מרחיבים הפטור בפינוי-בינוי

יזמי פינוי-בינוי, זוכים להקלות מס מיוחדות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין, ובהן פטור ממס רחב יחסית על מכירת דירות המגורים המפונות בתמורה לקבלת דירות חדשות. הפטור ממס מתווסף לפטורים אחרים למכירת דירת מגורים ואינו פוגע בהם. התנאי לקבלת פטור מלא הוא כי התמורה המתקבלת (דירה חדשה ותמורה כספית נוספת, אם יש), לא יעלו על פי אחד וחצי משווי דירת המגורים הנמכרת (השווי מחושב ללא זכויות הבנייה הנוספות), או שווי דירת מגורים חדשה באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר.

מעל תקרת השווי

עם זאת, יש מקרים לא מעטים שבהם שטח הדירה המפונה גדול יחסית, ולכן שווי הדירה המתקבלת עולה על תקרת השווי. על מנת להתמודד עם מקרים אלה תוקן החוק ונקבעה חלופת שווי שלישית, שהיא דירת מגורים במתחם ששטחה פי אחד וחצי משטח יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר.

רשות המיסים קובעת ששטח היחידה הנמכרת יחושב לפי חשבון הארנונה ולדעתנו, זו אינה הדרך היחידה האפשרית לחישוב, שכן רשויות שונות נוהגות מחשבות לפי שיטות שונות, ולעיתים אף אותה רשות נוהגת בשיטות שונות בזמנים ושנים. זאת ועוד, בהתאם לדין ולפסיקה לא מעטה (לדוגמא ע"א 471/03 משה אהרוני), המבחן הקובע ביחס להטלת המס הוא המבחן העובדתי.

בהתאם למצב בפועל

כך לדוגמה, שאלות כגון האם המדובר בדירת מגורים אם לאו, וכן האם פיצול דירה יצר שתי דירות נפרדות - לא יוכרעו בהתאם לרישום או לדיני התכנון והבניה אלא בהתאם למצב הדברים בפועל. האמור הוכר לאחרונה גם ע"י רשות המיסים בה"ב 6/2011 שעניינו ביחס להוראות השעה ביחס לדירות מגורים. ממילא דין זהה יש להחיל גם ביחס למדידת שטח הדירה.

לפיכך, לדעתנו ניתן בהחלט במקרים המתאימים להוכיח כי שטח הדירה המפונה גבוה מהשטח המופיע בחשבון הארנונה, וכתוצאה מכך להיות זכאים לפטור ממס על תמורה גבוהה יותר.

הכותבים ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין, ואלתר עורכי דין