קונים דירה להשקעה? שלמו מס על הרווחים במכירה

עיוות המס שנתן פטור למשקיעים הסתיים: יוטל מס שבח של 25% על הרווחים בעת מכירת הדירה ■ מס הרכישה יעלה בשיעורים של 3%-5% על דירות שמחירן יותר מ-4.5 מיליון שקל ■ הרווח לקופת המדינה: כ-2 מיליארד שקל בשנה

22/07/2013, 08:59
יאיר לפיד / צילום: רוני שיצר
יאיר לפיד / צילום: רוני שיצר

בכירי רשות המסים, חברי כנסת, מומחי מיסוי, נציגי לשכות רואי החשבון ועורכי הדין, נציגי חברות גדולות במשק, נציגי העסקים הקטנים והבינוניים ועוד גורמים בעלי עניין העבירו ימים כלילות בכנסת בתקופה האחרונה במטרה להעביר, לדחות, לתקן ולשנות את תיקוני חקיקת המס שתוכננו להיכלל במסגרת חוק ההסדרים. ביום חמישי, הגיעו הדיונים האינטנסיביים הללו לנקודת שיא, כאשר ועדת הכספים סיימה את מרבית עבודת הכנת סעיפי חוק ההסדרים לשנים 2013-2014, והצביעה על אישורם לקריאה שנייה ושלישית עד סוף החודש, יחד עם אישור תקציב המדינה.

חלק מהתיקונים המיסויים שעברו דרמטיים, לא פחות, ובין היתר, עברו שינויים שמהווים הישג מרשים לרשות המסים, בראשותו של משה אשר, שמנסה זה תקופה לסגור פרצות מס משמעותיות הנוגעות לגופים ולעסקאות גדולים במשק. רוב הסעיפים שהרשות הציעה אושרו, בודדים בוטלו ואחרים פוצלו מחוק ההסדרים, ויעברו למסלול חקיקה רגיל, שכולל הליך ארוך ומנומק יותר, השונה מההליך המאפיין את חקיקת ההסדרים. באוצר וברשות המסים העריכו את ההכנסות הצפויות למדינה משינוי החקיקה בכ-2 מיליארד שקל בשנה.

"גלובס" עשה סדר בחקיקת המס - שאמורה בחלקה לסגור פרצות מס, ובחלק האחר לסייע בסגירת הבור התקציבי - ועתידה לעבור בכנסת ללא מכשולים מיוחדים.

הגבלת הטבות המס שהוענקו במעבר לחברה משפחתית

המצב הקיים: על-פי החוק, חברה משפחתית היא חברה שבעלי המניות שלה הם יחידים בני אותה משפחה. המיוחד ב"חברה המשפחתית" הוא שלמרות שמבחינה תאגידית מדובר ביישות משפטית נפרדת, הרי שלצורכי מס היא שקופה והכנסותיה והפסדיה מיוחסים ל"נישום המייצג" שלה, שהוא אחד מבעלי המניות היחידים ומתחייבים במס אצלו.

אחת מפרצות המס המשמעותיות בנושא החברה המשפחתית, כפי שטענה רשות המסים בדיונים, הוא המעבר של החברה מסטטוס של "חברה רגילה" לסטטוס של "חברה משפחתית". ברשות המסים טענו, כי במעבר הזה נוצר אובדן כסף משמעותי למדינה, היות ושיטת המיסוי משתנה משיטת מיסוי דו-שלבית (מס ברמת החברה ומס ברמת היחיד בשל הדיבידנד שמתקבל) לשיטת מיסוי חד-שלבית (במישור "הנישום המייצג" בלבד).

כך למשל, אם בחברה הרגילה קיים נכס שעלה ערכו באופן משמעותי, ניתן לשנות את הסטטוס של החברה ולמכור אותו במס רווח הון (או במס שבח) בשיעור סופי של 25% (במקום בשיעור של כ-48% על-פי המיסוי הדו שלבי).

סגירת פרצת המס: במסגרת התיקון לחוק נקבע, כי בעת המעבר מסטטוס "חברה רגילה" לסטטוס "חברה משפחתית" יראו את כל העודפים הניתנים לחלוקה לבעלי המניות כאילו חולקו להם כדיבידנדים (לפי חלקם), כאשר תשלום המס יידחה לתקופה של עד 4 שנים.

