מיוחד: 10 עסקאות הנדל"ן היקרות ביותר בשנה האחרונה

הערכות בשוק הנדל"ן: שוק דירות היוקרה בדרך לקיפאון בעקבות המסים האחרונים

הגירעון בתקציב המדינה הביא את משרדי הממשלה להתנפל על שוק הנדל"ן בדגש על דירות יוקרה ותושבי חוץ: שורה של שינויים בתחום מיסוי המקרקעין, ובהם הקפצת מס הרכישה רכישת דירות בסכום של יותר מ-15 מיליון, ל-10%, וכן ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים, יביאו על פי הערכות לניסיונות מואצים למכור דירות יוקרה עד כניסת השינויים לתוקף בחודש ינואר 2014. אך בתקופה שלאחר מכן כולם כבר בטוחים: קניה ומכירה של דירות יוקרה יהפכו נדירות, שוק היוקרה ייכנס לקיפאון.

קיראו עוד ב"גלובס"


לדברי נועם דז'לדוב, מבעלי חברת תיווך נכסי היוקרה "נאות שירן", בעלי דירות יוקרה מביאים בחשבון שמסוף השנה יבוטל הפטור ממס שבח על דירות יוקרה, ועל כן תהיה עלייה משמעותית במס שייאלצו לשלם. לכן גם מי שלא צריך למכור בוחן את האופציה הזו היום, כדי לחסוך במס.

"ההפרשים מאיבוד הפטור ממס שבח יכולים להוביל לאובדן של מיליוני שקלים עד מיליוני דולרים", מוסיף דז'לדוב, "נקודה זו מייצרת תנועה גדולה של נכסים מאוד איכותיים שנמכרים ויימכרו עד סוף השנה".

לעומת זאת, שמאי המקרקעין ארז כהן סבור כי גם אם יעמידו היום נכסי יוקרה למכירה, לא בטוח שיימצא להם קונה. "שוק היוקרה נמצא בקיפאון כבר תקופה ארוכה, וההחלטה להקפיץ את מס הרכישה על דירות של יותר מ-15 מיליון שקל ל-10% ממחירי הדירה, תביא לקיפאון מוחלט במכירת דירות יוקרה מ-2014. בעצם מדובר במס ששקול למע"מ, וניתן לומר שהמע"מ במדינת ישראל על דירות יוקרה עלה ל-28%, דבר שלא קיים באף מקום אחר בעולם.

"אם ראינו קנייה של דירת יוקרה אחת לחודש או לרבעון, הן יהפכו לנדירות ונראה אותן רק אחת לחצי שנה ויותר. פשוט הורגים את השוק וחבל. לא רק שמדובר בכסף זר שנכנס לארץ, אלא יש בו גם מוטיב ציוני. הקונים של הד ירות האלה לא פראיירים, וכמו שיכולים לקנות דירה בישראל הם יכולים לקנות דירה גם במקום אחר. יזמים יהיו הראשונים לזהות את זה ואם יהיה קיפאון הם פשוט לא יבנו יותר בניינים כאלה".

40 מיליון שקל

עיר: תל אביב

רחוב: שאול המלך פינת אבן גבירול

מי מכר למי: עופר גלזר לאוליגרך מיכיאל פרידמן

שטח: 370 מ"ר

בספטמבר 2012 מכר איש העסקים עופר גלזר דירה בקומה ה-28 במגדל השופטים היוקרתי שהקימה חברת גינדי החזקות בצומת הרחובות שאול המלך ואבן גבירול בתל אביב, תמורת 39.8 מיליון שקל. מדובר בדירת 4 חדרים בשטח 370 מ"ר, וצמודות לה 5 חניות תת קרקעיות. הדירה, אגב, ממוקמת קומה אחת מתחת לדירת הטריפלקס שרכשה רעייתו לשעבר של גלזר, שרי אריסון. על פי הערכות גלזר רכש את הדירה "על הנייר" מחברת גינדי תמורת 20 מיליון שקל, ואם המתין למימוש פטור ממס שבח טרם המכירה, צבר גלזר רווח של 20 מיליון שקל ללא תשלום מס.

