זכות השימוש בניכוי זכות השינוי

זיקת הנאה היא זכות שבה ה"נהנה" רשאי לשימוש במקרקעין של אחר, בלי שיש לו אפשרות לתפוס חזקה ולעשות באותם מקרקעין שימוש בלעדי. זיקת הנאה רווחת היא מעבר בין חלקות. דבר נפוץ הוא כי בבניית שני בניינים על שני מגרשים שונים אך צמודים זה לזה, הרשות מחייבת את בעלי הבניין הקדמי לתת זיקת הנאה לבעלי הבניין האחורי, למעבר למגרש האחורי לצרכי גישה וחניה.

אך לעתים זיקת הנאה זו אינה כתוצאה מהסכם או מכפייה של הרשות התכנונית אלא מכוח זה שהנהנה משתמש במקרקעין של אחר למעבר במשך שנים רבות.

למעשה, זהו אחד המקרים הבודדים של רכישת זכות במקרקעין של מישהו אחר מכוח ההתיישנות של שנות שימוש. לאחרונה נתן בית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין מקיף בנושא והבהיר את הסוגיה.

מורישי התובעים וכן התובעים אחריהם, השתמשו בשביל המצוי במגרש הנתבע בכדי להגיע אל ביתם הנמצא בחלק העורפי של המגרש. השימוש נמשך למעלה משלושים שנה, והתובעים ביקשו לבנות בחלק שלהם ולצורך הבנייה סימנו את השביל הנדון כחלק מהתוכנית שלהם וכשביל כניסה לביתם.

הנתבע התנגד לכך נחרצות ולא היה מוכן לקבע את המצב מבחינת רישומית. אי לכך הצדדים הגיעו להתדיינות משפטית והתובע ביקש כי תירשם זיקת הנאה לטובתו על המקרקעין של הנתבע.

השופט צרפתי קיבל את התביעה של התובע. בית המשפט שוכנע כי אכן מזה למעלה שנים שהשביל נשוא הדיון משמש כשביל כניסה לבית התובעים. כך נקבע שהתובעים עומדים בכל התנאים של רכישת זכויות זיקת הנאה מכוח שנים והם: שימוש רצוף של למעלה משלושים שנים, שימוש שנעשה בגלוי ובפרהסיה והשימוש הינו נוגד אינטרס ממשי של הבעלים והבעלים לא מחה כנגד זה במשך למעלה משלושים שנים.

אמנם בחוק המקרקעין יש הוראה המאפשרת לבטל זיקה זו, ככל שמוכיחים כי לתובע יש דרך גישה אחרת למקרקעין, אך במקרה דנן בית המשפט שוכנע כי לא הוכח כי יש דרך גישה חלופית לטובת ביתם של התובעים וממילא הנתבע לא הגיש תביעה נפרדת שבית המשפט יצהיר על קיום דרך חלופית וביטול זיקת ההנאה.

סוגיה נדונה הינה נפוצה ביותר בשכונות בהן יש בתים צמודי קרקע ולכן יש לפסק הדין כדי להבהיר סוגיה זו.

הכותב מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה