בנדל"ן האמריקני נתקל שלומי ברנובסקי בימי המשבר הגדול ב-2008, כאשר צפה בשידור של דיון בקונגרס בחדרו במלון בלאס-ווגאס - עיר שנחשבת לאחת הנפגעות הקשות במכת ה"סאב-פריים". הוא הביט במחוקקים, אשר רתחו מכעס כשנדרשו להציל את "הבנקים המרושעים", מסכימים לפתע, ובקלות, להזרים לג'נרל מוטורס ולקרייזלר עשרות מיליארדי דולרים. "באותו רגע אמרתי לאשתי שאני נוסע למישיגן, כי זה סימן שהם לא מוותרים על תעשיית הרכב" (ראו תיבה).
ברנובסקי בטוח בעצמו: "כל בר דעת מבין שיש כאן הזדמנות שלא תחזור", טוען מי שהתלבש על נישת ה"נדל"ן במצוקה" ופועל בה בשנים שחלפו מאז השבר הנדל"ני הגדול בעשור הקודם. כמנכ"ל ובעלים של חברת SB Capital, הוא אינו היחיד בענף זה; שלל חברות ויזמים, ובהם ישראלים רבים, מציעים באחרונה לעם היושב בציון לקנות בתים מעיקול במחירים הנעים בין 50 ל-100 אלף דולר, ברחבי ארה"ב.
התרסקות 2008 היא-היא מקור הבתים העומדים כיום למכירה במחירי שפל - בתים שאינם מגיעים, לדברי ברנובסקי, אף לכדי שליש מעלות בנייתם. בתים אלה מספרים את סיפורם של מי שלקחו, ברשות ובסמכות, צעד אחד רחוק מדי את השאיפה לנכס משלהם, התקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא, ולבסוף החזירו את המפתחות לבנק.
ברנובסקי, העובד עם ערן יניב, בכיר לשעבר בבית ההשקעות אקסלנס-נשואה, שמשמש כיום סמנכ"ל התפעול של החברה המשותפת ומתגורר בארה"ב, משוכנע שארה"ב תהיה קטר הכלכלה העולמית עוד הרבה שנים, "למרות הדיבורים על סין והודו ושאר המקומות האקזוטיים". על השקעה בדירה בישראל הוא אומר שהיא "מהלך דון-קישוטי", כי המחירים גבוהים והממשלה לא תיתן להם לעלות עוד, והסיפור האירופי, לדעתו, בכלל גמור.
שברולט במבצע
מה לישראלי ולמישיגן, הרחוקה אלפי מיילים ממעוזי הנדל"ן הישראליים בניו-יורק, לוס אנג'לס ומיאמי? "בניו-יורק המחירים כמו בת"א"; "על המצב בלוס-אנג'לס אין צורך להכביר מילים"; ו"מיאמי זו אילת למבוגרים, בלי תעשיה ובלי מפעלים", מסכם ברנובסקי את דעתו על ההזדמנויות בשטחים המוכרים למשקיעי הנדל"ן הישראלים.
הבתים בארה"ב נגישים עכשיו יותר מתמיד מבחינה כלכלית (מחיר יחסית לשכר). למעשה, מחירם הממוצע ממשיך לרדת; מדד המחירים קייס-שילר ירד בפברואר ב-0.8% לעומת ינואר, אם כי בקצב מתון יותר. אך בה בעת יש בעיה קשה של מימון לאחר שהתנאים לקבלת משכנתא הוקשחו מאוד.
ברנובסקי טוען שמבחינת האמריקני המצוי, השתנו סדרי עולם כאשר החלו לדרוש ממנו מקדמה בגובה 30% מערך הבית. מדובר בהפתעה גמורה כשלוקחים בחשבון ששנים ספורות לפני כן משכנתאות רבות היו גדולות מערך הבית, והון עצמי כלל לא נדרש.
שטויות חקלאיות
המצב בענף מחמיר כתוצאה ממה שברנובסקי מתאר "אנומליה חד-פעמית", שבה בידי הבנקים מאגר בתים מעוקלים עצום, אלא שעל-פי החוק בארה"ב על הבנק לפנות את הבית ולמכור אותו לכל המרבה במחיר, אך אסור לו להשכיר אותו. למכור לא קל היום, כך שבתים רבים נשארים נעולים וריקים ובכך מצטמצם ההיצע, דבר שמייקר עוד את השכירות.