בנוסף, ביחס לנכסים שיימכרו במסגרת החברה המשפחתית ושהיו בחברה טרם שינוי הסטטוס, חלק הרווח המתייחס לתקופת "החברה הרגילה" (באופן ליניארי) יחויב במס דו שלבי (הדומה למס השולי, כ-48%) ואילו יתרת הרווח המתייחסת לתקופת החברה המשפחתית תחויב במס חד שלבי (26.5% מס חברות, ובעל השליטה ימוסה ב-30%).

לדברי מומחה המס, עו"ד דוד גולמן, "התיקון יגרום לחשיבה מחודשת בשאלת הכדאיות להפוך לחברה משפחתית. במקביל, חברות שיכולות להיכנס למסגרת של 'חברת בית', המתייחסת למסלול שקוף אחר של חברה קטנה, שטרם זכה לדיון ממצה בחקיקה ובפסיקה, יעשו זאת. זו מסגרת של חברה שקופה שההוראות האנטי-תכנוניות לגביה הן מועטות ביותר, אך ניתן להיכנס אליה רק כאשר מדובר בחברת מעטים שכל רכושה ועסקיה הם אחזקת בניינים".

מיסוי נאמנויות

המצב הקיים: כאשר תושב חוץ מקנה נכסים וכספים לנאמנות לטובת תושב ישראל, לא קיים חיוב במס שוטף בשל הפירות, לרבות ריבית, דיבידנד, שכ"ד וכדומה, שנצברים בנאמנות בחו"ל. בנוסף, גם חלוקת כספים לנהנה הישראלי לא חייבת במס במועד החלוקה.

לטענת רשות המסים, יתרון מיסוי זה נוצל לרעה במקרים מסוימים. לדוגמה, ישראלים העבירו דרך תושבים זרים הון לא מדווח שלהם לנאמנות לטובת עצמם, ובכך הביאו לפטור מוחלט של הכספים והפירות על הכספים. כמו כן, על מנת שלא ליצור מסלול עוקף של הטבות מס ביחס למתן מתנות ישירות של תושב חוץ לתושב ישראל, תוקנו הוראות הסעיף.

סגירת הפרצה: נישום יידרש להוכיח קיומה של קרבת משפחה בדרגה ראשונה או שנייה על מנת שתתקבל הטבת מס בשל נאמנות, כשהיוצר הוא תושב חוץ והנהנה הוא תושב ישראל. בנוסח החדש בחוק מוגדר ההסדר כ"נאמנות קרובים", המאפשרת את דחיית החבות במס. נאמנות קרובים זו תמוסה בגין חלקו של הנהנה הישראלי בלבד, באחת משתי החלופות הבאות (לפי בחירת הנאמן): או באופן שוטף מידי שנה וביחס לפירות הנאמנות בלבד בשיעור מס של 25%, כאשר החלוקה בפועל תהיה פטורה ממס בידי הנהנה; או במועד החלוקה בעתיד לנהנה, בשיעור מס של 30% בגין כספי החלוקה. אם ניתן להוכיח מהו מרכיב הקרן ומהו מרכיב הפירות בכספי החלוקה - ישלם הנהנה מס בשיעור 30% רק בגין מרכיב הפירות.

לדברי עו"ד שירה שיין, שותפה בכירה במיכאל שיין ושות' ומנהלת בחברת אם.אס.איי שיין גלובל פמילי אופיס, שמייצגת משפחות רב-לאומיות ומנהלת נאמנויות ונכסים משפחתיים, "מדובר במחטף של שינוי החוק בחוק ההסדרים. אני משערת שהחקיקה החדשה נולדה כתוצאה מניצול לרעה של החוק הקיים על-ידי תכנוני מס אגרסיביים מועטים, אך היא תגרום לפגיעה אנושה באמון של משפחות יהודיות רב-לאומיות ויועציהן. שינוי תפיסת בסיס החקיקה של תיקון 147, המייחס את המס לתושבותו של היוצר ולא לנהנים, הוא היפוך הכוונה המקורית של החוק, שלמעשה, לראשונה התייחס למיסוי נאמנויות ולא לסתימת פרצות של בעלי הון לא מוצהר".

