"לא יהיו דירות - כולם יתנפלו על מה שיש והמחירים יזנקו"

איתן סורוקה, יו"ר קרדן נדל"ן ומוותיקי הענף, מזהיר: "מחירי הדיור שוב יזנקו - הפעם לרמה גבוהה יותר ממה שהיה לפני כן. כבר הייתי בסרט הזה 4-5 פעמים בעבר. זה אסון" ■ מלין על מתח הרווח של קבלני הביצוע: "מסתכמים באחוזים בודדים"

"מתח הרווחים של קבלני הביצוע מסתכמים באחוזים בודדים. אם מדובר בפרויקטים למגורים, חברה מציגה 7%-10% רווח גולמי, שמתרגם בסופו של דבר ל-3% רווח נקי. בתשתיות, היקף העבודה גדול יותר, אבל הרווח קטן יותר. שם מדובר על 6% רווח גולמי בלבד. הנתונים מראים עד כמה רגישים קבלנים לכל תנודה קטנה בעלות חומרי הגלם או כל דבר אחר". כך אומר בראיון ל"גלובס" איתן סורוקה, מוותיקי ענף הנדל"ן בארץ ובתקופה האחרונה גם שחקן חשוב בתחום הביצוע בישראל.

סורוקה, יו"ר קרדן נדל"ן, אחראי כיום גם על שתי חברות ביצוע קבלניות: אל-הר, אותה מנהל יוסי נתיב, המוחזקת על ידי קרדן (67%) ועל ידי חברת מסיקה חסון. בנוסף, בתחילת 2010 רכשה אל-הר את חברת רמט מידי נאמנת החברה בתחילת 2010. רמט, המנוהלת על ידי דן בן עמרם, עוסקת בעיקר בעבודות תשתית מסובכות ופועלת היום בין השאר בבניית הפיר והתחנה של רכבת ישראל בקו ירושלים-תל אביב ובפרויקטים של אנרגיה שאובה (עם שותפים איטלקיים).

- עם כל הבעיות בענף, למה העמקתם את פעילות הביצוע?

"חברה יזמית כמונו רואה את הרווחיות רק שהיא מוסרת את הדירות לדיירים. זה אומר ששלוש שנים לא רואים כלום. אבל צריך גם להראות רווחיות בשוטף ולא רק בפיקים של מסירות. חיפשנו להתרחב ולא רצינו להתמקד רק ביזמות, שצריך תמיד לזכור שיש בה סיכון. כך החלטנו להיכנס לתחום הקבלנים. זה משרת אותנו וגם את החברות. מצד אחד קבלני הביצוע יכולים לספק לנו, מנסיונם, אומדנים על פרויקטים שאנחנו שוקלים אם להיכנס אליהם. בנוסף, יש לנו אפשרות לבצע בעצמנו פרויקטים, אם נרצה בכך. זה גם נותן פתרון לבעיית הערבויות. אנחנו בעצם נותנים כסף לחברות שלנו, ומעניקים שקט לבנק ולמזמין העבודה. בהרבה מכרזים זה נותן לחברות את האפשרות להשתתף, על פני אחרים שלא יכולים להעמיד את הסכומים הנדרשים".

דרישות וסטנדרטים

סורוקה בעיקר מלין על עלויות הביצוע בענף ועל אין ספור דרישות ותקנות רגולטוריות ואחרות, שלא ממש עולות בקנה אחד עם רצון המדינה להוזיל מחירים. הפגישה איתו נערכת בפרויקט חדש שמקימה אל-הר ליד הבורסה ברמת גן (עבור חברת אמות), הכולל דרישות הנדסיות מורכבות במיוחד, במסגרת החפירה התת-קרקעית של החניות, לקראת הרכבת הקלה שעתידה לעבור במקום.

"כולם מדברים כל הזמן על מחירי הדירות, על המחסור, על המינהל ועל הרגולציה", מציין סורוקה, "אבל עלויות הביצוע והתנהלות הענף נשארות מעט בצד. כולם בוכים על עלייה במחירי הדירות, אבל מצד שני כל יום נוספות עוד דרישות וסטנדרטים, ואף אחד לא אומר על זה מילה. ועדת משנה לתקנות ונהלים במשרד הפנים מוציאה תקני כיבוי אש חדשים; מוציאים תקנים חדשים של בטיחות; המדינה והרשויות המקומיות מעלים את הדרישות בצורה מוגזמת. הכל בלי חשבון. ומי משלם על כל זה בסוף? רוכש הדירה.

"הייתי 20 שנה במשרד השיכון. חבר במועצה הארצית, חבר בוועדת תקנות ונהלים. אני יכול להגיד שלטוב אין גבול, וכך גם לבטיחות. בשנות ה-80 הייתה הכרה בזה שצריך לדאוג שמחירי הדירות לא יעלו. משרד האוצר קבע אז שעל כל תקן או סטנדרט שרוצים להוסיף, צריך לבטל אחד אחר במקומו. היום? רק מוסיפים. אבל גם אם מוסיפים, אני מצפה שכל גוף שמגיע עם דרישה כזו, שבמקביל ידעו לדרוש ממנו להביא עבודה מקיפה שתבדוק את הסיכון האמיתי אל מול התקציב. מוכרחים לבדוק האם התוספת אכן מוצדקת ולבדוק מקרי קיצון. אבל בפועל, אף אחד לא רוצה לקחת את האחריות".

