סיכון עצום לנוטלי משכנתא

ההתנפלות של הציבור על הבנקים למשכנתאות בחודש מאי היא סימן מדאיג להמשך התחממות שוק הדיור - הזינוק החד בנטילת משכנתאות במאי חל רגע לפני העלאת המע"מ ב-1% שייקרה את הדירות החדשות בסכום משמעותי. רוכשי הדירות לוו מהבנקים במאי משכנתאות בהיקף של 5.64 מיליארד שקל - זינוק של 47% לעומת חודש אפריל.

זה שנים מתריעים מומחים בפני רוכשי הדירות כי המחירים בשוק הדיור מנופחים, וכי בועת מחירי הדיור צפויה לפקוע בקרוב, ומחירי הדירות צפויים לרדת. לפיכך, נכון להם להתאזר בסבלנות ולא לשלם מחירים מופקעים על "קירות". השנים חלפו ופרט להפוגות קצרצרות, מחירי הדיור המשיכו במסעם צפונה, והשלימו ב-12 החודשים האחרונים, עד אפריל 2013 השנה, עלייה ממוצעת של 8.9%.

מנתוני משרד השיכון עולה כי ברבעון הראשון של 2013 הגיע מחיר דירה ממוצע ל-1.23 מיליון שקל, גבוה ב-7.6% מהרבעון המקביל אשתקד (ריאלית גבוה ב-6.1%), וב-3.6% לעומת הרבעון הקודם לו. המחיר החציוני של דירה ממוצעת ברבעון הראשון השנה היה 1.14 מיליון שקל, עלייה של 13% לעומת הרבעון המקביל. וכך רוכשי הדירות בדרך, אשר נהגו לפי עצת המומחים התרחקו עוד יותר מחלום הדירה.

המהלך האחראי של הממתינים עלה לציבור הרוכשים בשנה האחרונה בלבד 93 אלף שקל בממוצע. כלומר, החזר נוסף של כ-640 שקל לחודש לטווח של 15 שנה בריביות הנוכחיות.

זה שנים מתריעים הכלכלנים בפני ציבור נוטלי המשכנתאות כי הריבית על המשכנתאות היא ריבית שפל, וכי ביום שהריבית תחל לטפס ותחזור לממוצע הרב-שנתי, החזרי המשכנתא בריבית משתנה יזנקו והם יתקשו לעמוד בנטל ההחזר החודשי שלה.

חרף העובדה שריבית בנק ישראל נמצאת קרוב לשפל היסטורי וצפויה לעלות בשנים הבאות, עיקר הזינוק בנטילת המשכנתאות בחודש מאי היה במשכנתאות בריבית משתנה - שהיקפן עמד על 4.17 מיליארד שקל, עלייה חדה של 46% לעומת אפריל. היקף המשכנתאות בריבית קבועה עלה ב-51% ל-1.47 מיליארד שקל.

השנים חלפו, ריבית בנק ישראל נותרה נמוכה והמשיכה לרדת ל-1.25% בלבד (ריבית הפריים 2.75%) והאזהרות של הכלכלנים מפני סכנת היפוך המגמה בשוק הדיור התבררו כאזעקת-שווא.

בדיעבד התברר כי נטילת מימון בריבית שקלית משתנה הייתה עסקה מנצחת כמעט בכל נקודת זמן בשנים האחרונות, ומי שנמנע ממנה שילם עלות מימון מיותרת וגבוהה.

בשנים האחרונות היה נראה לא פעם כי המיתון העולמי בצוותא עם הרבה רפורמות במשק המקומי יגבו מחיר כבד מן הכלכלה המקומית, והאבטלה תזנק. איבוד מקום העבודה וכלכלה המאבדת מומנטום הם האיום הגדול ביותר על כושר ההחזר של נוטלי המשכנתאות.

הצמיחה העולמית אכן צנחה וקצב הצמיחה המקומי איבד מומנטום, אולם האבטלה צנחה ל-6.9% בלבד, כך שרוב נוטלי המשכנתאות בארץ לא חוו את התממשות האיום התעסוקתי.

עם זאת, כדאי לזכור כי על אף התחזיות שהתבדו בעניין הריבית והמגמות של מחירי הדיור ושוק העבודה, אין זה אומר כי מה שהיה הוא שיהיה, נהפוך הוא. הסיכון כיום עבור הלווים בשוק הדיור גדול מאי פעם.

די ללמוד מעליית התשואות החדה, של 1.1%, שחלה בשוק איגרות-החוב האמריקני תוך כשישה שבועות בלבד, והשלכותיה על הריבית האמריקנית המשתנה הארוכה על משכנתאות, כדי להבין את המחיר הכבד שצפויים לשלם הלווים בריבית משתנה בתרחיש של היפוך מגמה בשוק הריביות בארץ ואת המהירות שבה מתרחשים כיום תהליכים בשווקים הפיננסיים.

אם הריבית במשק תוסיף להיות נמוכה שנים ארוכות, הדבר עשוי ללמד על האטה חדה בביקושים במשק, ואזי האיום התעסוקתי עלול להתממש ואדם מובטל יתקשה לעמוד בנטל המשכנתא שהיא התשלום המשפחתי הגבוה ביותר ברוב משקי-הבית. קריסת לווים עלולה להביא לצניחה במחירי הדיור עקב היצע דירות של לווים אשר ינסו למכור את דירתם כדי לפרוע את המשכנתא, ולייצר בכך כדור-שלג.

צניחת מחירים

קבינט הדיור הנוכחי אשר מתעתד להצליח במקום אשר נכשלו קודמיו, ולפעול להגדלת היצע הדירות כדי לפתור את בועת מחירי הדיור, עלול אף הוא לתרום לצניחת מחירי הדיור. וכך על אף שהנבואות באשר למגמות בשוקי הדיור, הריביות והעבודה התבדו עד עתה, איש אינו מבטיח כי מה שהיה הוא שיהיה.

עם השנים, המינוף של נוטלי המשכנתאות צמח ועלה מדרגה והמשכנתא עלתה ביחס להכנסתם מכ-30% מההכנסה של משק-בית בתחילת שנות ה-2000, לכ-35% היום. (לדוגמה, החזר חודשי של 4,000 שקל מהכנסה של 12,000 שקל).על-פי אומדנים אלו, גם המינוף במונחי מחיר הדירה עלה מיחס של כ-35% ליותר מ-50% (לדוגמה, נטילת הלוואה של 600 אלף שקל לדירה בשווי 1.2 מיליון שקל).

בנתונים הקיימים, הסיכונים להיפוך מגמה בתנאי הבסיס בשוק הדיור המקומי, בשוק הריביות ובשוק העבודה גדלים מהותית, ולפיכך יש לנהוג היום בשמרנות רבה בכל האמור לרכישת דירה חדשה במימון גבוה ובריבית משתנה. גוברים הסיכויים כי אנו בעיצומה של מהדורה מודרנית בשוק הדיור של המשל "זאב זאב". כלומר, בעת שכמעט כולם יעריכו כי תנאי הבסיס בשוק הדיור אינם עתידים להשתנות מהותית, יגיע הזאב ויטרוף את עדר הכבשים.

הכותב הוא האסטרטג הראשי בקבוצת איילון