"החקיקה החדשה אף גורמת לאפליה חמורה בין נאמנות שבה היוצר הוא עולה חדש ותושב חוזר ותיק והנהנים תושבי ישראל - שאז החלוקות חייבות במס גם בתקופת ההטבות של עשר השנים - לבין נאמנות שבה הנהנה תושב חוזר ותיק או עולה חדש, שאז החלוקות פטורות ממס. הרצון של רשות המסים לחשוף נאמנויות על מנת לוודא תשלום מס על-פי חוק בעצם גרם למצבים אבסורדיים, כגון מיסוי חלוקות מנאמנות יוצר תושב חוץ כאשר בפועל אם אותם הנהנים היו מקבלים את אותם חלוקות כמתנה הן היו פטורות ממס לחלוטין".

שיין מבהירה, כי היא "מסכימה עם הצורך להילחם בהון לא מוצהר, שכן ברור לכל העוסקים בתחום כי המגמה בארץ ובעולם היא של חובת הדיווחTax compliant, אולם "מדובר בראייה קצרת ראות, ואסור היה שהחקיקה בנושא או פעולות רשות המסים יעשו בחטף וללא מחשבה מעמיקה וללא ועדות מתאימות. רצוי להתייחס בחקיקה מתאימה לסיטואציות השונות של אי-עמידה בכללי הדיווח ולא להכניס את כולם למיטה אחת".

מיסוי חלוקת דיבידנד מרווחי שיערוך

המצב הקיים: על-פי תקני החשבונאות החדשים הבינלאומיים (IFRS), יש לשערך נכסי נדל"ן להשקעה לשווי השוק שלהם מידי שנה. בשנים האחרונות נערכו שערוכים רבים שהגדילו את סכומי הכסף העודפים של החברות, מבלי שהחברות מכרו בפועל נכסים. במקרים מסוימים, עודפים אלו חולקו כדיבידנדים לבעלי המניות.

במקום שבו בעל המניות הוא, למשל, חברה ישראלית, נטען כי מדובר בדיבידנד בין-חברתי הפטור ממס, למרות שלא שולם מס גם ברמת החברה שמחזיקה את הנדל"ן. במצב זה לא שולם מס חברות בשל "מכירת המקרקעין", כי השערוך היה "על הנייר" בלבד והנכס טרם נמכר בפועל, ולא שולם מס בשל הדיבידנד המחולק משום שנטען "שמדובר בדיבידנד בין-חברתי פטור". בדרך זו, טענו ברשות המסים, נמנעו מאוצר המדינה לאורך השנים מאות מיליוני עד מיליארדי שקלים ולא התקיים המיסוי הדו שלבי בהתאם לתכליתו ולמטרתו.

כפי שנחשף ב"גלובס", חברת אפריקה נכסים, מקבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, חסכה לעצמה מסים בהיקף של 200 מיליון שקל במכירת קניון רמת אביב בתל אביב לחברת מליסרון בעקבות תכנון מס לגיטימי שנעשה במסגרת שערוך הנכסים.

סגירת פרצת המס: במסגרת התיקון נקבע, כי מקום שבו יחולקו עודפים שנובעים מרווחי שערוך, יחול המיסוי ברמת הנכס. הכוונה היא כי יראו את הנכס ששוערך כאילו הוא נמכר ונרכש מחדש - הסדר המכונה "מכירה רעיונית". בגין מכירה רעיונית זו ייגבה המס (מס שבח) ואז הדיבידנד המחולק יהיה, ובצדק, פטור ממס אם יחולק לחברה ישראלית, או חייב במס מופחת בשיעור של 25% או 30% אם מחולק לבעל מניות שהוא יחיד. בכך למעשה נסגרת הפרצה שאפשרה את חיסכון המס בהיקף 200 מיליון לאפריקה ישראל.

לדברי עו"ד זיו שרון, יו"ר ועדת המסים של לשכת עורכי הדין שהיה מעורב בדיונים בוועדת הכספים, "רשות המסים סגרה את האורווה אחרי שכל הסוסים כבר ברחו בשנים 2006-2008, ודווקא שינוי החוק מרע את מצבה של רשות המסים במסגרת המשפטים שהיא מנהלת, ולעתיד לבוא לא יהיה בכך שום כסף. שרון מסביר, כי "אם היה צורך בשינוי חוק מסובך בנושא השערוך, זה אומר שהמצב החוקי הקודם היה שונה, ואז במשפטים שמנוהלים על-ידי רשות המסים בבתי המשפט נגד חברות שפעלו על-פי החוק הקיים, ניתן יהיה להשתמש בטיעון הזה נגד רשות המסים. בנוסף, אני לא רואה כיצד יהיה בכך שקל מס לאוצר המדינה, כי אם אקט מיסוי השיערוך בלי מכירת הנכס הוא אקט חריג, ההערכה היא שאנשים ימעטו לחלק דיבידנדים מרווחי השיערוך בשל התוצאה שמביאה ליציאת מס מקופת החברה".

עוד לדבריו, "זו חקיקה שלא יהיה בה מס, אלא רק השפעה על התנהלות תאגידים. רשות המסים היא אינה רשות ניירות ערך או משרד המשפטים שאמורים להיות אמונים על דרכי ניהול תאגידים, ולמעשה כאן רשות המסים קידמה חקיקה המשפיעה על התנהלות של תאגידים, ותו לא".

מיסוי מכירת דירות להשקעה

המצב הקיים: על-פי המצב הנוכחי, מי שדירת המגורים שלו היא "דירה יחידה" זכאי לפטור ממס שבח במועד המכירה. לעומתו, מי שבבעלותו יותר מדירה אחת זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל 4 שנים. במצב הנוכחי, טענו נציגי רשות המסים בדיוני ועדת הכספים, בשל הפטור של "אחת ל-4 שנים" כמעט כל דירות ההשקעה נמכרות בפועל בפטור ממס.

לפי הערכות האוצר ורשות המסים, התיקון יכניס כ-70 מיליון שקל בשנה לקופת האוצר.

התיקון: במסגרת התיקון נקבע כי בדומה למצב הקיים, אם אדם מוכר דירה יחידה הוא ימשיך להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירתה, אך כאשר למוכר יש יותר מדירה אחת במועד המכירה, הדירה הנמכרת על-ידו תחויב במס שבח (שייצבר, ליניארית, מה-1 בינואר 2014). מי שהוא בעלים של יותר מדירה אחת, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו האחרונה בלבד.

בנוסף, הפטור על מכירת דירה יחידה יינתן רק למי שגר בה יותר משנה וחצי, לא יחול על בעלים תושבי חוץ והמס על מכירת דירה בסכום של מעל 5 מיליון שקל יחול רק על ההפרש שמעל 5 מיליון שקל.

לדברי עו"ד גולדמן, "זו חקיקה מאוד בעייתית משום שלא כל מי שהוא בעלים של דירה יחידה הוא בהכרח משקיע בדירות. כך למשל, כאשר הורה רוכש דירה עבור ילדיו הוא מחליט לשמור את הדירה על שמו ובשלב מסוים לממש את הדירה הזו ומיסוי הרווחים ממימוש הדירה הוא לא בהכרח הדבר הנכון".

עו"ד זיו שרון, מוסיף, כי "מדובר בהסדר גרוע מאוד, שמעלה המון בעיות, וגם רשות המסים מסכימה שהוא לא טוב, אך האוצר העדיף להישאר עם פתרון גרוע מאשר להיחשף לחשש שאם יפצל את הסעיף מחוק ההסדרים לא תהיה לו הזדמנות לשינוי המתווה. לכן, כיום אנחנו נמצאים עם חוק שמוסכם גם על רשות המסים שהוא חוק לא טוב שיוצר קיפוח לא מידתי של בעלי דירות להשקעה, וזה מוסכם גם על רשות המסים".

ביטול הטבת מס בשחלוף נכסי מקרקעין בחו"ל

המצב הקיים: במצב הקיים נטען כי שחלוף נכסי מקרקעין בחו"ל (מכירת נדל"ן מניב בחו"ל ברווח ורכישת נדל"ן מניב חדש בחו"ל במקומו) אינה חייבת במס בישראל, אלא במועד מכירת הנדל"ן החדש. כלומר, מדובר בדחיית תשלום המס לתקופה ארוכה.

