צפו בתמונות: פרויקט מיוחד ליום העצמאות - 64 שנות נדל"ן

בשיא האינפלציה בשנות השמונים, הוצעה דירת 3.5 חדרים באלפי מנשה ב-46.5 מיליון ש' ■ מי שלקח משכנתא לא צמודה, קיבל דירה כמעט בחינם; ומי שלקח צמודה, שקע בחובות

פרסומים ופרסומות נוהגים לשקף את רוח החברה, הפוליטיקה ואופנת התקופה. הדבר נכון גם בדיור. זה התחיל בכך שכל שחפצנו פעם היה ב'דירה מרווחה', כזו בה ביקשנו ללון בשלווה ומוטב שיהיו בה גם מים חמים וקצת 'מהנוחיות המודרנית'. עם השנים, שאפנו כמובן ליותר. הרבה יותר. אז מה הפלא שזה גם עולה לנו הרבה יותר?

אט אט, כבר לא הסתפקנו בחדר או שניים. נכון להיום, הצורך בחדר (לפחות) לכל ילד הוא כבר כמעט מובן מאליו. ובכלל, הסטנדרט של הדירות השתנה. שלושה כיווני אוויר הם כבר מזמן לא לוקסוס, ומספר החדרים של דירה ממוצעת ממשיך ועולה מאז בוטל כמעט לגמרי המונח 'חצי חדר'. וגם ההול כבר איננו, וכמוהו המסדרון. ובכלל, אנחנו כבר פחות מודדים בחדרים אלא יותר בשטח, במטר רבוע, כדי לדעת עד הסוף למי יש את הכי גדול.

ואולי זה גם קשור לכך שדירה הפכה אצל רבים לשם מקביל לנכס, מוצר השקעה, והיא כבר מזמן לא רק המעון שחיפשנו פעם.

ניתן לראות בפרסומות כיצד בשלב מסוים כבר פתחנו חלון, והתחלנו להביט על החצר, הגינה והנוף. בדרך ידענו ימים בהם האושר דווקא לא עבר דרך מרפסת, והעדפנו לוותר עליה, ולסגור אותה לטובת חדר נוסף. אבל אם לפני כמעט חמישים שנה, דירה הנמצאת 'חמש דקות מתל אביב ומעל הכביש הראשי' נתפסה כמשהו מפתה ואטרקטיבי, הרי שעשרים שנים אחר כך, כבר נחשפנו ליתרונות השקט והנוף הנמצאים 'חמש דקות מכפר סבא'. זה היה קצת אחרי שלמדנו לשאוף ל'איכות חיים', ואם הם יהיו 'באיכות בינלאומית', אז יהיה זה פנטסטי.

ואחרי שידענו שגשוג, הגיע שעתם של המשברים. הבית שלנו הוא חזות הכול. הפרסומות לדיור ולשיכונים נותנות ביטוי למהפכים פוליטיים, למלחמות ולמשברים כלכליים, שהולידו שיטות מכירה ומבצעים מיוחדים שלא הכרנו דוגמתם לפני כן.

קיראו עוד ב"גלובס"


ואיך אפשר בלי הזוגות הצעירים. כאן לכאורה, לא השתנה הרבה. אז כמו היום, עמדו הם בחזית הדרישות מהמדינה. בעבר, לפני שהופיעו כאן קבלני הבנייה הפרטיים, הקים משרד השיכון סוללות של שיכונים, והציע פרויקטים ייעודיים להם ולעולים החדשים. אחר כך, לקחה המדינה צעד אחורה והשאירה את הזירה בידיהן של חברות הבנייה הפרטיות. חלקן נמצאות איתנו עד היום, ומחלקן נפרדנו לאורך הדרך.

חלום הדירה היה כאן תמיד. ארבעה קירות ותקרה היו משאת נפשנו, שנים רבות לפני שנמתחו יריעות אוהלי המחאה בשדרות רוטשילד. אלא שלאורך השנים ובתקופות שונות, נשאה השאיפה לדירה משלנו, אופי מעט שונה, מה שיכול ללמד דבר או שניים על מה שהיה כאן, על מי שהיינו, ואולי אפילו על מה שאנו יכולים להיות.

ואז, כמו היום, ידענו שהמקום בו אנו הכי רוצים להיות הוא בבית שלנו.

יום עצמאות שמח.

