לא עוזב את העיר: 90% מרוכשי דירות בירושלים הם תושביה

הרוכשים המקומיים בהוד השרון מגרדים בקושי את 35% ■ מי מושכת אליה את תושבי חולון ואיזה שכונות מזריקות דם חדש לנתניה?

האם זוגות צעירים משוועים לקנות דירה דווקא בעיר שבה הם מתגוררים? או למצוא הזדמנות באזורים אחרים? ובאילו ערים משפרי הדיור מתעקשים להישאר? מבדיקה שערך "גלובס" בשמונה ערים בארץ עולה כי תושביהן של ערים מסוימות נאמנים אליהן יותר מתושבים בערים אחרות, ומשפיעים על התחלות הבנייה בעיר ועל הגיל הממוצע של התושבים.

מודיעין

50% מקומיים

אחת החברות הוותיקות שבונות במודיעין היא י. ח דמרי, ששיווקה בעשור זה בעיר 800 דירות בקירוב. לדברי סמנכ"ל השיווק של החברה, עמוס דבוש, 50% מרוכשי הדירות בעיר הם כיום משפרי דיור ממודיעין והשאר מגיעים ממקומות אחרים ובהם מכבים-רעות, ירושלים ומרכז הארץ. גם חברת י. זילברמינץ ובנו שבנתה בעשור זה 800 יחידות דיור בעיר ומשווקת היום 230 דירות, מדווחת כי מחצית הרוכשים במיזם זה הם תושבי מודיעין. זאב מילנר, מנכ"ל החברה, מסביר שככל שהשנים נוקפות, אחוז הרוכשים מתוך העיר הולך ועולה, בשל רצונם של מי שרכשו דירה בעשור הקודם לשדרג את הדירה.

"בשני הפרויקטים האחרונים שלנו במודיעין שבהם 230 דירות, קרוב למחצית מהקונים הגיעו ממודיעין, והיתר ממרכז הארץ. להערכתי בעוד כעשור, כשמודיעין תהיה עיר ותיקה, נגיע לשני שליש רוכשים ממודיעין, ושליש מחוץ לעיר".

קיראו עוד ב"גלובס"


יבנה

20% מקומיים

אחת הערים שבהן בולט חלקם הקטן של התושבים המקומיים הרוכשים דירות בשכונות החדשות, היא יבנה. בפרויקט תדהר על הפארק שמקימה חברת תדהר בשכונת גן ראובן ובו 1,000 דירות ב-31 בניינים, נמכרו עד היום 920 יחידות ורק 15% מתוכן נמכרו לתושבי יבנה בהווה. הפער הגדול בין מחירי הדירות בשכונות הוותיקות של העיר לבין השכונות החדשות, מסביר את הקושי של משפרי דיור מהעיר לרכוש דירות בשכונות החדשות בעיר.

חברת צרפתי שמעון, המשווקת 600 דירות בשכונת יבנה הירוקה ומכרה עד כה 300 מהן, מסרה שרק 30% מהרוכשים עד כה הם תושבי יבנה. תופעה מעניינת היא ש-40% מהרוכשים בפרויקט הם תושבי חולון. אפשר שמגמה זו נובעת מעליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות בחולון שמחיר דירת 5 חדרים חדשה בה עומד כיום על 2 מיליון שקל - למעלה מחצי מיליון שקל יותר מדירה דומה ביבנה.

גבעתיים

65% מקומיים

גבעתיים סובלת כבר שנים רבות ממחסור בהתחלות בנייה ומנגד יש בה ביקוש גבוה, אשר לצד הסמיכות לתל אביב תורמות לעליית מחירי הדירות בעיר.