סגירת פרצת המס: במסגרת תיקון החוק נקבע כי לא ניתן יהיה לתבוע את הטבת המס הזו במקרה של שחלוף נכסי נדל"ן בחו"ל.

ביטול פטור לתושבי חוץ על ני"ע פרטיים שמשקפים זכויות לאוצרות טבע בישראל

המצב הקיים: תושב חוץ זכאי לפטור ממס רווח הון במכירה של מניות של חברה ישראלית פרטית, גם אם החברה מחזיקה זכויות לאוצרות טבע בישראל.

סגירת פרצת המס: בתיקון נקבע, כי במקרה של מכירת מניות של חברה המחזיקה זכויות לאוצרות טבע בישראל, לא יחול הפטור ממס רווח הון לתושב חוץ, דבר שעולה גם בקנה אחד עם הקבוע בהוראות האמנות למניעת כפל מס שעליהן חתומה ישראל. התוצאה של התיקון תהיה ההבטחה שאכן המס ישולם בישראל, והזיכוי יינתן במדינת התושבות, ולא להיפך.

לדברי עו"ד זיו שרון, "בנושא הזה היה קונצנזוס בין רשות המסים לגורמים המקצועיים, שיש צדק שהמיסוי של כספים אלה יהיה כאן, והכסף יישאר בישראל, ובמדינת התושבות יהיה רק זיכוי במס".

ביטול הטבת המס בשחלוף רכב ליסינג

המצב הקיים: במצב החוקי הקיים, בהחלפת צי רכבי הליסינג הפרטיים, לאחר תקופת השכרתם בליסינג, ניתן לתבוע את הטבת המס של "חילוף נכסים", שמשמעותה דחיית תשלום המס עד למכירתו של הרכב החילופי.

סגירת פרצת המס: במסגרת התיקון לחוק נקבע, כי לא ניתן יהיה לקבל את הטבת המס (דחיית תשלום מס רווח ההון) כאשר מדובר במכירה של רכבי ליסינג פרטיים. במקביל, הופחת שיעור הפחת על רכבי ליסינג פרטיים משיעור של 20% לשיעור של 16% לשנה.

חקיקה שנועדה לסייע בסגירת הבור התקציבי

1. מס החברות יעלה מ-25% ל-26.5%. לחברות העומדות בתנאי לפי החוק לעידוד השקעות הון, מס החברות למפעלים בפריפריה יעלה מ-6% ל-9% ולמפעלים במרכז הארץ מ-12% ל-16%. על-פי הערכות האוצר ורשות המסים, תיקון המס, יכניס בטווח הקצר (בשנה-שנתיים הקרובות) כ-170 מיליון שקל בשנה למדינה, ובטווח הארוך (בעוד כחמש שנים, כאשר חברות נוספות ייכנסו למסלול המס החדש) יגדל הסכום לכ-600 מיליון שקל לשנה. בנוסף, השינוי בגובה מס החברות, ב-1.5%, יכניס כמיליארד שקל בשנה לקופת המדינה.

2. המס על הכנסות מהימורים, הגרלות ופרסים יעלה מ-25% ל-30%. ההכנסות הצפויות מהמהלך הן כ-50 מיליון שקל בשנה.

3. חלפני מטבע, הצ'יינג'ים, יחויבו לדווח לרשות המסים על כל עסקה מעל 50 אלף שקל, לרבות על זהות המבצע או הנהנה ממנה, והמידע יהיה זמין לצרכי חקירת עבירות מס או הלבנת הון.

4. שינוי מדרגות מס הרכישה (ראה הרחבה בעמוד 4).

5. מס רכישה על קרקע יעלה מ-5% ל-6%, למעט מקרים שבהם נרכשה הקרקע לצורך הקמת בתי מגורים. רוכש שבנה על הקרקע תוך 3 שנים יקבל החזר של 1% מהמס.

6. הפטור ממע"מ באילת יינתן רק על סחורות ומוצרים שהמובילים יציגו בכניסה לעיר יחד עם חשבונית מס. להערכת האוצר, המס יוסיף כ-200 מיליון שקל בשנה לקופת המדינה.

7. מס בלו יוטל גם על מקומות ייצור דלקים, בטרם הוצאתם לשיווק בתחנות.

גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>
 
חזרה למעלה