רכשתם קרקע להשקעה? כך תאבדו את כל הכסף ברגע

שאלת הפיצוי המגיע על קרקע חקלאית שהופקעה היא אחת השאלות המטרידות ביותר היום בשוק הנדל"ן, המעסיקה את מיטב שמאי המקרקעין ועורכי הדין המתמחים בתחום.

בחודשים האחרונים דחתה ועדת הערר המחוזית במחוז המרכז שש תביעות ענק לפיצויים בגין תוכניות הפוגעות בשווי קרקעות חקלאיות בכמה רשויות מקומיות: ראשון לציון, פתח תקווה, נס ציונה, הרצליה, מועצה אזורית חוף השרון ומועצה אזורית דרום השרון, בגין תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21. סך תביעות הפיצויים מגיע למיליארדי שקלים, ומשמעות ההחלטות הללו היא צמצום הפיצויים המגיעים לבעלי קרקעות חקלאיות, שאושרה בתחומן תוכנית פוגעת, מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

ביום חמישי האחרון הוגש לבית המשפט המחוזי בלוד ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים מחוז המרכז. הערעור הוגש על ידי בעלי עשרות קרקעות חקלאיות באזור סגולה וירקונים בפתח תקווה, שלפני עשר שנים שונה ייעודן ל"נחל וגן לאומי" בעקבות תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 שחלה על כל מחוז מרכז, מגדרה עד חדרה. תוכנית זו יצרה "ריאות ירוקות" באזורים שונים במחוז המרכז, כגון נופש מטרופוליני בראשל"צ, שמורת נוף בחוף השרון וגנים לאומיים בנס ציונה, במטרה להבטיח המשך קיומן של ריאות ירוקות ולמנוע שינוי ייעוד עתידי והפשרה של קרקעות חקלאיות. בד בבד, כל פוטנציאל או ציפייה להפשרת קרקעות לטובת מגורים, תעסוקה, תעשייה, מסחר, מלונאות או כל יעוד משביח אחר - אבדו.

לאחר אישור התמ"מ הגישו הבעלים לוועדה המקומית תביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אשר דחתה אותן כצפוי. על דחיית התביעות הוגש הערר לוועדת הערר בראשות עו"ד מיכה גדרון, וזו לאחר שנים של המתנה וניהול ההליכים, דחתה בחודש יולי האחרון חלק גדול מהתביעות בפסיקה שהביאה למהלומה בקרב בעלי קרקעות חקלאיות. במסגרת ההחלטה נקבע על ידי ועדת הערר כי אמנם התרשמה שבעקבות אישור התוכנית ירד ערך הקרקע ואף בשיעור ניכר, אולם לדברי הוועדה, שאף קיבלה לעניין זה ניירות עמדה של הרשויות ושל היועץ המשפטי לממשלה, הדבר אינו מספיק על מנת לקבוע כי יש לפצות בגין פגיעה זו את הבעלים.

"פתח לספקולנטים"

הוועדה הדגישה כי על מנת שבעל קרקע חקלאית יקבל פיצוי בעקבות אישור תוכנית פוגעת, עליו להוכיח לא רק שהיה חלום לאישור תוכנית משביחה בקרקע, גם אם בוצעו עסקאות שמעידות על כך, אלא שהתרחש הליך תכנוני של שינוי ייעוד שהיגע לשלב מתקדם, לכל הפחות של המלצה של הגוף התכנוני המוסמך, בדרך-כלל של הוועדה המחוזית, לשנות את הייעוד. לדברי הוועדה, אווירה תכנונית חיובית של שינוי ייעוד אינה מספיקה, ועל כן הבעלים ייאלצו לספוג את ירידת הערך ללא פיצוי.

בערעור שהוגש כעת טוענים הבעלים, באמצעות עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן, כי שגתה ועדת הערר שקבעה מדיניות שאינה מתפקידה לקבוע. לטענתם, החוק קובע מפורשות כי על מנת לתת פיצוי, די בתוכנית פוגעת. לטענתם, הוועדה יצרה כלל חדש, אשר אף הופיע ברפורמת התכנון והבנייה שניסחה שרית דנה והוקפאה, אבל החוק לא תוקן ויש לקבוע פיצוי בהתאם לחוק הנוכחי. לטענת המערערים מדובר בשינוי ייעוד ברור למטרה ציבורית, והמטרה ליצור ריאות ירוקות לסביבה היא אולי מבורכת, אך אינה אמורה ליפול על האזרח הקטן אלא על הקופה הציבורית.

כאמור, החלטות ועדת הערר הינן חלק משורה של החלטות שניתנות בשנים האחרונות ומצמצמות את הפיצוי שמקבלים בעלי זכויות שנפגעו על ידי תכניות, כך לדוגמה החלטה ברוח דומה ניתנה לאחרונה על ידי וועדת הערר בראשות עו"ד מיכה גדרון בהתייחס לשינוי ייעוד הקרקע החקלאית הסמוכה לקניון שבעת הכוכבים לייעוד פארק, שהביא להפקעת הקרקע לטובת הקמת פארק הרצליה. גם במקרה זה נדחו תביעות בעלי הקרקע לפיצויים, בשל כך שלא קודמה תוכנית משביחה בקרקע בשלב תכנוני מתקדם. גדרון קבע כי "לא ניתן לקבל פיצויים בגין חלומות".

החלטות ועדת הערר הסעירו את הרוחות בלשכת השמאים, שם יצאו כנגד ההחלטות ועדת הערר שלשיטתם הופכות את העקרונות אותם למדו לפיהם יש לקבוע שווי קרקע וגובה פיצוי לפי שווי השוק של הקרקע ולפי עסקאות בשוק.

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, סוגיית הפיצויים מתוקף סעיף 197 עמדה בליבה של ההתנגדות החריפה של שמאי המקרקעין כנגד הרפורמה לחוק התכנון והבנייה שניסחה שרית דנה.

"לא ייתכן שבמקרה שמפקיעים קרקע או משנים ייעוד, ישראל תהיה המקום היחיד בעולם שהמחיר ששילם בעל הקרקע עליה, לא ייחשב בעיני המדינה". אומר דנוס. "המשמעות של ביטול מרכיב הפוטנציאל בקרקע חקלאית משמעותה תספורת של 50 מיליארד שקל לבעלי קרקעות חקלאיות בארץ, ששילמו על הקרקע מה שהשוק קבע והמדינה לא רוצה להכיר במחירי השוק. מי שרוכש היום קרקעות חקלאיות הם הרבה פעמים משקי בית קטנים שאין בידם כסף לקנות דירה ורצו חיסכון עתידי לילדים, בציפייה שפעם הקרקע תופשר לבנייה. לא ייתכן שבמקרה שהמדינה לוקחת להם את הקרקע היא מבקשת לשלם להם פרוטות".

יחד עם זאת, מדגיש דנוס את הסדר שיש לבצע בתחום הקרקעות החקלאיות שפרוץ לידיהם של ספקולנטים. "במקביל, אנחנו צריכים לדאוג שסוחרי הקרקעות לא יוכלו להבטיח הבטחות ללא כיסוי, ולתת חוות דעת מקצועית לגבי הסיכויים להפשרת הקרקע וזה יכניס סדר בבלגן".

ב-12 בנובמבר, אגב, תקיים לשכת שמאי המקרקעין פאנל מיוחד בנושא זה בוועידת שמאי המקרקעין באילת.

דנוס מוסיף כי המדינה נוקטת מוסר כפול באשר להכרה בשווי הקרקע החקלאית כבעלת פוטנציאל המגולם במחיר השוק. "כשהרוכש משלם מס רכישה, המדינה יודעת מצוין לגבות את המס לפי שווי השוק, אך במקרה של פיצויים היא רוצה להתנער מכך". הוא אומר.