‎‎הקריסות הגדולות

עד שהופיע חוק מכר דירות לא הייתה הגנה חוקית על הכסף שמסרו קוני דירות חדשות לקבלנים. גם המדינה לא ספקה הגנה שכזו. הקונים היו צריכים להסתמך על מוניטין הקבלן (היו אולי מי שהתרשמו מהמכונית המפוארת) והשתדלו לקנות דירה בשלבי בנייה מתקדמים ככל האפשר ולא "על הנייר". אלו היו פני הדברים לגבי הקבלנים הפרטיים אך לא לגבי חברות הבנייה הממשלתיות וההסתדרותיות שעסקה מולן נחשבה "בטון".

הד גדול יצרה קריסת "פאן-לון" שנחשבה בזמנו לחברה גדולה ונפלה בשל התנהלות עסקית לא חכמה. מאמצע שנות השמונים זכורה הקריסה של "א. גינדי", בבעלות אברהם גינדי המנוח, שנחשבה לחברה הקבלנית הפרטית הגדולה במדינה, ואפילו הייתה לה זרוע בורסאית שהוסיפה נופך אמינות ומכובדות.

כל קריסה מהדהדת בתולדות המדינה קידמה עוד קצת את חוק המכר (דירות). כך למשל בעקבות קריסת "חפציבה" נקבע כי בפרויקטים עם ליווי בנקאי מוטלת על הבנק המלווה האחריות להודיע לקונה - ישירות - מבלי לסמוך על הקבלן, על כך שהפרויקט מלווה ועל כך שהקונה נדרש לשלם את כל התמורה לחשבון הליווי של הפרויקט באמצעות פנקס שוברים שמנפיק הבנק.

עו"ד טל מתוק, ממשרד בועז רווה, מדגיש כי הבנק (ולא הקבלן) מחויב להוציא, לקונה ששילם באמצעות שוברים את תמורת הדירה, ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) על מלוא הסכום ששולם לחשבון הליווי. דבר אחד ברור והוא שאמנם גם היום אין ביטחון של 100% בקניית דירה חדשה, אבל ההגנה החוקית עדיפה לאין שיעור על הכורח להסתמך על סלוגן במודעה "אצלנו זו ההשקעה הטובה והבטוחה לכספך".

‏‏‏

11
 11

‎‎בוננזה למשכתנא

משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן היא אחד המסלולים מבין מסלולי המשכנתאות שניתן לקחת. הוא היה קיים פעם, והוא קיים גם היום, אבל בנקודת זמן קריטית בסוף שנות ה-70 ותחילת שנות ה-80 הוא צפן בחובו בוננזה ענקית.

‏מי שקנו אז בית ונטלו משכנתא לא צמודה למדד קיבלו את ביתם כמעט בחינם, משום שהאינפלציה האדירה (מאות אחוזים) שחקה את ההלוואה. שיעורי המימון באותם שנים היו גבוהים מאוד, 80% ויותר מערך הדירות, מה שהפך את העסקה ואת ההלוואה הנשחקת למשתלמת עוד יותר. ‏

מהצד השני והכואב של אותה מציאות נצבו מי שלקחו הלוואות צמודות מדד ושלמו עוד עשרות שנים אחרי כן את מחיר האינפלציה הדוהרת. הם היו חייבים אלפי שקלים בתחילת שנות השמונים, ונותרו חייבים ובגדול גם אחרי שנכנסנו אל תוך המילניום השלישי. ‏

בוננזה למשכנתא
 בוננזה למשכנתא

ועדים וקבוצות

קבוצות רכישה והתארגנות לבנייה עצמית הן לא המצאה חדשה. בעבר הרחוק, מלבד הרצון לחסוך כסף, היתרון היה בהומוגניות ובאידיאולוגיה המשותפת. קרית משה, שהוקמה ב-1925 בפאתי ירושלים ע"י קבוצת חברים בהפועל המזרחי, היא דוגמא קלאסית.

רק ב-1941 שלחו תושבי הקריה מכתב לראש עיריית ירושלים: "עם גידול מספר הדיירים - שחלק ניכר מהם אינם חברים - באנו לידי מסקנה כי האופי של אגודה הדדית אינו הולם יותר את צרכי השכונה, וברור לנו כי מתאים לה יותר אופי של מועצה או סיפוח לעירייה".

השכונה אכן סופחה לבירה לאחר קום המדינה, אבל גם בשנות ה-50 יקומו בה פרויקטים של קבוצות מאורגנות - כמו אגודה שיתופית "שיכון קרית משה", שתקים שיכונים שנועדו בעיקר לבני ירושלים ותשמור על ועד שכונה חזק עוד עשרות בשנים.

