תיקוני חקיקה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). תיקון 70
רוכש קרקע מחויב להעביר מקדמה על חשבון מס שבח, בשיעור 7.5% או 15%, בהתאם למועד הרכישה של הקרקע, לאחר תשלום 40% מהתמורה; קביעת חובת דיווח על עסקאות בצירוף שומה עצמית מפורטת בתוך 40 יום מהמכירה; שינוי הליכי השומה בתחום מיסוי מקרקעין. המקדמה, ששינתה את סדר התשלומים בעסקאות נדל"ן, בוטלה, וזאת החל מאפריל 2013.
חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה)
א. העלאת שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, בתקופה שבין ה-21 בפברואר 2011 ל-31 בדצמבר 2012.
ב. קביעת מס שבח בשיעור של עד 20% על השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין בידי יחיד, שקיימת לגביה תכנית המתירה בניית 8 דירות לפחות, המיועדות לשמש למגורים ושהבנייה הסתיימה בתוך 36 חודשים מיום המכירה. הבנייה הנדרשת היא של 80% לפחות מהדירות המיועדות למגורים לפי התב"ע במועד סיום הבנייה או 8 דירות, לפי הגבוה. תוקפה של הוראה זו הוארך לאחרונה בשנה נוספת, עד תום 2012.
ג. במכירת כל הזכויות בדירת מגורים מזכה, בתקופה שבין ינואר 2011 לסוף 2012, ניתנת זכאות לפטור ממס שבח עד לתקרת שווי מכירה של 2.2 מיליון שקל. מעל סכום זה יינתן פטור יחסי; נקבע סייג לתחולת הפטור במקרה שהמוכר קיבל את הדירה בלא תמורה בתקופה שבין נובמבר 2010 ועד סוף 2012, או כשמדובר במכירת דירה לקרוב; הפטור לא יינתן למוכר אחד יותר משתי פעמים; מכירה בפטור לפי ההוראות האמורות לא תיחשב למכירה בפטור לעניין סעיף 49ב(1) לחוק.
נציין, כי בשנת 2010 נמכרו מעל 10,000 דירות לפי הפטור האמור.
חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה). הוראת שעה
הרחבת תחולת הוראת השעה (פטור ממס שבח) לעניין הגדלת היצע דירות מגורים גם לדירות ששימשו לעסק, בתקופה שבין אוגוסט 2011 ועד סוף חודש יוני 2013, בתנאי שהדירות ישמשו למגורים למשך תקופה של שנתיים רצופות, החל מתום חצי שנה מקבלת החזקה או בתום שנה מהמכירה - לפי המוקדם; במידה שהרוכש לא ישתמש בדירה למגורים, יהיה עליו לשלם מס רכישה בשיעור 15%; תיקון סעיף 49ב(1) לחוק, כך שבמכירת דירות בשנים 2013-2021, ייבחן הפטור בכפוף לאי מכירת דירה אחרת בפטור ב-8 השנים שקדמו למכירה.
חוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה)
א. ביטול חובת תשלום מקדמה על חשבון מס השבח כפי שנקבע בתיקון 70, החל מאפריל 2013;
ב. העלאת שיעורי המס על השבח הריאלי בגין מכירת זכות בקרקע או פעולה באיגוד מקרקעין החל 2012: ליחיד מ-20% ל-25%, לבעל מניות מהותי בפעולה באיגוד מקרקעין ל-30% ולחברה מ-24% ל-25%.
כתוצאה מכך יחולו שלוש תקופות חישוב שבח: מיום הרכישה ועד ליום 7.11.01 שיעור המס יהיה 48%, מ-7.11.01 ועד 1.1.12 - עד 20%. ומ-1.1.12 ואילך - שיעורי המס החדשים כנ"ל;
ג. הגדלת שיעור המס ההיסטורי (12%-20%) בהדרגה עד לשיעורים של 25% ו-30% בהתאמה.