- ובכל זאת, כנראה שקבלני הביצוע מתפרנסים לא רע. לא שמענו על התמוטטות גדולה בעת האחרונה, למרות הקיפאון והעצירה בשוק.

"אבל קבלנים כבר לא אוהבים לבנות דירות. הם מעדיפים פרויקטים של מגדלי משרדים, עבודות ציבוריות או תשתיות, שם יש להם מזמין אחד. בפרויקט מגורים, אתה בונה 100 דירות ויש לך בעצם 100 מזמינים. אז גם מגיעות התביעות. בין אם הן מוצדקות ובין אם לאו, אתה צריך להתמודד איתן, כמו גם עם האחריות שמחייבת קבלן להיות מחובר לבניין במשך שנים לאחר סיום הפרויקט. אני מכיר קבלנים שפשוט לא מעוניינים ללכת היום לבנייה למגורים. נכון להיום, יש חברה אחת גדולה שבונה בנייני מגורים, דניה סיבוס, וחוץ ממנה יש קבלנים בגודל בינוני".

סורוקה מספר שהדבר משתקף גם במכרזים. אם בעבר היו ניגשים למכרזי ביצוע עשר חברות, היום מדובר בארבע חברות לכל היותר. "בפרויקטים של תשתיות המצב שונה, יש הרבה ניגשים, אבל במגורים פשוט אין. במהלך השנים חברות קבלניות הפכו בעצמן ליזמים כי ראו שהרווח טוב יותר. קשה למצוא היום חברה שתבצע, במיוחד בפרויקטים הקטנים. וצריך להבין שככל שחברת ביצוע קטנה יותר, היכולת שלה להתמודד עם דברים שקורים בשטח קטנה יותר. הגדולים יודעים להביא ערבויות, להתמודד עם תביעות. הקטנים גם מושפעים יותר מפרויקטים אחרים שהם מבצעים במקביל".

"צריך מדד נפרד"

אבל הבעיה לא מתחילה ונגמרת במחסור בחברות. סורוקה, יחד עם נתיב ובן עמרם, מסבירים ששלושה דברים עיקריים הופכים את המציאות בענף כמעט בלתי אפשרית בעבור חברות הביצוע: מחירי חומרי הגלם, השתקפותם השגויה במדד הכללי ומצוקת כח האדם.

כך למשל, בעוד מרכיב הברזל במדד עומד על 4.95% מהמדד הכללי, בשטח לדברי סורוקה הנתון שונה בתכלית: "בדיקה שעשינו בפרויקט שאל-הר מבצעת ברחובות מעלה שמרכיב הברזל בעבודת השלד עומד על 6.03%. בפרויקט מסובך, שבו עלות השלד גבוהה יותר, מרכיב הברזל יכול גם להגיע ל-24%. אבל במדד הוא נשאר פחות מ-5%. אם המדד היה משקף את מחיר העבודה, הקבלן היה מוגן. אבל המספרים שונים. במצב הנוכחי לקבלן אין שום הגנה, המחירים עולים ויורדים כמו בבורסה, אבל המדד לא. צריך מדד נפרד, אולי אפילו על פי סוגי הבניינים".

סורוקה מדגיש כי מדובר בבעיה אקוטית. "זה יכול להוביל לפשיטות רגל", הוא מזהיר, "זה יכול לקרות וזה כבר קרה בעבר, בגלל השתנות מחיר חומרי הגלם. קבלן הוא לא ספקולנט אבל מכריחים אותו להיות כזה".

בעיה נוספת היא כמובן המחסור בעובדים, לא רק זרים. "השנה סיימו לימודי הנדסת בניין עשרות בודדות של אנשים. בשנים עברו היה מדובר על מאות. מדובר במחסור גם במנהלי עבודה, במפעילי מנופים, במפעילי ציוד כבד. יחד עם העובדה שאין עובדים זרים, הכל מוביל לעלייה במחירי הביצוע, שבשורה התחתונה מתרגמת לעלייה במחירי הדירות".

"המחירים יזנקו לרמה גבוהה יותר. זה אסון"

בגלל שלל סיבות - המחסור בעובדים, התייקרות חומרי הגלם, מיעוט השחקנים, התקינה המחמירה וכו' - איתן סורוקה שותף להערכות רבים בענף שלא נראה בקרוב ירידה של ממש במחירים. מהפוזיציה הברורה שבה הוא נמצא, הוא אפילו מעז להתנבא שנחווה דווקא עליות מחירים.

סורוקה: "מבחינת המימון, המצב היום בענף רע מאוד. הבנקים לא נותנים מימון ולא מוכנים להגיע בכלל למגבלה של בנק ישראל. קשה לקבלנים לקבל מימון וגם קשה לרוכשי הדירות לקבל משכנתא. בפועל, אני חושב שיד אחת לא יודעת מה היד השנייה עושה. עצירת המימון גורמת לעצירת הבנייה מצד אחד, והלקוחות לא יכולים לרכוש דירה בגלל הגבלות המשכנתא מצד שני. שני הדברים הללו יובילו לכך שלא יהיו דירות וכשאנשים יבינו שהמחירים לא עומדים לרדת כולם יתנפלו על מה שיש, והמחירים שוב יזנקו - הפעם לרמה גבוהה יותר ממה שהיה לפני כן. כבר הייתי בסרט הזה 4-5 פעמים בעבר. זה אסון".