על פי הערכות, את הדירה מכר גלזר לאוליגרך הרוסי מיכאיל פרידמן, מקורב לנשיא פוטין ובעל מניות בתאגיד הרוסי הענק אלפא גרופ. פרידמן דורג בחודש ינואר 2013 במקום השישי ברשימת האוליגרכים העשירים ברוסיה של מגזין פורבס, עם הון מוערך של 13.4 מיליארד דולר.

גלזר דווקא הביע תמיכה בהחלטה להרחיב את המיסוי על דירות יוקרה: "אני לא מחזיק נכסים כדי להחזיק נכסים, אלא כדי לממש. מאחר שלא החלטתי לגור בדירה מסיבות משפחתיות, ייתכן שהייתי מוכר אותה גם אם הייתי צריך לשלם מס שבח. יש צדק להקשות קצת עם העשירים במדינה. מי שיש לו והרבה, לא יקרה כלום אם ייקחו לו קצת, למי שיש קצת, אם ייקחו לו, לא יישאר לו כלום. זה עדיין לא אומר שזה מוצדק להתנפל על העשירים בישראל, אבל צריכה להיות כאן מידה של צדק חברתי".

דירה בבנין של גינדי החזקות בתל אביב / צילום: אסף הבר

81 מיליון שקל

עיר: תל אביב

רחוב: הירקון 51

שטח: 612 מ"ר

עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר של 2013 נרשמה בחודש שעבר. דירת 10 חדרים בפרויקט "מגדלי טיילת דוד", שמקים היזם הנרי טייק סמוך לטיילת בתל אביב, נמכרה ב-81.46 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 612 מ"ר המשתרעת על פני כל הקומה ה-17 במגדל וצמודות לה 4 חניות. העסקה משקפת מחיר שיא של 133 שקל למ"ר. הפרויקט כולל שני מגדלים בני 26 קומות, האחד למלון והאחר למגורים, ומוקם ברחוב הירקון 51, צפונית למגדל האופרה וסמוך לטיילת, וכלוא בין הרחובות הרברט סמואל, הירקון והירדן. את הפרויקט משווק תיווך נכסי היוקרה "נאות שירן".

הירקון 51, תל אביב / הדמיה: יחצ

55 מיליון שקל

יישוב: כפר שמריהו

רחוב: השדות 61א

מי מכר למי: דיוויד פדרמן לחיים אמיר

שטח: 1,000 מ"ר בנוי על מגרש בן 5 דונם

באפריל האחרון מכר איש העסקים דיוויד פדרמן, בעל השליטה בחברת מפעלים פטרוכימיים ובקבוצת הכדורסל מכבי אלקטרה ת"א, את הווילה שבה התגורר בכפר שמריהו לאיש ההיי-טק ד"ר חיים אמיר, תמורת 55.1 מיליון שקל. את הווילה המפוארת ברחוב דרך השדות, הכוללת כ-1,000 מ"ר בנוי, בנתה משפחת פדרמן בשנות ה-90 על מגרש של 5 דונם. בשטח הזה נבנו גם בריכת שחייה, מגרש טניס, מגרש כדורסל וחדר כושר. לדברי מקרובים לפדרמן, המשפחה בחרה למכור את הווילה רחבת הידיים לאחר שילדיהם של דיוויד ואשתו עירית "עזבו את הקן". הרוכש, ד"ר חיים אמיר, המגיע מתחום ההיי-טק, ביצע לפני שלוש שנים עסקת נדל"ן גדולה אחרת כשרכש שתי קומות משרדים במגדל אקרשטיין בהרצליה פיתוח מחברת מבני תעשייה ב-30 מיליון שקל. את העסקה ביצע משרד התיווך נדל"ן TO GO בת"א.

כפר שמריהו / צילום: תמר מצפי

47 מיליון שקל

עיר: תל אביב

רחוב: הרברט סמואל 10

מי מכר למי: ליאורה עופר לגבריאל ממן

שטח: 400 מ"ר ומרפסת 60 מ"ר

אשת העסקים ליאורה עופר מכרה לאחרונה דירה בבעלותה בפרויקט היוקרה "הרברט סמואל" בתל אביב תמורת 47 מיליון שקל לאיש העסקים גבריאל תמן. את הפרויקט מקימה בימים אלה משפחת עופר ברחוב הרברט סמואל 10 סמוך לחוף הים בתל אביב. מדובר בדירה בשטח 400 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח כ-60 מ"ר בקומה ה-19 מתוך 20 הקומות בבניין. לדברי גורמים המעורים בעסקה, היא נסגרה בימים האחרונים כאשר הדירה ברמת המעטפת והרוכש עוד יצטרך להשקיע סכום ניכר בעיצוב הפנים. המחיר ששילם תמן בעבור הדירה משקף שווי של כ-102 אלף שקל למ"ר.

