נוחי דנקנר במהלך להצפת ערך של מאות מיליוני שקלים: בוחן פיצול הנדל"ן של רשת שופרסל

כשמונה חודשים לאחר שהתפוצצה העסקה למכירת השליטה ברשת שופרסל , בוחנת כעת בעלת השליטה בה, קבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר, מהלך להצפת ערך של מאות מיליוני שקלים ברשת, באמצעות הפרדת נכסי הנדל"ן שלה מהפעילות הקמעונאית. כך נודע ל"גלובס". משופרסל נמסר היום בתגובה כי "הנושא אינו על סדר היום של החברה".

שופרסל, רשת המזון הגדולה בישראל, נסחרת לפי שווי של 2.1 מיליארד שקל, לאחר ירידה של קרוב ל-50% במחיר המניה בשנה האחרונה. לפי דוחותיה הכספיים לשנת 2011, שופרסל היא הבעלים או החוכרת של 68 סניפים המשתרעים על שטח של כ-131 אלף מ"ר, הרשומים בדוחות כ"רכוש קבוע".

בנוסף, לחברה פעילות נדל"ן מניב (המושכר לצד ג') הכוללת השכרת מרכזים מסחריים ומבנים אחרים. לפי הדוחות, שווי הנדל"ן של שופרסל, כפי שהוא מופיע בספרים, עומד על כ-2.3 מיליארד שקל - 1.8 מיליארד שקל מתוכו בניינים וזכויות חכירה, ו-484 מיליון שקל נדל"ן להשקעה.

אם תוציא שופרסל את מהלך ההפרדה אל הפועל, היא תוכל לעשות זאת במספר דרכים. כך, למשל, היא תוכל למכור את הנדל"ן שלה לצד ג', אולי אף לחברה מתוך קבוצת אי.די.בי בעסקת בעלי עניין, ולשכור אותו בחזרה (Sale and Leaseback).

ניתן להניח כי שווי הנדל"ן של הרשת גבוה באופן משמעותי מהשווי רשום בספרים, ולכן מכירת הנכסים עשויה להניב לה רווחים גבוהים. בזכות רווחים אלה היא תוכל להמשיך ולחלק דיבידנדים לחברת האם שלה (דסק"ש), ומשם, במעלה הפירמידה, לאי.די.בי, הצמאה למזומנים. מנגד, שופרסל תגדיל באופן מיידי את הוצאות השכירות שלה עבור נכסים שהיו קודם לכן בבעלותה.

"מהלך חשבונאי הגיוני"

מהלך דומה של פיצול פעילות הנדל"ן מהפעילות הקמעונאית ביצעו לפני כשש שנים דודי ויסמן ושרגא בירן, בעלי רשת מגה (באמצעות אלון רבוע כחול). בסוף 2006 הופרדו נכסי הנדל"ן של רבוע והנופקו בבורסה תחת חברת רבוע כחול נדל"ן, לפי שווי של כמיליארד שקל. "אם הייתי הבעלים של שופרסל, זה מה שהייתי עושה", אמר היום גורם בכיר בשוק ההון על האפשרות. "זהו מהלך חשבונאי הגיוני שיציף את ערך החברה"

שופרסל נמצאת בשליטת דסק"ש (45.7%) וישראלום של מתיו ברונפמן (18.5%). בחודש החולף צנחה מנייתה בכ-15% על רקע פרסומים בדבר כוונתו של רמי לוי להרחיב את פעילותו באמצעות רכישה אגרסיבית של סניפי מגה. בשוק חששו כי המהלך יביא לכך ששופרסל, כאמור רשת המזון הגדולה בישראל, תפגע מהמהלך.

על רקע הצניחה במניה, הוציא בית ההשקעות אי.בי.אי עבודה מעודכנת שהגיעה לידי "גלובס". "הסנטימנט השלילי במניה בתקופה האחרונה, הוביל אותנו להסתכל על שופרסל מנקודת מבט אחרת, כזו שמפרקת את הפעילות לשלושה תחומים: קמעונאות, סניפים ונדל"ן מניב, ומעניקה שווי לכל אחד מאלו", נכתב בעבודה.

באי.בי.אי גוזרים למניית שופרסל שווי הגבוה ב-40% ממחירה הנוכחי. לפי בית ההשקעות שווי פעילות הקמעונאות של החברה עומד על 3.2 מיליארד שקל, כאשר שווי הנדל"ן של הסניפים מוערך בכ-1.1 מיליארד שקל, והנדל"ן המניב מוערך ב-485 מיליון שקל. בניכוי החוב הפיננסי נטו, מעניקים באי.בי.אי שווי של 2.8 מיליארד שקל לשופרסל.

שופרסל היא אחת מההחזקות הבולטות של דסק"ש, והיא אף עמדה אשתקד בפני מכירה, לאחר שבאוקטובר חתמה דסק"ש על מזכר הבנות למכירת החזקותיה לידי איש העסקים ליאו נואי וישראלום תמורת 2.4 מיליארד שקל, ולפי שווי של 5.3 מיליארד שקל (כ-150% מעל שווי השוק הנוכחי של הרשת). אלא שבסופו של דבר המגעים עלו על שרטון, והעסקה לא יצאה לפועל.

במסגרת פעולותיה של קבוצת אי.די.בי להגדלת נזילותה ועמידה בהתחייבויות האג"ח שלה בשנים הקרובות, השלימה הקבוצה בשבוע שעבר את מכירת השליטה בחברת כלל תעשיות לידי לן בלווטניק תמורת כ-1.3 מיליארד שקל, בעסקה שתמורתה עשויה להגיע לכ-1.5 מיליארד שקל. בחודש שעבר דיווחה החברה הבת דסק"ש, על מכירת השליטה בחברות המוחזקות מקסימה והמ-לט.

 נכסי הנדלן