במעט הפרויקטים הגדולים שהוקמו בה לאחרונה ושווקו בשנה הנוכחית, 65% מהקונים הם תושבי העיר. כך למשל בפרויקט חלומות גבעתיים של חברת שיכון ובינוי, הסמוך לקניון גבעתיים, נמכרו עד כה 133 דירות, 72 מתוכן קנו תושבי גבעתיים. את יתר 42 הדירות רכשו תושבי הסביבה הקרובה - רמת גן ותל אביב. קבוצת נוה שוסטר, המאכלסת כיום את מגדל שוסטר בפארק בגבעתיים, ובו 140 דירות, מדווחת כי 75% מהרוכשים הם תושבי העיר.

נתניה

45% מקומיים

בנתניה, 45% מרוכשי הדירות החדשות הנבנות בעיר הם תושבי העיר. בגלל השונות הגבוהה בין השכונות בעיר ומחירי הדירות בהן, יש אזורים בעיר שבהם אחוז הרוכשים מהעיר עומד על כמחצית ואזורים שבהם אחוז הרוכשים המקומיים נמוך יותר.

שכונת קרית השרון, למשל, אוכלסה לפני עשור. רוב הרוכשים בתחילת דרכה של השכונה הגיעו מחוץ לעיר, בעיקר משום שמחירי הדירות היו חלופה משתלמת לתושבי ערים בשרון כמו הרצליה ורעננה. היום לעומת זאת עלה שיעור רוכשי הדירות המקומיים בשכונה, שהם משפרי דיור מתוך השכונה.

חברת שיכון ובינוי, למשל, המשווקת בשכונה פרויקט של 300 דירות שמתוכו נמכרו עד היום 200, מדווחת כי מחצית מהרוכשים הם תושבי העיר, בעוד המחצית השניה מגיעה בעיקר מערי השרון וממושבים בסביבה. שיעור של 30% בערך של רוכשים מקומיים נמצא גם בפרויקט אשדר וקאנטרי שמשווקת חברת אשדר ובשני מיזמים של חברת י.ח. דמרי בקרית השרון ובשכונת עיר ימים הנחשבות לשכונות יקרות בעיר. לעומת זאת בפרויקט "טריו" של החברה במרכז העיר, שם מחירי הדירות נמוכים יותר, שיעור הרכישות של מקומיים גבוה יותר. מתוך 120 רוכשי דירות בפרויקט טריו, 50 הם מנתניה. "מחיר דירה בעיר ימים יכול להגיע כמעט לפי שניים ממחיר דירה בפרויקט טריו", מסביר סמנכ"ל השיווק של החברה, עמוס דבוש, "ויש לכך השלכות על אחוז הרוכשים המקומיים".

גם בפרויקט "סקיי" בשכונת עיר ימים שמקימה חברת אפריקה ישראל ובו 120 דירות, שיעור המקומיים הוא 35%. "משפר דיור שמוכר דירה בקרית השרון לא בהכרח יכול לקנות דירה בעיר ימים", מסביר אייל חכם, סמנכ"ל השיווק של החברה. "לכן מרבית הרוכשים בשכונה הם תושבי ערים כמו הרצליה וכפר סבא".

ירושלים

90% מקומיים

נראה כי בערים שיש בהן ביקוש גבוה ואחוז נמוך של התחלות בנייה, הרוב המוחלט של הרוכשים יהיה מקומי, כפי שמראים הנתונים בעיר ירושלים. חברת ב. יאיר המשווקת את משכנות האומה במרכז העיר, מדווחת כי מבין 400 רוכשים בפרויקט עולה כי 70% הם תושבי ירושלים ו-30% מגיעים מרחבי הארץ. 17% מתוך הלא-תושבים, הם ילידי ירושלים המתגוררים ביישובי הסביבה וחוזרים לעיר הולדתם. פרויקט נוסף שבו שיעור גבוה של רוכשים מקומיים, הוא נופי מנרב בשכונה ארנונה. 97% מתוך 112 הדירות בפרויקט נמכרו לתושבי ירושלים.

