400 א' ש' לקרקע אטרקטיבית בהרצליה; מה המלכוד?

קבוצת אייזנברג מציעה מציאה: 400 אלף שקל, ויש לכם קרקע ליחידת דיור בהרצליה, קו ראשון לים ■ הבעיה: התוכנית עוד לא קרובה לאישור, לא בטוח בכלל שתאושר, ואף אחד לא באמת יכול להבטיח לכם נוף לים

05/02/2013, 07:48
מתוך פרסומי החברה לקרקעות למכירה בהוד השרון / צילום: מאתר החברה
מתוך פרסומי החברה לקרקעות למכירה בהוד השרון / צילום: מאתר החברה

למרות הצהרות הממשלה, מחירי הדירות לא ירדו בשנה האחרונה. וכאשר חלום הזוגות הצעירים להגיע לדירה נראה רחוק מתמיד, גורמים שונים מציעים מבצעים והנחות עבור החולמים.

רבות מהמפרסמות בשנה האחרונה הן חברות שמציעות קרקעות חקלאיות במחירים של מאות אלפי שקלים בודדים.

מבדיקה שערך "גלובס" בשני מתחמים בהרצליה ובהוד השרון, שבהם מציעה קבוצת "אייזנברג גרופ", בבעלותו של שמעון אייזנברג, חלקי קרקע חקלאית, עולה כי הקבוצה מציגה לרוכשים פוטנציאליים סטטוס שבו תכנון הקרקעות נמצא בשלב מתקדם בהרבה מהמציאות בפועל.

כך למשל משווקת החברה חלקי קרקע ב"חוף התכלת" בהרצליה במחיר שמתחיל ב-365 אלף שקל. מדובר בקרקע חקלאית בת 2,200 דונם, שבעליה הפרטיים ממתינים כבר עשרות שנים לאישור תוכנית במקום. אייזנברג משווקת חלק מהמגרשים באמצעות הסיסמה המופיעה על גבי פרוספקט מרשים שבו נראה זוג הצופה אל הים: "חלומות מתגשמים".

חדש: באפשרותכם לסמן קטע מהמאמר ולשתף רק אותו. סמנו קטע ושתפו.
בפרוספקט מציינת החברה כי מדובר בקרקע שהיא "חלק מתוכנית שיזמה עיריית הרצליה הכוללת 10,700 יחידות דיור, מלונות ומסחר", וכי העסקה מקנה זכות עתידית לדירת 4-5 חדרים או שווה ערך בתוכנית. עוד מצוין בפרוספקט כי שווי קרקע ליחידה עתידית עומד על 1.8 מיליון שקל, וכי במסגרת העסקה מוצע ליווי בנקאי של 50% וכי את העסקה מלווה משרד עורכי דין מוביל.

בפגישה שקיים "גלובס" כמתעניין פוטנציאלי עם איש המכירות של החברה ציין המשווק, כי התוכנית נמצאת "לפני אישור הוועדה המחוזית", וכי החברה מבטיחה לרוכש שיקנה חתיכת קרקע בת 100 מ"ר, דירת מגורים בשטח 116 מ"ר. התחשיב, לדברי המשווק, נעשה לפי תוכנית שערך האדריכל דני קייזר, לשעבר מהנדס עיריית תל אביב, עבור עיריית הרצליה, שקבעה צפיפות של 10 יחידות דיור לדונם. לשאלה כיצד בטוחים בחברה שזו המתכונת הסופית שתאושר, השיב איש השיווק כי "הוועדה המחוזית לא יכולה להוריד את הצפיפות, אלא רק להגדילה".

נציג החברה בחר שלא לספר בפגישה כי בתחילת ינואר הגישו 150 בעלי קרקע המאוגדים תחת "העמותה לקידום תכנון ופיתוח חוף התכלת" עתירה נגד עיריית הרצליה והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, בשל העובדה כי התוכנית אינה מקודמת כבר שנים ארוכות.

על השאלה מדוע מבקשים בעלי הקרקע למכור את המגרשים האטרקטיביים הללו, השיב המשווק כי "מדובר באנשים שנקלעו לקשיים כלכליים והם נאלצים למכור את הקרקעות שלהם. ממש כמו שטייקונים נאלצים לממש נכסים או לבקש תספורת".

מבדיקה שערך "גלובס" עם הגורמים המקצועיים עולה תמונה שונה. "נכון לעכשיו לא יודעים כלום", מסר האדריכל דני קייזר. "התוכנית עדיין לא הוצגה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כדי שזו תמליץ על הפקדת התוכנית לוועדה המחוזית. גם התוכנית שתוצג לוועדה המקומית תהיה תוכנית מתארית שבה יוגדרו עקרונות בלבד להקצאת הזכויות במתחם. לאחר אישור התוכנית המתארית תכין הוועדה המקומית תוכניות שבהן תיקבע החלוקה המדויקת של זכויות הבנייה ושם ייקבעו כל המרכיבים לעניין הקצאת הזכויות. כשנגיש את התוכנית ניתן יהיה לדעת רק מהם עקרונות הקצאת הזכויות ולא אילו הקצאות ספציפיות יתבצעו. התוכנית תכלול לא רק יחידות דיור, אלא גם מסחר מלונאות ומשרדים ולפיכך לא בהכרח כל מי שיש לו קרקע יקבל דירת מגורים".

