דיווח שפרסמה בשבוע שעבר חברת מנופים פיננסיים , חושף טפח מחגיגת הנדל"ן הפרועה שהתחוללה בשנים 2006-2007 בשוקי מזרח אירופה - חגיגה שהעשירה יזמים ממולחים ורוקנה את קופת המזומנים של חברות ציבוריות.
ארבע שנים וחצי חלפו מאז רכשה מנופים - אז בשליטת ג'קי בן זקן ואברהם נניקשווילי - חלקת קרקע של 580 דונם באסטנה, בירת קזחסטן, תמורת סכום כולל של 41 מיליון דולר. המוכר באותה עסקה היה דוד בן נאני, בן דוד של נניקשווילי, שרכש את הקרקע חודש אחד בלבד קודם לכן מידי מדינת קזחסטן, באמצעות הלוואה שהעמיד לו נניקשווילי.
בשבוע שעבר התברר שהקרקע באסטנה, ששוויה בספרי מנופים הגיע בשיאו ליותר מ-300 מיליון שקל, עשויה להיות מופקעת על ידי הרשויות המקומיות ולעמוד למכירה פומבית, שכן חברת הפרויקט לא פיתחה את הקרקע כמתחייב מהסכם הרכישה.
מהדיווח של מנופים עולה כי בהתאם לייעוץ משפטי שקיבלה החברה, במקרה שביהמ"ש ייעתר לתביעת הרשויות בקזחסטן, יחלט את הקרקע ויעמיד אותה למכירה, הרי שמתוך הסכום שיתקבל מהמכירה, יעמוד חלקה של מנופים על 2.6 מיליון דולר לכל היותר - הסכום שאותו, לפי הדיווח, שילם בן נאני למדינת קזחסטן תמורת הקרקע. כן, אותה קרקע שמכר בן נאני למנופים כעבור חודש תמורת 41 מיליון דולר.
תכננה פרויקט ענק
בנובמבר 2007, זמן קצר לאחר שמנופים רכשה את השליטה בחברה הציבורית מאקפל מידי רועי גיל ואיתן אלדר, היא מצאה ייעוד לקופת המזומנים התפוחה של החברה הנרכשת. מאקפל חתמה על הסכם עקרונות לרכישת הקרקע באסטנה מידי בן נאני, שכאמור רכש אותה בעצמו מידי מדינת קזחסטן חודש קודם לכן.
רכישת הקרקע הושלמה בפברואר 2008. מאקפל שילמה לבן נאני 38 מיליון דולר ובנוסף נטלה על עצמה חוב של 3 מיליון דולר לקרוב משפחתו נניקשווילי (מבעלי השליטה במנופים), סכום שלטענת החברה שולם לרשויות בקזחסטן "לצורך מניעת אובדן ההזדמנות העסקית". החברה דיווחה כי בכוונתה להקים על הקרקע פרויקט ענק שישלב דירות מגורים, שטחי מסחר, מלונאות ומשרדים.
ההרעה הכמעט מיידית שחלה בשוק הנדל"ן של קזחסטן בשלהי 2008, לא מנעה ממנופים לרשום באותה שנה עלייה של כ-70 מיליון שקל בשווי ההוגן של הקרקע, על בסיס הערכת שווי של חברת שמאות בינלאומית מקבוצת בנק CBRE. בסוף 2008 הקרקע נרשמה בספרים בשווי של 302 מיליון שקל.
אלא שבאחרונה, כאמור, נאלצה החברה לחזור לקרקע המציאות ולהפחית את שווי הנכס בעקבות מחלוקת עם רשות ני"ע שטענה כי "הערכת השווי של הקרקע אינה עומדת במבחן הסבירות". עקב כך הופחת שווי הקרקע בדוחות 2011 של מנופים לכ-90 מיליון שקל בלבד. בחברה מסבירים שהשווי הזה מתייחס לחלק המסחרי של הפרוייקט בלבד ואילו שווי הפרוייקט כולו עומד על 54 מיליון דולר.
"פוטנציאל רווחיות גדול"
כשהוצגה העסקה לראשונה לשוק ההון ציינה מנופים כי אסטנה הפכה לבירת קזחסטן בשנת 1998 ומאז הועברו אליה קריית ממשלה, מרכזי השכלה, ספורט ועוד. במנופים העריכו שיצליחו למכור מ"ר מגורים בטווח של 1,100- 3,000 דולר. מנופים, והחברה הבת מאקפל, דיווחו כי "להערכת החברה בעסקה גלום פוטנציאל רווחיות גדול... קיים כיום חוסר משמעותי בחדרי מלון ובמשרדים בעיר אסטנה".
עוד מעניין לציין כי בעת אישור העסקה ע"י דירקטוריון מאקפל בנובמבר 2007, דווח לבורסה כי "נמסר לחברה שקשריו העסקיים של מר נניקשווילי עם המוכר אינם מהותיים".
בקשר להלוואה שהעמיד נניקשווילי לבן דודו נכתב כי "עניינו האישי של בעל השליטה בעסקה נובע בעיקר מכך שהעמיד הלוואת ביניים למימון תהליך ההפרטה של הקרקע, הלוואה שהועמדה אך ורק בשל רצונו למנוע אובדן הזדמנות עסקית לחברה". בישיבת הדירקטוריון השתתפו הדירקטורים הבאים: חגי לשם ורוני קליינפלד (דירקטורים חיצוניים), דן זמר ורועי גיל. בהמשך אישרה גם האסיפה הכללית של מאקפל את העסקה ללא כל התנגדות.
ממנופים נמסר בתגובה כי "החברה רכשה את הקרקע בקזחסטן וכחודשיים לאחר מכן שוויה של הקרקע הוערך על ידי מעריכת השווי CBRE בהיקף של פי שתיים ממחיר הרכישה, כ-80 מיליון דולר".
כתבות
ני"ע
