בדיקת "גלובס": שכר הדירה זינק בכ-10% בשנתיים האחרונות

שיעור הישראלים ששוכרים דירה עלה מרבע לשליש בתוך עשור ■ העלייה התלולה ביותר נרשמה באריאל - 30%; בת"א עלתה השכירות ב-11% ■ על מה מוכנים לשלם ישראלים יותר (חניה וריהוט), ובכמה עלתה השכירות בירושלים וחיפה?

14/11/2011, 06:21
להשכרה מודעות דירות שכירות השכרה יד שניה שכר דירה נדלן נדל``ן / צלם: תמר מצפי
להשכרה מודעות דירות שכירות השכרה יד שניה שכר דירה נדלן נדל``ן / צלם: תמר מצפי

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור השוכרים, שהיה 27% מהאוכלוסייה ב-1995, הגיע ל-34% ב-2008. מחירי הדירות הגבוהים והעובדה שרוב הישראלים, מה לעשות, מעדיפים להתגורר באזור המרכז, גורמים לכך שאלטרנטיבת הדיור בשכירות רק הולכת ונהפכת ליותר דומיננטית.

היצע הדירות בישראל נמוך גם כך, וכמוהו גם היצע הדירות המוצעות לשכירות, דבר שמאיץ מעצמו את עליית המחירים. אם לא די בכך, "תוכנית הפטישים" של שר האוצר יובל שטייניץ (פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה) שבאה לסייע למצוקת הדיור על ידי הגדלת ההיצע הדירות בשוק, עלולה להגביר, בלי להתכוון, את מצוקת השוכרים, משום שהיא תצמצם את מלאי "הדירות הנוספות" של אנשים, שאותן הם מציעים להשכרה. גם האלטרנטיבה למחוסרי הדירות בבעלות, דיור ציבורי, הלכה והצטמצמה עם השנים, בעיקר בשל מבצע מכירת הדירות על ידי המדינה בזמן שלא נבנו דירות חדשות בסקטור זה.

הנתונים על שוק השכירות מעטים שכן רובו פרטי - נשלט ומנוהל על ידי בעלי הדירות ולכן אין רישום מסודר של העסקאות שנחתמות בו. אנה וסרמן, מנכ"ל אתר 'MNA מחקרי נדל"ן' ניתחה עבור גלובס את מבנה ומצב שוק השכירות ארץ. בסיס הנתונים עליו הסתמכה הם 113 לוחות שונים, בהם המובילים - יד 2, winwin, הומלס, מדס, לגור ואחרים.

הסקירה מתייחסת ל-25 ערים ברחבי ישראל: תל אביב-יפו, רמת גן, רעננה, גבעתיים, הרצליה, הוד השרון, כפר סבא, ראשון לציון, חולון, בת ים, פתח תקווה, נתניה, חדרה, אריאל, ירושלים, אשדוד, אשקלון, באר שבע, נתיבות, שדרות, אילת, קרית אתא, חיפה, קרית שמונה וקצרין. ההשוואה נעשתה בחודשי הקיץ (יוני-יולי-אוגוסט-ספטמבר) בשנים 2009, 2010 ו-2011.

השוכרים ששילמו את דמי השכירות הגבוהים ביותר בשלוש השנים האחרונות, בכל סוגי הדירות באופן גורף, היו, כצפוי, התל אביבים. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בקיץ 2009 היה 4,358 שקל לחודש, ב-2010 עלה המחיר ל-4,483 ובקיץ 2011 כבר עלה המחיר ל-4,835 שקל לחודש, מה שיכול להסביר אולי את מעשה דפני ליף, באותו קיץ ממש. שכר הדירה הממוצע עבור דירת 4 חדרים בקיץ 2010ה היה 5,569 שקל לחודש, בקיץ 2010 עלה ל-5,620 ובקיץ 2011 כבר חצו את רף ששת אלפים השקלים. דמי השכירות הממוצעים לדירת 4 חדרים היו 6,082 שקל לחודש. תמונה דומה גם בדירות הגדולות יותר של 5 חדרים - מחיר ממוצע של 6,981 שקל לחודש בקיץ 2009, 7,112 שקל לחודש בקיץ 2010 ולא פחות מ-7,634 שקל לחודש בקיץ האחרון. מעניין לראות שכמעט בכל חודש נתון גבוהים דמי השכירות בתל אביב באופן משמעותי מבכל עיר אחרת, כולל שכנותיה הצמודות לה גאוגרפית.

מחירים צוננים בדרום

השוכרים ששילמו את דמי השכירות הנמוכים ביותר לדירת 3 חדרים היו בשדרות. בעיר זו עמדו דמי השכירות החודשיים הממוצעים על 1,459 שקל בקיץ 2009, על 1,593 שקל בקיץ 2010 ועל 1,728 שקל בקיץ 2011. כפי שניתן לראות, אומנם מחירי הדירות הקטנות הן הנמוכות ביותר אבל במקביל מעניין לראות ששיגורי הקאסמים לא הפריעו בשום שלב למשכירים להמשיך ולהעלות את שכר הדירה. את המחיר הממוצע הנמוך ביותר בדירות 4 חדרים שילמו השוכרים דווקא בצפון, בעיר אחרת שנמצאת גם היא בקו העימות - קריית שמונה. בקיץ 2009 שימו השוכרים 1,900 שקל לחודש בממוצע, ב-2010 עמד הסכום על 1,915 שקל לחודש ובקיץ האחרון עדיין היה הכי זול לשכור דירת 4 חדרים בעיר הצפונית אבל המחיר כבר עלה ל-2,025 שקל לחודש. כאשר מוסיפים חדר לדירה, ועולים לדירות ה-5 חדרים, מתקרבים דווקא למרכז ומקריית שמונה עוברים דווקא לקריות - לקרית אתא. מחיר שכירות ממוצע לדירת 5 חדרים בעיר עמד בקיץ 2009 על 2,678 שקל לחודש, הנמוך ביותר בטבלה. בקיץ 2010 עלה המחיר ל-2,770 שקל חודש ובקיץ שרק נגמר שכרו בקרית אתא דירות 5 חדרים בעבור 2,863 שקל לחודש בממוצע.

