מעדיף שלא לבטל את זכות המעבר אלא לקבוע מועדים מותרים למעבר ולמנוע מעבר בשעות המנוחה. בפסקה זו מתריע בית משפט העליון במי שקונה יחידה בבית משותף ולא בודק את אי התאמת הממכר והשימוש בו לכתוב בנסח המקרקעין.

הכותב הוא מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה