אדריכלית ומתכננת ערים: "תוכניות תמ"א 38 זה פשע"

התחדשות עירונית היא כותרת על לשינויים שונים שביניהם פינוי-בינוי, שיפוץ חזיתות, תמ"א 38, החייאת מתחמים ישנים ועוד. אבל האם תמ"א 38 היא אכן סוג של התחדשות עירונית או שמא היא לא צריכה בכלל להיכלל בהגדרה זו? האם תוכנית שנמצאת בסמכות הוועדה המקומית ובמרבית המקרים איננה מתייחסת למתחם שלם או למצב התחבורה והתשתיות בסביבה אכן ראויה לכותרת גג זו?

על-פי האדריכלית ומתכננת הערים רותי הרשקוביץ, לא רק שתמ"א 38 איננה צריכה להיחשב להתחדשות עירונית, היא גם אחד הגורמים המעכבים יישום של תוכניות פינוי-בינוי באותו מתחם. "תמ"א 38 על כל תיקוניה, רק הורסת. היא לא מחדשת ולא מתקנת. זה פשע, ואני לא יודעת איך יהיה אפשר לתקן את הנזק הזה. יותר ויותר חברות גדולות מתחילות להתעניין בתמ"א 38 ומזניחות את הפינוי-בינוי, אבל בניין אחד של תמ"א 38 במתחם, הורס את הסיכויים לפינוי-בינוי באותו מתחם, זה מסנדל את כל הבניינים האחרים".

הוועדות הבינו

הבעיה המרכזית של פינוי-בינוי היא הזמן הארוך שלוקח לאשר את התוכנית, ומסיבה זו הרבה חברות וגם דיירים מעדיפים להתקדם במסגרת תמ"א 38. המציאות בשטח מעידה שהרבה יותר פרויקטים של תמ"א 38 התקדמו בפועל מאשר פרויקטים של פינוי-בינוי.

- אולי תמ"א 38 זה הפתרון היחידי שעובד?

"התמ"א אינה נותנת פתרון כולל לכל המתחם והתיקון השלישי הוא הכי גרוע כי הוא נתן לכל היזמים את האפשרות הכי כלכלית שאפשר. היזמים חושבים על הרווח ולא על התכנון של העיר, זה גם לא תפקידם, והתוצאה תהיה עומס על התשתיות הקימות ולא הרבה דירות שייבנו בתמורה. יש בעיה קשה של היצע, פיגור במספר הדירות שצריכות להיבנות, ובמסגרת פינוי-בינוי אפשר להדביק את הפער כי זה מאסה של דירות. פרויקטים של תמ"א 38 לא מוציאים לשוק מספיק יחידות דיור".

- הצורך בחיזוק אינו חשוב מספיק?

"אף אחד עוד לא הוכיח שהבניינים המחוזקים באמת יעמדו ברעידות אדמה. הרי אף אחד לא נכנס לתוך הדירות הקיימות ומחזק אותן, ובחלק מהמקרים איפה שאין מקום לבניית ממ"דים פשוט לא בונים, אין לזה חובה בתמ"א 38".

הרשקוביץ מעורבת היום בכמה מתחמי פינוי-בינוי בעיר גבעתיים, שכולן יחד יאפשרו בניית אלפי יחידות דיור חדשות. לדבריה, פינוי-בינוי הוא הדרך היחידה להתחדשות עירונית אמיתית וגם בחלק מהוועדות כבר הבינו את זה: "הוועדה המחוזית של תל-אביב כבר הבינה את החשיבות. בגלל זה יש פרה-רולינג ומקדמים את הנושא. אבל לצערי הוועדות האחרות עדיין לא. אין שום סיבה שתוכנית פינוי-בינוי לא תסיים את כל ההליכים תוך שנה וחצי. הרשות המקומית צריכה לתמוך בכל מהלך כזה ובוועדות חייבים להפסיק להסתכל רק על מה היזם מקבל".

- איך אפשר לקצר את התהליך?

"הרשות המקומית צריכה להוביל את התהליכים, לעשות תכנון כולל למתחמים וגם לטפל בנושא היטל ההשבחה ולהקטין את הרוב הדרוש לפרויקט, למה 51% לא מספיק? בנוגע לוועדות המחוזיות, אם הן לא יכולות לעמוד בזמנים הן צריכות לקבל על הראש מלמעלה".

- ומי למעלה אחראי על התחום?

"זו גם אחת הבעיות, שאין שם למעלה אף אחד שמבין או דוחף את התחום הזה. מבחינת מקבלי החלטות הם פתרו את הבעיה של ההתחדשות העירונית עם תמ"א 38 וזה חמור מאוד".