אחד הדברים המדגישים את העלייה בדמי השכירות ברמה הארצית מתבטא במינימום השכירות אותה נדרשו השוכרים לשלם. אם ב-2009 ו-2010 עוד היה ניתן למצוא דירות בגודל 3 ו-4 חדרים בדמי שכירות של פחות מ-2000 שקל, ב-2011 הוצאה דירת 4 חדרים ממשוואה זו על ידי המשכירים כאשר הסכום הנמוך ביותר הנדרש כדי לשכור דירה בגודל זה כבר עמד על ממוצע של 2,025 שקל לחודש.

הפרש גדול בגדולות

בניתוח ההפרשים במחירי השכירות בין התקופות בולטים שני דברים: רוב העליות הגדולות התרחשו בין 2010 ל-2011 והן באו לידי ביטוי דווקא בדירות הגדולות בנות ה-5 חדרים. כך למשל, בערים רמת גן, רעננה, גבעתיים, הוד השרון, חדרה, אילת ואשדוד עלו המחירים בשיעור 10% ויותר. בדירות הקטנות בנות ה-3 חדרים נרשמו עליות משמעותיות למעלה מ-10% רק באשדוד ובאריאל. בדירות ה-4 חדרים ההפרש הגבוה ביותר עמד על 9% והוא נרשם בעיר שדרות בין 2009 ל-2010 ובעיר גבעתיים בין 2010 ל-2011. לצד ההפרשים הגבוהים, ניתן למצוא גם ערים בודדות שבהן לא נרשם כל שינוי בין התקופות. כך למשל בדירות בנות 4 חדרים בירושלים לא נרשם כל שינוי בין קיץ 2010 לקיץ 2011, כך גם בבת ים ובקצרין. בדירות 5 חדרים לא היה שינוי במחירי השכירות באותה התקופה רק באריאל. המקומות היחידים בהן לא נרשם כל שינוי מאז 2009 הן קצרין בכל הנוגע לדירות 4 חדרים ואריאל בדירות בנות ה-5 חדרים.

המחאה לא עזרה

כאמור, בהשוואה שנעשתה בחודשי הקיץ, ניסינו גם לראות האם המחאה החברתית הצליחה להשפיע על בעלי הדירות ולגרום להקפאה או הפחתה במחירים.

ובכן, למרות יוזמות נקודתיות עליהן שמענו בתקשורת להורדת שכר הדירה, לא נרשמו ירידות בשום מקום בארץ. נהפוך, הוא, ההפרשים בין קיץ 2010 לקיץ 2011 גבוהים באופן משמעותי מהפרשי דמי השכירות בין קיץ 2009 לקיץ 2010. "באופן כללי ניתן לראות מגמת עליה בין השנים" מנתחת וסרמן את הנתונים, "למרות שציפינו לראות ירידה במחירי השכירויות בקיץ 2011 בעקבות המחאה החברתית, הופתענו לגלות שהמחירים לא רק שלא ירדו, אלא אף עלו.

הסיבה אולי נעוצה בכך שלעומת חברות המוכרות לנו מוצרים, על אנשים פרטיים המשכירים את דירתם לא ניתן לעשות "חרם".

כמו כן, שוק השכירויות הוא שוק קשיח - כמות הדירות בטווח הקצר והבינוני נשארת אותה כמות פחות או יותר, ומכיוון שהביקוש רק הולך וגדל (מכיוון שהאוכלוסייה הולכת וגדלה) , המחירים ממשיכים לעלות".

אריאל: 30% עליה במחיר שכ"ד תוך שנתיים

על רקע העלייה בשכר הדירה שנעה סביב 10%, בולטת אריאל שבה דירות 3 חדרים זינקו ב-30% בתוך שלוש שנים. קפיצה זו בולטת בהשוואה משווים לשינוי הזעיר בגובה שכר הדירה בדירות 4 חדרים שעלה ב-2% ושלא השתנה בכלל ב-5 חדרים. המתווך שמעון בניון מסוכנות מפתח העיר מסביר: "באריאל, בדומה לערים רבות, לא בונים 3 חדרים, המבוקשות מאוד בקרב סטודנטים. ההיצע הנמוך, בשילוב עם צמיחת המרכז המרכז האוניברסיטאי באריאל, שבו לומדים 12 אלף סטודנטים גרם שמלאי דירות זה אזל, הביקוש נסק - ואתו המחיר. מתווך אחר בעיר, רותם פריזנט מתיווך מגה בית טוען שלפני עשר שנים אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים באריאל במחיר 400 אלף שקל, לפני שנתיים זה הגיע ל-550 אלף שקל והיום הדירות עומדות למכירה ב-870 אלף". פריזנט הוסיף שלסטודנטים אין אלטרנטיבה לשכירות באריאל, "בישובים הבודדים אין היצע, ואין בהם השירותים שהם צריכים - מקניית מצרכים ועד תרבות".

שוכרי דירה שיש בבעלותם דירה משלהם
התפלגות צורת מגורים בישראל 2011
שיעור עליית שכר דירת שלושה חדרים
בעלי הכנסה גבוהה שבבעלותם דירה נוספת

גורמים המשפיעים על מחיר הדירות

גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>