SB Capital מכרה עד היום 350 בתים פרטיים, שאותם היא מנהלת ומתפעלת עבור הקונים, וכרגע יש בידיה 70 בתים נוספים שהיא מעוניינת למכור למשקיעים. הנכסים, שנקנו בהון עצמי, פזורים ב-20 ערים במטרופולין דטרויט - לא בעיר עצמה, אלא ברדיוס שסביבה "40 דקות מקצה עד קצה", כדברי ברנובסקי.
- גם בין ת"א ללוד מפרידים רק 20 ק"מ, איך יבחין ישראלי בדקויות כאלה בארה"ב?
"אני לא יליד ארה"ב ולכן משתמש ב-80 אנשי מקצוע המסתובבים בשטח. ברור שאי אפשר לעשות השקעה נבונה במקום שלא מומחים בו, ואני מתכוון, למשל, למי שיש להם 50 אלף דולר וקונים שטויות כמו אדמות חקלאיות".
- אתם מבטיחים עד 15% תשואה, דבר שלא קורה כשהנכס אינו מושכר.
"אפילו בת"א אפשר להיתקע בלי שוכר למשך שלושה חודשים, וכאן, כיום, השוק הוא שוק של משכירים. אנחנו מסבירים למשקיעים שהם כרגע בעסקי המחלבות - משלמים להם הרבה כסף על חלב שנותנת הפרה (הדירה). עוד 7-5 שנים נעבור לעסקי המשחטות, ומי שירצה אז למכור ימכור".
בין הנתונים
אפשר שהשוכרים כבר רוצים לקנות: סקר ארצי שפורסם לאחרונה במגזין התאחדות סוכני הנדל"ן בארה"ב מצא ששיעור השוכרים שמתכננים לחדש את חוזה השכירות ירד לשיעור הנתון הנמוך ביותר מאז 2009.
נכון לעכשיו, נושאת המטוסים שנקראת שוק הדיור מאותתת על שינוי כיוון. סקר של גאלופ מגלה כי 62% מהאמריקניים הם בעלי בתים, לעומת 73% בגאות בשנים 2006 ו-2007. לפי נתון אחר, של CoreLogic, בתים פרטיים - עמוד השדרה של שוק הדיור - מהווים עתה 52% משוק השכירות בארה"ב.
לדעת ברנובסקי ההשקעה תשתלם גם אם סומכים על עליית ערך הנכס בלבד, "אשר תגיע, לא מחר - אבל בעוד חמש עד שבע שנים", שכן גם אם סוגרים את הבית ולא עושים בו כלום, ההוצאה היא מסים עירוניים בלבד המסתכמים ב-150 דולר בחודש, ויש מקומות שבהם זה יורד עד 80 דולר, לדבריו.
- בכמה אורך רוח יצטרכו המשקיעים להתאזר?
"מי שאין לו אופק ההשקעה באורך חמש עד שבע שנים, שישכח מזה. זה לא מתאים לכסף שצריך אותו מחר בבוקר לקניות בסופר".
- למה שוכר אמריקני לא שוקל לקנות את הנכס?
"ראשית, ארה"ב היא אומה של השכרה. הניידות וחוסר המחויבות לקירות מתאימה להם. שנית, גם לשוכר 'טוב', אין בהכרח 200 אלף דולר כדי לקנות נכס; ושלישית, הציבור האמריקני בטראומה, כולם מפחדים להשקיע בנדל"ן. מבחינתנו, הלוואי שזה יימשך כי זה נותן זמן לעבוד. ברגע שהבנקים יחזירו את הכסף למערכת והאמריקניים עצמם יחזרו למשחק, המחירים יקפצו לא באחוז ולא בשניים".
- לא פשוט לישראלי לפקח על בית בארה"ב.
"אנחנו העיניים שלהם שם. ונותנים, למי שרוצה, התחייבות למינימום 5 שנות סיוע וליווי. המטרה שלנו היא לבנות מאגר בהיקף 1,500 משקיעים שילכו אתנו גם בעתיד".
- מה המחיר שיאותת מבחינתך את סיום השפל?
"כל עוד בתים נרכשים במחיר השווה לשליש מעלות הקמתם. היום נמכרים בתים ב-50 אלף דולר, שעלות הקמתם עומדת על כ-150 אלף דולר בניכוי עלות הקרקע".
- מה היעד הבא שלך?
"אינדיאנפוליס היא אזור עם תעשייה מעניינת (נמצאת 300 מייל דרומית-מערבית לדטרויט). משקיעים צריכים להבין שזה הכסף שלהם שהולך לעבוד, בעוד שהם עצמם לא יגורו בבתים האלה, כך שאין צורך בעצי הדקל של מיאמי ובחוף ים".