באשר לצפיפות שנקבעה לדונם, מבהיר קייזר כי "שטח חקלאי אינו מקנה זכויות בנייה, ולכן אין ממה להקטין או ממה להוסיף".

"הרחק מן הים"

קבוצת אייזנברג גרופ מגדילה לעשות ומתמחרת את חלקי הקרקע הנרכשת על פי המרחק מהים. 100 מ"ר ב"בקו ראשון לים", יעלו קצת יותר מ-400 אלף שקל. 100 מ"ר ב"קו שני לים" יעלו 365 אלף שקל. בפגישה אף הציג נציג השיווק של החברה "הדמיה ראשונית" ובה חלוקת שטחי המגורים והעסקים.

ואולם לדברי עו"ד אלי וילצ'יק, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, "כל עוד לא מבוצעות טבלאות האיזון בין הבעלים במסגרת הליך איחוד וחלוקה, אין לדעת היכן יהיו הזכויות של הבעלים. ייצגתי בעלי קרקעות בתוכנית הסמוכה לשדה דב, ובעלי קרקע שהמגרשים שלהם היו קו ראשון לים, נדחו בהליך האיחוד והחלוקה אחורה, הרחק מן הים. אמנם על פי ההנחיות השמאים שמבצעים את טבלאות האיזון צריכים לדאוג לכך שהקרקע שתתקבל תהיה קרובה ככל שניתן למיקומה המקורי, אך מצאתי עצמי יותר מדי פעמים בבית המשפט מייצג בעלים שקיבלו בסוף זכויות רחוק ממיקום הקרקע המקורי".

גם יו"ר העמותה לקידום ופיתוח חוף התכלת, עזרא יחזקאל, מסר ל"גלובס" כי "אפילו ראש העיר לא יודע כמה יחידות דיור יהיו לדונם. מתקשרים אלי המון אנשים תמימים ששואלים אותי אם כדאי לקנות מגרשים ואני מזהיר אותם שאין שום מסמך שמעיד שהם קונים את מה שהבטיחו להם, מה גם שריבוי הבעלים יכול ליצור בעיות אדירות בעתיד בהסכמי השיתוף. יתרה מזאת, כשיש חלקות קטנות, קשה למצוא את כל השותפים".

בעיריית הרצליה מסרו השבוע בנוגע לשיווקים של קבוצת אייזנברג בחוף התכלת כי "מדובר במכירת מילים ללא כיסוי. אין עדיין תוכנית סופית, אין צפי ללוחות זמנים. טרם נקבעו זכויות בנייה ושימושי קרקע. התוכנית טרם הוצגה למתכננת המחוז ולא לוועדה המקומית".

שתי פרסומות, שתי הבטחות

גם בהוד השרון משווקת אייזנברג קרקע חקלאית במתחם 1202, הממוקם צפונית מזרחית לשכונת 1200 הנבנית בימים אלה. התוכנית במקום מתייחסת ל-1,300 דונם ובה פוטנציאל להקמת 4,200 יחידות דיור.

בחברת אייזנברג מציגים תוכנית שהופקדה עוד ב-2006 ומציינים כי היא נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים. בפרסומת אחת של החברה כוללת התוכנית 8,000 דירות, ובפרסומת אחרת היא כוללת 4,200 דירות.

לרוכשים פוטנציאליים מוצעת חלקת קרקע בשטח 143 מ"ר שתבטיח, לטענת החברה, דירת 5 חדרים בשטח 120 מ"ר. לדברי נציג החברה, התחשיב בוצע על פי חישוב של 7 יחידות דיור לדונם. מבדיקה שערך "גלובס" עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהוד השרון עולה כי מצג זה רחוק מהמציאות. בחודש יולי האחרון, למשל, קבעה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה כי התוכנית, שאמנם הופקדה בשנת 2006, צריכה לעבור תהליך הפקדה מחדש. בנוסף מסבירה שמאית הוועדה המקומית, מיכל שימקביץ ממשרד השמאים ברק פרידמן כהן ושות', כי "נכון להיום, טרם בוצע הליך איחוד וחלוקה, ומאחר שבקרקע ישנם כמה ייעודים, שום בעל קרקע לא יכול לדעת בנקודת זמן זו אם החלקה שבבעלותו תהיה מיועדת למגורים, לתעשייה עתירת ידע, למסחר או לבילוי וספורט".

מכאן משתמע כי בהבטחה לדירת מגורים דווקא, אין כל ממש. נוסף על כך מסבירה שימקביץ כי נכון להיום, קרקע בת 143 מ"ר לא תבטיח ככל הנראה זכויות לדירת מגורים בת 5 חדרים, מאחר שהצפיפות היום אינה מבטיחה 7 יחידות דיור לדונם אלא 5-6 יחידות דיור לדונם.

