"לא תבוטל רכישת מגרשים בהולילנד בשל הפיכת החקירה לגלויה"

‎‎הפיכתה של חקירת המשטרה בפרשת הולילנד לחקירה גלויה, באפריל 2010, אינה עילה לקביעה שהסכם מכר נדל"ן בקשר לקרקעות בפרויקט הולילנד, שנחתם עוד לפני מועד זה, נעשה עקב טעות - כך קובע בית המשפט העליון, בפסק דין עקרוני בדיני חוזים, במסגרת החלטתו לדחות את הערעור שהגישה חברת ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד), שרכשה מנאמני חברת נידר 5 מגרשים בפרויקט, בסכום של 144.7 מיליון שקל.

חברת ספיר וברקת טענה כי הסכם הרכישה - שבמסגרתו רכשה בתום הליך התמחרות את המגרשים מנאמני נידר במסגרת הליך פירוק שהתנהל בבית המשפט - הינו בטל בשל קיומה של החקירה, עליה לא ידעה בעת חתימת חוזה הרכישה.

פסק דינם של שופטי העליון מרים נאור, צבי זילברטל ואורי שהם, שניתן בסוף השבוע, דן בשאלה העקרונית: האם מועד הפיכתה של חקירת המשטרה לגלויה הופך אותה לעניין "קיים" בעולם החוזי, כך שרק ממועד זה והלאה ניתן להסתמך עליה כעילה לטעות או לסיכול בדיני החוזים.

בסופו של דבר נדחו טענותיה של חברת ספיר וברקת כנגד הסכם הרכש, והיא אף חויבה בתשלום הוצאות הצדדים בסך 50 אלף שקל.

לאחר תחילת החקירה הגלויה ה-2010 פנתה ספיר וברקת לבית המשפט, נוכח החשש שבעקבות חקירת המשטרה ישתנו גם החלטות ועדות התכנון המקומית והאזורית ביחס לתוכנית הבנייה בפרויקט הולילנד, כך שייפגעו זכויות הבנייה בנדל"ן שאותו רכשה.

לטענתה, אם הייתה יודעת כי מוסדות התכנון יסרבו לדון בבקשות להיתר בנייה על רקע הפרשה, לא הייתה מתקשרת בהסכם, ולפיכך מצב דברים זה הוא בבחינת "טעות הדדית" שהייתה קיימת כבר במועד חתימת ההסכם, מאחר שהחקירה הפלילית התנהלה כבר אז, אלא שעדיין הייתה סמויה.

טענה נוספת שהעלתה מתחום דיני החוזים היא טענת הסיכול: לטענת החברה, היא לא ידעה ולא הייתה יכולה לדעת על החקירה, ולכן לא צפתה אותה ואת השלכותיה, ולכן לא יכלה למנוע את הנסיבות המסכלות את קיום החוזה.

טעות עתידית

‏ואולם השופט צבי זילברטל דחה את הטענה וקבע כי אין מדובר בטעות כלל, כיוון שמדובר ב"טעות עתידית" שאיננה נכללת בדיני הטעות בדיני החוזים.

"לטענת החברה", כתב זילברטל, "מועד תחילת החקירה הסמויה הוא המועד שבו החלה המציאות, הן הפיזית והן החוזית, של חקירת משטרה בגין הפרשה. לרוב, אכן כך הם פני הדברים, אך זה אינו יכול להיות הכלל. אם נקבע כי תמיד קיימת חפיפה בין המציאות הפיזית לבין המציאות החוזית, כפי שהיא מוצאת ביטויה בתודעת הצדדים, נגיע למצב בו לעולם לא תושג ודאות חוזית. זאת, מפני שאז טענת הטעות תוכל להשתרע אחורה וקדימה בזמן עד אין קץ".

‏לדבריו, "הרגע שבו המתקשר הסביר יכול היה לדעת כי מתקיימת חקירת משטרה, הוא-הוא הרגע בו החקירה הפכה להיות 'קיים חוזי'. עד אותו מועד 'מציאות הדברים כפי שהם' הייתה מציאות שבה אין מתקיימת הנסיבה של חקירת המשטרה (בעולם החוזי), ממנו ואילך - כן. אותו רגע הוא המועד בו בחרה המשטרה לחשוף את דבר קיומה של החקירה הסמויה. משכך, יש לקבוע כי אין מדובר בטעות ומדובר בהתרחשות מאוחרת למועד הכריתה".

‏‎‎מניעה זמנית

‏גם את טענת סיכול החוזה דחה השופט זילברטל. הנסיבה המסכלת במקרה זה, לטענת החברה, היא ההחלטה להקפיא את התוכנית ולא לאפשר לממשה לעת עתה. ואולם לדברי השופט, "הכרה בטענת סיכול מותנית בכך שהמניעה היא מניעה של קבע. מניעה זמנית אינה יכולה להביא לכדי התגבשותה של עילת סיכול. אין זה המקרה בענייננו. טרם נתקבלה החלטה על שינוי תוכנית בניין הערים של המקרקעין, וכשזו תתרחש, אם תתרחש, כלל לא ברור שייגרעו זכויות הבנייה של החברה".

‏גם התנאי השני של דיני הסיכול, האפשרות לצפות את הסיכול, לא התמלא במקרה זה, שכן לדברי בית המשפט, "אפשרויות ניצול של מקרקעין תלויות בנורמות הנקבעות על-ידי הרשויות. נורמות אלה, מטבע הדברים, עשויות להשתנות, ואין כל ערובה שהן תישארנה כפי שהיו ביום הרכישה. כך, שלא ניתן לסבור כי האפשרות של התרחשות הנסיבה המסכלת של הקפאה (או אף שינוי) של תוכנית בניין ערים היא בלתי צפויה ובלתי ניתנת לצפייה". ‏‎‎‏(ע"א 5054/11).