השיבה לאמריקה - מחזירים הביתה את הייצור מהודו וסין
מישיגן, המדינה ה-11 בגודלה בארה"ב, מובילה את תעשיית הרכב האמריקנית: מכוניות, חלקי חילוף ואביזרים נלווים. ריכוז התעשייה הזו במדינה - בעיקר במטרופולין דטרויט שבדרום-מזרחה - גבוה פי שניים מסגניותיה: אינדיאנה ואוהיו, גם הן במערב התיכון המחליד.
דטרויט איבדה בעשורים האחרונים מפעלים רבים, בעיקר מפעלי הרכבה, אך הארגון מחדש שעברה תעשיית הרכב בעקבות המשבר יצר ריכוז מחודש שלה במערב התיכון. שלוש היצרניות הגדולות - שברולט, פורד וקרייזלר - סגרו 13 מפעלים מסוף 2007 ועד ל-2012, ורק אחד מהם במישיגן.
יש צופים התאוששות מקיפה יותר בתעשייה האמריקנית; סקר שעשתה חברת הייעוץ החשובה BCG בארה"ב בתחילת השנה, מצא כי 37% מהתעשיינים הבכירים שוקלים להחזיר מפעלים מסין לארה"ב, בעידן שבו הפועלים הסיניים מתייקרים. המהלך אמור לייצר בין 2 ל-3 מיליון משרות בארה"ב. בתעשיית הרכב, ההתאוששות ממשית ונוצרו בה משרות חדשות רבות. כמה זמן תימשך העדנה? האם "המחצית השנייה" של דטרויט ואמריקה - כפי שקלינט איסטווד וקרייזלר בקשו לשכנע בפרסומת ששודרה ב"ספוט הזהב" של הסופרבול השנה - עומדת להתחיל? מוקדם לקבוע, אך ברור ששלוש הגדולות עשו מאמץ ניכר להיות תחרותיות יותר במאבק על כיס הצרכן בהשוואה ליצרנים הזרים בצפון אמריקה.
זהירות: נכס מיד חמישית - הסיכונים שצריך להביא בחשבון
שוק הנדל"ן האמריקני הוא ענק, מגוון, שקוף ואכזר. כרישי נדל"ן ישראלים ממולחים נפלו בו, קל וחומר משקיעים קטנים. ברנובסקי עצמו מודה כי השוק רווי שרלטנים. הכי חשוב, לדעתו, לוודא שיש מישהו שנמצא שם ועוסק בזה יום-יום. שנית, צריך לקבל "רכב נוסע" - היינו בית שנקנה מהבנק, נקי משפטית משעבודים ומשופץ לפי התקינה המקומית שמשתנה בין עיריות. ברנובסקי אומר עוד כי קנייה ישירות מהמוכר היא סימן שהמוכר מאמין בנכס, ולכן כדאי להימנע ממי שמוכרים נכס "מהבנק" בעוד שהוא למעשה מתגלגל בין סוכנים והמשקיע עלול להיות "יד חמישית" בנכס.
התרשמות ממקור ראשון היא הדבר הטוב ביותר, אך לפחות במקרה של SBC רק אחד מכל עשרה ישראלים טסו לראות את הנכס שקנו, מה עוד שמישוש קירות לא בהכרח יצילו ממוכר שקרן ורמאי. לבסוף הוא מציע לסייר בשטח כדי לראות שהמוכר מפעיל משרדים, אופרציה, צוותים שעובדים עבורו ובתים בפעולה.
מלבד סוגיית המיסוי כדאי לשים לב שבהשקעה יש סיכון מט"ח. מי שקנו נכס בשער 3.2 שקלים לדולר (היום סביב 3.8) מורווחים היום "על הנייר". כמובן שאת הרווח בשקלים צריך לספור בעת מימוש הנכס או המרה של תשלומי שכר הדירה, שרוב הישראלים מותירים בחשבון הדולרי.
עו"ד מונטי סילבר ממשרד וסרמן קומדן קסלמן אסנסטן, מומחה בעסקאות נדל"ן בארה"ב, אומר שמשקיעים בארה"ב נוטלים סיכון פיננסי, אולם בניגוד להשקעות בנדל"ן במדינות מזרח אירופה ואסיה, הסיכון המשפטי שם נמוך. הגופים המטפלים בענייני רישום, רישוי וביטוח נדל"ן, פועלים לפי כללים גלויים ולדבריו, התהליך המשפטי הכרוך בקניית נכס אמריקני יותר בטוח מאשר בישראל. עלות השירותים המשפטיים נעה סביב 2% משווי הנכס.
חוסר הקשר בין מחיר הדירות
כתבות
ני"ע