זאת ועוד, נציג קבוצת אייזנברג מסביר למתעניינים שהיטל ההשבחה עומד על 100 אלף שקל לדירה, אולם שימקביץ מסבירה שמדובר בסכום שנגזר מגובה היטלי ההשבחה שנקבעו בתוכנית 1200 שאושרה בשנת 2003, וכיום היטלי ההשבחה בהוד השרון גבוהים בהרבה. "לפני שנה אושרה תוכנית במתחם 1203 והיטלי ההשבחה משינוי ייעוד חקלאות למגורים נקבעו על 230 אלף שקל לדירה", אומרת שימקביץ.

ביהמ"ש ביטל

בפגישה עם נציג השיווק של החברה שאלנו אם יכול לקרות מצב שבו לא תאושר תוכנית בחוף התכלת בהרצליה, או שתוכנית שתאושר תבוטל. הנציג: "זה לא עניין של אם, זה עניין של מתי". אולם פסיקה אחרונה של בית המשפט המחוזי בתל אביב מראה כי גם פרויקטים שיש ודאות גבוהה שיאושרו עשויים להתבטל. כך לדוגמה התנגדות שהגישו תושבי שכונת נווה צדק נגד פרויקטים שאושרו בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, התקבלה בבית המשפט, ובוטלה הקמתם של שני מגדלי מגורים בשכונה.

תגובה: הכול כתוב

מחברת אייזנברג גרופ נמסר בתגובה בנוגע להוד השרון: "החברה מאמינה כי קיים פוטנציאל השבחה נאה בקרקע החקלאית בשכונה 1202 בהוד השרון, לאור תוכנית שהופקדה בוועדה המחוזית. עם זאת, אנו מקפידים לציין במפורש את מצב הקרקע היום ומדגישים שמדובר בהשקעה לטווח בינוני-ארוך. לרוכשי הקרקע מוסבר במפורש גם בעת חתימת ההסכם כי הקרקע עשויה לקבל זכויות בבנייה למגורים או לשטחי מסחר והליך זה ייעשה על ידי הרשויות. בכל אחד מהמקרים הצפי הוא שהתשואה על הקרקע תהיה נאה ביותר. להערכתנו הצפיפות הממוצעת עשויה להיות סביב 7 יחידות לדונם וזאת בהסתמך על אזורים קרובים. צפי זה מבוסס גם על הערכות שמאים ועורכי דין".

באשר לשיווק הקרקע בחוף התכלת נמכר כי "בכל פרסומי החברה מופיע כי הקרקע הינה קרקע להשקעה. גם בפלייר ובברושור שמקבל הלקוח רשום מפורשות שהתוכנית כוללת מגורים מלונאות ומסחר. נציג החברה אינו משפטן ואינו מבטיח דבר, אלא מבצע את הפרזנטציות וכפוף לחומרים של החברה המסבירים מפורשות את מצג הקרקע, יתרה מכך, כל הנציגים מפנים את המתעניינים לאתר עיריית הרצליה, שם מופיעה מצגת לציבור על התוכנית, שבה ציינה העירייה באחת החלופות 'שטח עיקרי ליח"ד 116 מ"ר'. סטטוס התכנית הינו בדיוק כפי המצוין במצגת לציבור של עיריית הרצליה. אין תכנית, כי אם תכנית מוצעת להגשה על ידי עיריית הרצליה. כל לקוח המתעניין בפרויקט מקבל עותק מהסכם שיתוף המדבר בעד עצמו, מגדיר את מצב התוכנית, את הנושא התכנוני והמשפטי בבחינת כל המוסיף גורע, וממילא כל לקוח המתעתד לקנות קרקע מקבל הסבר משפטי המגולם בהסכם השיתוף".

בנוגע לתמחור המגרשים על פי קרבתם לים, מסרה אייזנברג כי "מחיר הקרקע במתחם נקבע לפי היצע וביקוש. הביקוש לקרקע בגושים הקרובים לים עולים יותר ונמכרים יותר". בנוגע לעובדה שהתוכנית טרם נידונה בוועדה המקומית נמסר כי "כך הדברים מוצגים בדיוק במסמכים המשפטיים ובאתר עיריית הרצליה". לגבי הטענה כי לדברי נציג החברה בוועדה המחוזית הצפיפות לדונם רק ניתנת להגדלה, נמסר כי "בהחלט לא ברור ולא צריך להיות ברור. אדם שבוחר לרכוש קרקע קורא ומבין היטב את הוראות הסכם השיתוף המדברות בעד עצמן. כל רוכש קונה את הקרקע במצבה 'as is' ללא מצג או הבטחה בדבר סיכויי ההפשרה. מדובר בעסקה כלכלית בדבר סיכויי הפשרה".

מיקום

גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>ועידת ישראל לעסקים 8-7 בדצמבר 2014 – לפרטים והרשמה >>
 
 
חזרה למעלה