הבנין בהרברט סמואל 10 / הדמיה: יחצ

72 מיליון שקל

עיר: הרצליה פיתוח

רחוב: קפלן 101

מי מכר למי: תושב בלגיה לאשת העסקים רות פרסול

שטח: 1000 מ"ר בנוי על מגרש בן דונם

את סוף 2012, שרשמה דשדוש בעסקאות יוקרה, חתמה העסקה המפתיעה שביצעה אשת העסקים האמריקאית-ישראלית רות פרסול, שרכשה באוקטובר 2012 וילה ברחוב קפלן 101 בהרצליה פיתוח תמורת 71.68 מיליון שקל. מדובר בעסקה היקרה ביותר שבוצעה ב-2012 לרכישת נכס בודד. העסקה כוללת וילה בת 10 חדרים ומרתף בשטח בנוי כולל של 1,000 מ"ר, שהוקמה ב-2004 על מגרש בן דונם וחצי הכולל גם בריכת שחייה. את הווילה העמיד למכירה איש עסקים תושב בלגיה. פרסול, בת 45, נולדה וגדלה בארה"ב, הקימה את חברת ההימורים המקוונים "פארטי גיימינג" שהונפקה ב-2005 לפי שווי של 9 מיליארד שקל. מאז, מוזגה החברה עם ענקית ההימורים "ביווין", וכיום היא בעלת מניות בחברה המשותפת "ביווין פארטי".

הרצליה פיתוח רחוב קפלן 101 / צילום: תמר מצפי

44 מיליון שקל

עיר: תל אביב

רחוב: אלנבי פינת רוטשילד

מי מכר למי: ברגרואין רזידנטאל למוטי מקסימוב

שטח: 800 מ"ר

אחת העסקאות האחרונות שבוצעה וזכתה להיכנס לרשימת 10 העסקאות היקרות של השנה החולפת, נרשמה במגדל מאייר בתל אביב. זאת לאחר שאיש העסקים הקנדי מוטי מקסימוב, בעל השליטה בחברה "קספיה השקעות", רכש דירה בשטח 800 מ"ר במגדל תמורת 44 מיליון שקל. מדובר בדירה המשתרעת על פני קומה שלמה בת 800 מ"ר בחלקו העליון של המגדל הכולל 42 קומות. שטח הדירה כולל ארבע מרפסות בנות 12 מ"ר כל אחת. סכום הרכישה משקף מחיר של 55 אלף שקל למ"ר.

מגדל מאייר, שיהיו בו 141 דירות, מוקם בימים אלה על ידי חברת ברגרואין רזידנטאל שבבעלות המיליארדר האמריקני ניקולס ברגרואין, קבוצת חג'ג' וחברת האחים כהן. המגדל צפוי להתאכלס במהלך 2014.

בין הרוכשים שקנו דירה במגדל מנכ"ל ומייסד חברת מלאנוקס אייל וולדמן, ג'קי אלאלוף הבעלים של אלאלוף ספנות, מנכ"ל סופרפארם ליאור רייטבלט, ולא אחר מנאט רוטשילד, נינו של הברון רוטשילד שרכשה דירת 500 מ"ר ב-60 מיליון שקל.עבור הטריפלקס בפרויקט דורשת החברה סכום של 170 מיליון שקל. טרם נמצא לו קונה.

בנין באלנבי פינת רוטשילד / צילום: תמר מצפי

27.2 מיליון שקל

עיר: ירושלים

רחוב: דוד המלך 2

שטח: 488 מ"ר

בחודש מאי 2013 נמכרה דירת דופלקס בפרויקט "וולדורף אסטוריה" המוקם בימים אלה בבירה תמורת 27.2 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 488 מ"ר הכוללת 9 חדרים בקומה החמישית של הפרויקט.

