רצו לברך ויצאו מקללים

הציבור הישראלי החליט שנשבר לו - כי מחירי הדיור לא ממש צונחים כמובטח, כי חוזה השכירות שהתחדש בקיץ האחרון הזכיר לו את בעל הבית הנוראי, כי הקבלנים ממטירים עליו מבצעים וירידים מכל עבר וכי נשבר לו מרכבת ההרים שמציעה הבורסה והריבית האפסית שמציעים לו בפיקדונות הסולידיים. אבל כיוון שייאוש בלבד אינו מספיק, שוב ניצבים פה הבנקים למשכנתאות כדי לפתות אותו בחיבוק אוהב להיכנס פנימה.

במאי ויוני נמכרו פה, בהתאמה, 9,300 ו-8,500 דירות חדשות וישנות - לעומת מעט יותר מ-7,000 דירות בממוצע ב-4 החודשים הראשונים של השנה. במקביל, בחודשיים הללו חילקו הבנקים הלוואות לדיור בסך כולל של כ-4 מיליארד שקל לחודש, לעומת 3.1 מיליארד שקל בממוצע מינואר עד אפריל.

מבחינת הבנקים - ונגיד בנק ישראל ששומר עליהם - מדובר בנוסחה מנצחת להבטחת חוסנו של שוק הנדל"ן. בכובע אחד הם מפמפמים שוב ביקושים בחסות הריבית הנמוכה, ובכובע השני הם מווסתים היצע דירות חדש בחסות המגבלה הענפית על האשראי בענף.

וכשהביקוש שוב מזנק (החודשיים האחרונים מצביעים על קצב מכירות שנתי של 107 אלף דירות בשנה, גבוה ב-25% ממספר המכירות בשנה שעברה וגבוה ב-3% מנתון השיא שנרשם ב-2010) , וההיצע המתוכנן יורד - אין פלא שהבנקים חוזרים לחייך. בזמן שהם מקטרים על שולי הרווח הנמוכים במשכנתאות, הם לא מספרים לנו שכך הם שולטים בכפתור הכי יעיל במשוואת הביקוש וההיצע בענף הנדל"ן. הם גם משכנעים את הישראלים לרדת מהעץ, וגם דואגים שהעץ לא יתחיל להוציא חלילה יותר מדי פירות שיפילו את מחירי הנדל"ן.

ובינתיים, עשרות אלפי ישראלים שנטלו משכנתא מתחילת השנה והתעלמו מקריאות בנות 3 שנים ויותר בנוסח "מטורף מי שקונה במחירים הללו דירה", מרגישים לגמרי בטוחים. ממה נפשך: אם ההאטה במשק תימשך - ההכנסה שלהם עלולה אמנם להצטמק, אבל נגיד בנק ישראל ייאלץ להמשיך להוריד את הריבית והחזר ההלוואה שלהם יקטן; ומנגד, אם המשק ייכנס שוב לצמיחה - הריבית אמנם תעלה, אבל ביחד איתה תעלה המשכורת ושוב יעלו מחירי הדירות.

ככה, בחסות המימון הזול והנדיב לנוטלי המשכנתאות (והמימון היקר והקמצני לקבלנים), ממשיכים מחירי הדירות להתנפח. ולאף אחד לא אכפת שהחיבוק האוהב של הבנקים יכול להפוך במהירות (פיטורים, אינפלציה ועוד) לחיבוק דוב חונק.

יוצאים מקללים

בינתיים, מדהים להיווכח כיצד לא מעט צעדי ממשלה פועלים הפוך מהכוונה המקורית. רוצים לברך, ויוצאים מקללים.

לאורך כל הדרך, בנק ישראל ומשרד האוצר נורא רצו להראות לנו שהם לא פוגעים בשכבות החלשות ובזוגות הצעירים שמתאמצים לקנות דירה.

באוקטובר 2010 הורה בנק ישראל (המפקח על הבנקים) להעלות את דרישת ההון מהבנקים ל-100% במתן הלוואות של מעל 60% מערך הנכס ומעל 25% בריבית משתנה. עם זאת, הודיע בנק ישראל שההוראה לא כוללת הלוואות של פחות מ-800 אלף שקל.

בפברואר 2011 אישרה הכנסת העלאת מס רכישה עד ל-7% למשקיעים. רק שהצעד לא היה גורף: עד מיליון שקל המשקיעים משלמים 5% מס, עד 3 מיליון - 6%, ורק למעלה מכך מגיע שיעור המס ל-7%.

מה קרה בעקבות שתי ההוראות הללו? הנתונים מלמדים כי בפילוח נוטלי משכנתאות בפחות מ-800 אלף שקל, יותר מ-60% רכשו את הדירה במינוף של יותר מ-60%. זהו נתח עצום - בהלוואות של מעל 2 מיליון שקל רק 26.5% ממונפים ביותר מ-60%.

מיהם אותם ממונפים? בהתחשב בעובדה שהבנקים מפשפשים היטב ברקורד של הלווה בהלוואות בסיכון גבוה, חלק גדול הם משקיעים - שמעבירים את כספי השכירות למימון הרכישה (ולכן הבנק מאשר להם בקלות יחסית את ההלוואה), ונהנים כאמור בדירות הזולות ממס רכישה מופחת (5%) ומשכנתא זולה (הבנק לא נאלץ לרתק 100% מההון, אלא 35% בלבד).

במילים אחרות: "בזכות" פישר ושטייניץ, המשקיעים ומעוטי היכולת מתחרים על אותה משבצת מסכנה.