ועדים וקבוצות
 ועדים וקבוצות

3 חדרים, לא יותר

עד בשנות השישים, לא הייתה ממש פרטיות בדירה ישראלית טיפוסית. למעשה ב-95% מהדירות החדשות שנמסרו ב-1960 היו עד שלושה חדרים, כולל אותו "הול" שכבר נדחק מתכנוני הדירות הנמכרות כיום. המצוקה הקשה הייתה בקרב משפחות ברוכות ילדים שלא הצליחו לקבל מעמידר ודומותיה דירות סמוכות שניתן לחבר.

‏‏קפיצה בזמן ל-2010 - העידן שבו כל ילד חייב חדר - מגלה ש-90% מהדירות החדשות שנמסרו באותה שנה כללו לכל הפחות ארבעה חדרים. אבן דרך ראויה לציון נרשמה ב-2007, שבה, לראשונה, שיעור הדירות החדשות בנות 5 חדרים או יותר חצה את סף 50% מכל הדירות שבנייתן הסתיימה, וב-2010 זינק שיעורן של אלה ל-56%. אולי אין רע בדירות גדולות, אך צריך לזכור שהפער בין מחיר דירת 4 חדרים ל-5 חדרים מגיע ל-36%. ‏‏ נקודת המהפך שבה עבר מספר הדירות החדשות הגדולות יחסית (4 חדרים ויותר) את מספר הקומפקטיות (עד 3 חדרים), ממקמת את התאריך אי שם בין 1975 ל-1980.

כלומר עם "המהפך" הפוליטי ב-77, התחולל גם מהפך קטן באיכות המגורים שלנו. ‏‏ ובכל זאת, "לזכותנו" ייאמר שאיננו מפונקים במיוחד. ממוצע החדרים לנפש כאן הוא 1.1, מה שממקם אותנו - בסולם ‏‏OECD‏ - במקום החמישי מהסוף, רק לפני הונגריה, פולין, סלובקיה וסלובניה. הממוצע, כדרכו, מתעתע. בקרב היהודים הצפיפות נמוכה מנפש לחדר (לא בקרב החרדים) וגבוהה בהרבה בקרב המוסלמים ובמידה פחותה אצל הנוצרים והדרוזים. ‏ במבט ארוך טווח מגמת הגידול במספר החדרים בדירה חדשה נמשכת ברצף בלי שינוי, למעט אפיזודה קצרה בבנייה המזורזת עקב גל העלייה בראשית שנות התשעים.

מבט לגבי דירות חדשות מגלה כי ב-2011 10% מהדירות שנמכרו היו בנות שלושה חדרים, לעומת 9.2% ב-2010 ו-8.2% ב-2009. בינתיים מדובר בשינויים לא גדולים אך אולי זו הסנונית הראשונה. ‏ ‎‎

22
 22

היה קל יותר לקנות

‎‎לפני כמעט 27 שנים "שיכון ופיתוח" (כיום בקבוצת "אזורים"), הציעה לעם ישראל לקפוץ ביום שישי חורפי אחד לאלפי מנשה כדי להתרשם מדירת 3.5 חדרים תמורת "החל מ-31 אלף דולר". מה שמדהים הוא מחירה בשקלים - 46,500,000 שקל לפני מע"מ, שקל ולא שקל חדש.

לגורם הכלכלי שבגללו כדי לקנות דירה קטנה מעבר לקו הירוק, ועוד במבצע, צריך להיות "מולטי-מיליונר" בשקלים - קוראים אינפלציה. התופעה הכלכלית הזו הגיעה לשיא בלתי נסבל באותן שנים, כאשר בין דצמבר 1983 לדצמבר 1984 עלו המחירים במשק בלא פחות מ-445%. נכון שגם שנים לפני כן הייתה כאן אינפלציה דו-ספרתית, אבל ככה אי אפשר היה להמשיך.

וכך יצאה לדרך "תוכנית הייצוב" ב-1985, ולשקל, שהיה לירה עד מרץ 1980, נוסף הכינוי "חדש". בנקודה זו חשוב לציין כי מנגנוני הצמדת השכר ששררו במשק אז, לפני שההפרטות הגדולות יצאו לדרך, שמרו על יחס שבין 90 עד 110 משכורות למחירה לדירת 3.5 עד 4 חדרים.

אפילו אז קל יותר היה לקנות כאן דירה.

*** הפרויקט המלא - במוסף הנדל"ן של "גלובס"

בהכנת הפרויקט השתתפו דרור מרמור, מירב מורן, שירי דובר, גיל שלמה, מיכל מרגלית ואורי חודי