"הרוב המוחלט של הרוכשים מגיע מירושלים בגלל מעט התחלות בנייה בעיר ומיקום הפרויקט. רק ירושלמים יודעים להבחין בדקויות שבין השכונות השונות בעיר", מסביר אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק של מנרב. "הירושלמים יודעים שזאת שכונה שקונים בה דירות כדי לגדל ילדים ופחות למטרת השקעה".

גם חברת חברת מ. אביב המקימה את לב העיר בירושלים שבו 300 דירות מעידה כי מתוך 80 הדירות שנמכרו, 65 נמכרו לירושלמים. יתר הדירות נמכרו למשקיעים תושבי חוץ, ולרוכשים מאשדוד, מאשקלון ומבאר שבע.

ראשון לציון

75% מקומיים

בראשון לציון, שממצה את עתודות הקרקע האחרונות הזמינות למגורים בעיר, נרשמת נאמנות גבוהה של התושבים לעיר. בין עתודות הקרקע הבודדות במערב העיר הזמינות לבנייה ונמצאות בשיווק ניתן למנות את פרויקט מגדלי הלאום של חברת גינדי החזקות, הכולל 490 יחידות דיור מתוכן מכרה החברה 450. 334 יחידות דיור מתוכן נרכשו על ידי תושבי העיר, יתר 116 הרוכשים מגיעים מבת ים, חולון, אשדוד, רחובות והסביבה.

בשכונת צוריאל מקימה חברת אלמוג כ.ד.א.י 200 יחידות דיור, מתוכן מכרה 145, ולדבריה 72% מהרוכשים הם תושבי ראשון לציון, והיתר תושבי נס ציונה, פתח תקווה ותל אביב. חברת מנרב המשווקת 250 יחידות דיור בשכונה, מכרה עד היום 181 יחידות דיור, 141 מתוכן נמכרו לתושבי העיר.

הוד השרון

35% מקומיים

בהוד השרון החלה בשנתיים האחרונות הקמת שכונה חדשה הידועה כשכונה 1200, שתכלול כ-4,000 יחידות דיור, לאחר שנים שבהן לא נרשמו בעיר התחלות בנייה משמעותיות. כתוצאה ממחסור ביחידות דיור בעיר זינקו מחירי הדירות בעיר ואף עלו על מחירי הדירות שכנתה כפר סבא. בשל כך, מרבית מתושבי העיר אינם מסוגלים לרכוש דירות בעיר הולדתם.

בפרויקט מנרב פרמיום שבונה חברת מנרב בשכונת 1200 הכולל 122 יחידות דיור, נמכרו עד כה 73 יחידות דיור. "רק 35% מהרוכשים הם תושבי הוד השרון" מסביר ביתן. "מרבית הרוכשים מגיעים מרעננה, בשל מחירי הדירות הגבוהים בעיר ומחסור בבניה חדשה בה".

רחובות

50% מקומיים

גם ברחובות נרשמה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה ומחירי הדירות בה נחשבים נוחים יחסית לערים אחרות בשפלה. בדיקה בפרויקט רחובות ההולנדית שמקימה חברת אשדר ובאחוזת הנשיא שמקימה חברת קרדן נדל"ן, מראים כי מחצית הרוכשים הם מקומיים. "שיעור הרוכשים הגבוה המגיע מחוץ לעיר נובע ממבצעים של יזמים עם מועדוני צרכנות, שמכוונים לאוכלוסיה לא מקומית", אומרת רחלי בריזל, מנהלת השיווק של חברת אשדר.

"מבצע לחברי מועדון צרכנות שמכוון לקהל אנשי ביטחון, למשל, מושך קונים מכל הארץ". נוסף על כך, פתיחת כביש 431 קיצרה משמעותית את זמן הנסיעה לעיר, ואזור התעסוקה המתפתח של רחובות, הניף אותה כאלטרנטיבה זולה יותר מערים סמוכות כגון ראשון לציון ונס ציונה.