לצמצם מקדמה לכונס הנכסים

בהתאם להוראות אשר נקבעו בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, נדרש רוכש זכויות במקרקעין (למעט רוכש זכויות בדירת מגורים מזכה) לבצע ניכוי מס במקור מתוך סכום התמורה הקבוע בהסכם המכר, כמקדמה על חשבון מס השבח בשיעור שבין 7.5% ל-15%, בהתאם למועד רכישת המקרקעין.

תכלית מנגנון ניכוי מס במקור היא לספק לרוכשים הגנה על ידי כך שהוא מאפשר לקבל את אישורי המיסים, לשם השלמת רישום הזכויות במקרקעין, כנגד תשלום המקדמה. לפיכך, הרוכש נהנה והמוכר לא חסר, שכן אף אם סכום המקדמה עלה על סכום המס האמתי, הסכום ששולם ביתר יוחזר למוכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בחוק.

ואולם, במכירה על ידי כונס נכסים, במקרים שבהם עולה סכום המקדמה על חבות המס, כפי שתקבע בשומות המנהל, עשוי להיווצר עיוות, שכן כספי התמורה המיועדים לשרת את חוב החייב לבנק הזוכה, ממשיכים לצבור באותה עת ריבית חריגה (שעולה באופן משמעותי על הריבית שתצטרף להחזר בגין מקדמה ששולמה ביתר).

מסיבה זו, פוגע הניכוי במקור הן בבנק אשר חוב החייב כלפיו ממשיך לתפוח והן בחייב אשר יתרת חובו לבנק תהא גדולה יותר (בשל הפערים בין הריבית על החזר המקדמה לריבית שצובר החוב).

יתרה מכך, הרציונאל העומד בבסיס הניכוי במקור אינו מתקיים בהליכי כינוס, שכן הרוכש אינו מצוי בסכנה של היעדר מקור לכיסוי סכומי המס החלים על המוכר, מאחר שסכומים אלו ישולמו על ידי הכונס מתוך קופת הכינוס. אף אם יחולק דיבידנד לבנק אשר נקט בהליכי הכינוס עוד טרם שנתקבלו אישורי המיסים, הרי שהדיבידנד יחולק רק כנגד כתב שיפוי של הבנק המופקד כתנאי למינוי הכונס, בו יתחייב להשיב לקופת הכינוס, כל סכום שהכונס יצטרך לשלם בגין מיסים שיחולו על המכר.

זאת ועוד, על פי הפסיקה במקרים של מכירה מכוח סעיף 34א' לחוק המכר, יקבל הרוכש אישור לרישום על שמו בכל מקרה. (פס"ד עבד שלאטה ת"א 1755/94).

נקודה נוספת הראויה להתייחסות היא זהות מקבל ההחזר במקרה בו שולם מס ביתר. המקדמה, אשר שולמה ביתר, מהווה חלק מן התמורה המתקבלת בגין מכירת זכויות הבעלים בנכס וסכום זה משועבד לטובת הבנק אשר נקט בהליכי הכינוס. מכאן, כי סכום ההחזר חייב להשתלם לקופת הכינוס המתנהלת על ידי כונס הנכסים ולא לידי החייב. אשר על כן, יש לוודא כי יש בידי מנהל מס שבח הכלים הנחוצים לשם הפיקוח והאכיפה הנדרשים במקרה זה, על מנת למנוע זליגה של כספי המכר בחזרה לידי החייב חלף העברתם לידי כונס הנכסים ומשם אל נושי החייב.

לאור האמור לעיל, מוצע כהליך שגרתי להיענות לבקשה להקטנת מקדמה אשר מוגשת על ידי כונס נכסים (כנגד התחייבות של הכונס לשאת בחיוב המס שיחול) וכן להשיב את החזר המקדמה אך ורק לחשבון הכינוס.

הכותבים מומחים לדיני מקרקעין. עו"ד רן ברא"ז סייע בכתיבת המאמר