בנין ברחוב דוד המלך 2, ירושלים / צילום: יחצ

34 מיליון שקל

עיר: ירושלים

רחוב: רועה צאן 2

שטח: 274 מ"ר

בחודש ספטמבר 2012 נמכרה דירת 274 מ"ר בכפר דוד הסמוך לממילא ברחוב רועה צאן 2, תמורת 34 מיליון שקל. הדירה כוללת 6 חדרים בקומה השנייה של הפרויקט.

רחוב רועה צאן 2, ירושלים / צילום: יחצ

26 מיליון שקל

עיר: ירושלים

רחוב: אלחריזי 10

שטח: 600 מ"ר

בחודש ינואר 2013 נמכר הבית שבו התגורר שופט בית המשפט העליון משה לנדוי ז"ל ברחוב אלחריזי 10 בשכונת רחביה תמורת 26 מיליון שקל. מדובר בבית אבן בשטח בנוי של 600 מ"ר הבנוי על מגרש בשטח 800 מ"ר, ורכש אותו תושב חוץ למטרת מגורים.

רחוב אלחריזי 10, ירושלים / צילום: יחצ

36 מיליון שקל

עיר: הרצליה פיתוח

רחוב: בן אליעזר 18

מי מכר למי: איש עסקים בלגי לניקול ראידמן

שטח: 700 מ"ר בנוי על דונם

בנובמבר 2012 נרכשה וילה ברחוב בן אליעזר בהרצליה פיתוח תמורת 36 מיליון שקל. מדובר בווילה חדשה בת שלושה מפלסים ושבעה חדרים הבנויים בשטח כולל של 700 מ"ר על מגרש בן דונם. הווילה רשומה על שם עו"ד יואב סגל ממשרד ד"ר י. וינרוט ושות', אך לדברי גורמים בשוק, מי שעומדת מאחורי רכישת הווילה היא ה"מעושרת" ניקול ראידמן, בת זוגו של האוליגרך מיכאל צ'רנוי. מלבד הווילה החדשה יחסית, נרכש באותה עת גם מגרש צמוד ועליו בית ישן המיועד להריסה תמורת 16.5 מיליון שקל, וייתכן כי מאחורי שתי העסקאות עומד אותו רוכש.

רחוב בן אליעזר 18, הרצליה פיתוח / צילום: תמר מצפי

מה כוללים שינויי המס על תושבי החוץ?

שינויי המס במסגרת חוק ההסדרים 2013-2014:

מ-1.8.13 תושב חוץ לא יהיה זכאי לשלם מס רכישה לפי מדרגות לדירת מגורים יחידה. מ-1.1.14 תושב חוץ לא יהיה זכאי לפטור בעת מכירת דירת מגורים, גם אם זו דירתו היחידה בישראל, וישלם מס שבח בגובה 25%. עם זאת, אם תושב החוץ ימציא אישור מרשות המס במדינת תושבתו שלפיו אין לו דירה במדינת תושבותו, יוכל לקבל את הפטור ממס. לכלל הציבור: מ-1.8.13 מדרגת מס הרכישה ברכישת דירה בשיעור של 8% עד שווי של 15 מיליון שקל, ושל 10% מעל שווי של 15 מיליון שקל.

מגדל השופטים: נותר פנטהאוז למכירה ב-49 מיליון שקל

במידה ותחפצו להיות שכנים של המיליארדרית שרי אריסון, אשי העסקים מולי ליטבק, עוה"ד יהודה ותמי רוה, האלוף במיל' עמוס מלכא, יו"ר בנק הפועלים לשעבר איתן רף, ואהוד ברק המתגורר גם הוא במגדל באופן זמני.

לחברת גינדי החזקות, מתברר, נותר פנטהאוז בפרויקט המיועד למכירה. מדובר בדירה המשתרעת על פני כל קומה 26, הכוללת 500 מ"ר, שמתוכם 75 מ"ר מרפסות. כמו כן יש מעלית פרטית שמגיעה עד לדירה, ותקרות הדירה הן בגובה ארבעה מטרים. תג המחיר עבור הדירה: 49 מיליון שקל. היתרון: המגדל החל התאכלס, ואין צורך להמתין כמה שנים עד לסיום הבנייה, כפי שהמתינו הרוכשים הראשונים שקנו דירה "על הנייר" בשנת 2006.