הוראות מקצועיות
הוראת ביצוע "היקף תחולת חזקת התא המשפחתי" (12.4.11)
אין ליצור שיתוף בנכסים שנרכשו לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה לאחר הנישואין, אלא במקרים חריגים. הלכת פלם (ע"א 3185/003) הידועה - במסגרתה קבע בית המשפט העליון כי הבעל זכאי למס רכישה מופחת הניתן לרוכש "דירה יחידה" בשל מחצית הדירה המשותפת, למרות שלאישה הייתה דירה קודמת שנרכשה לפני הנישואין ונותרה בבעלותה מכוח הסכם ממון - תחול גם אם הצדדים לא חתמו על הסכם ממון; דירה שנרכשה לאחר הנישואין תיחשב כדירה משותפת גם אם נרשמה על שם אחד מבני הזוג, והנחת מס רכישה לדירה יחידה תינתן רק לבן הזוג שהדירה המשותפת היא דירתו היחידה; פטור ממס שבח שנוצל על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין, לא ימנע מבן הזוג האחר לקבל פטור במכירת דירה שנרכשה לאחר הנישואין, אך זאת רק בגין מחצית הדירה, גם אם הדירה רשומה רק על שם בן הזוג האחר בלבד; במכירת דירה על ידי אחד מבני הזוג לאחר פירוק התא המשפחתי, אין להתחשב בפטורים שנוצלו על ידי בן הזוג השני בעת קיום התא המשפחתי.
הוראת ביצוע 6/2011 "חוק מיסוי מקרקעין" (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה)
הפטור לפי הוראת השעה לא יחול על דירה הנמכרת במסגרת עסקת קומבינציה; נקבע מדיניות מקלה לגבי המרת פטורים ממס שבח שניתנו לפני הוראת השעה; מוכר שקיבל דירה בירושה או אגב פירוק איגוד, יוכל לעשות שימוש בפטור לפי הוראת השעה, שכן לא מדובר ב"העברה ללא תמורה"; מי שמוכר דירת מגורים מזכה, אותה קיבל במתנה לפני חודש נובמבר 2010, לא יהיה כפוף לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו לחוק, אם הפטור מבוקש לפי הוראת השעה; ההקלה במס שבח במכירת קרקע המיועדת לבנייה של 8 דירות לפחות תחול גם כשנמכרות רק זכויות בנייה, לרבות בעסקת תמ"א 38/2; במקרה שקדם למכירה מתן אופציה, 36 החודשים לסיום הבנייה יימנו מיום מימוש האופציה ולא מיום מתן האופציה. מדובר בהוראת ביצוע חשובה, המחדשת ומבהירה את עמדת רשות המיסים בסוגיות העולות ביישום החוק.
פסיקה
ע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי - ירון
נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (עליון)
נקבע כי מארגן הקבוצה רכש מקרקעין, הקים עליהם בתי מגורים ומכר אותם לרוכשים. המארגן חויב בשל כך במס רכישה ובמס מכירה.
פסק דין זה היה בבחינת מכה קשה לקבוצות הרכישה שפרחו בשנים האחרונות.
ו"ע 1573-08 קופת חולים כללית
נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב
מוסד ציבורי המוכר את זכויות הבנייה הצמודות למגרש שבחזקתו, וממשיך לעשות שימוש במגרש לאחר מכירת זכויות הבנייה, זכאי לפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 61(ב) לחוק, למרות שלא עשה שימוש בזכויות הבנייה למטרותיו הציבוריות.
ע"א 4532/09 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' יעקבס-ברק (עליון)
תשלום ששילמה רוכשת דירה לקבלן כשכ"ט עו"ד בשיעור 1.5% ייחשב כחלק ממחיר הדירה לצורך חישוב מס רכישה.
ו"ע 615-03-10 אספן בניה ופיתוח
נ' מנהל מס שבח חיפה
רכישת זכויותיו של שותף בשותפות שהקימה מקבץ דיור, אינה חייבת במס רכישה, שכן השותפות אינה מהווה "איגוד מקרקעין".
זאת, כיוון שבבעלות השותפות הסכם למתן שירותי השכרה וכן מוניטין - המהווה למעלה מ-10% מנכסי השותפות.
ו"ע 23086-12-09 שיין
נ' מנהל מס שבח מקרקעין
ביהמ"ש אישר המרת פטור שניתן לפי סעיף 49ב(1) לחוק בפטור לפי סעיף 49ב(5). פסה"ד חשוב ליישום הפטורים החדשים לפי הוראת השעה, שכן הוא מאפשר גמישות בשימוש בפטורים החדשים.
ו"ע 1284-09 שעלים ניהול נכסים
נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
יום המכירה בעסקה הטעונה אישור ראש ההוצאה לפועל, נקבע למועד הוצאת הצו הפורמלי על ידי ראש ההוצל"פ המיועד לרשם המקרקעין לצורך רישום הנכס על שם הקונה, בהתאם לתקנה 69 לתקנות ההוצל"פ. רשויות המס ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