"אי צדק משווע"

מקרה דומה אירוע בעבר גם בסביון, מספר עו"ד צבי שוב, כאשר תושבי סביון תבעו פיצויים בגין תוכנית שאושרה לשינוי קרקע חקלאית סמוכה להם, לטובת הקמת שכונת מגורים. ועדת הערר דחתה את התביעה שלהם בנימוק כי הייתה להם כבר ציפייה שהקרקע הסמוכה תופשר לבנייה. "אז למה כשנוח למדינה היא מכירה ב'ציפייה לשינוי ייעוד' כדי לא לשלם פיצויים, וכשלא נוח לה, כמו בפסיקות האחרונות, היא לא מכירה באותו נימוק בדיוק? לאחרונה פסקה ועדת הערר כי בעלי קרקע חקלאית שהופקעה לטובת סלילת כביש 531 ששוויה בשוק עמד על 130 אלף דולר, יפוצו ב-5,000 דולר בלבד. מדובר באי צדק משווע, חסר כל היגיון. בתי המשפט תמיד נסמכים על עסקאות שווי שוק ובמקרה הזה המדינה מתעלמת משווי השוק. פשוט הרגו את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה".

גם עו"ד שוב, כמו עו"ד מאמו (ראו מסגרת), סבור כי החלטות אלו של ועדות הערר הן חלק ממאבק שמנהלת המדינה עבור הרשויות המקומיות. "על אף שניתן להבין את החשש של הרשויות", אומר שוב, "אי אפשר לשנות ייעוד של קרקעות פרטיות לטובת הציבור ולצפות כי הפרט הוא שישלם את המחיר. נטילת קרקעות לגן לאומי, לשמורת טבע או לפארק הינה אינטרס הרשות ועל הרשות לשלם את המחיר.

"מדובר בפיצוי שעד לאחרונה היה ברור שיינתן שכן מדובר בפגיעה לקראת הפקעה, אי מתן פיצוי משמעו נטילה של קניין הפרט לטובת הציבור ללא פיצוי, אפשרות שאינה קיימת בשום מדינה מתוקנת". לדבריו, קרקע חקלאית שהפכה לגן לאומי באזור חדרה, הביאה לתשלום פיצויים מלא לבעלי הקרקעות לפני כעשור. "בעצם המדינה באה ליישם את הרפורמה שלא אושרה".

עו"ד מאמו: "המדינה חששה מקריסת הרשויות"

עו"ד אייל מאמו, שעמד בעבר בראש ועדת הערר המחוזית, מציין כי "ההחלטות האחרונות לגבי תמ"מ 3/21 מעידות על צמצום האפשרות לתבוע פיצויים בגין אישור תוכניות פוגעות על קרקעות חקלאיות, אלא אם כן קודמה על הקרקעות תוכנית שכבר הגיע לשלב הפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה".

לדברי מאמו, שותף בכיר במשרד אגמון, רוזנברג, הכהן ושות' המתמחה בדיני תכנון ובנייה, "המדינה חששה מאוד מהשלכות התביעות על מצבן הכספי של הרשויות המקומיות, ולצורך כך התייצב גם היועץ המשפטי לממשלה להביע עמדתו בדיונים שהתקיימו בוועדות הערר. ישנן ועדות מקומיות שכמות התביעות נגדן, אם תאושרנה, יביאו לקריסתן, כי כלל התקציב של הרשות המקומית אפילו לא מתקרב לסכום התביעות. זאת, אלא אם כן לרשות המקומית יש כתבי שיפוי, ובתוכניות מתוקף תמ"מ 3/21 אין להן כאלה, הרי שהן אמורות לשאת בתשלומי הפיצויים.

"היועץ המשפטי לממשלה התייצב בוועדות הערר כדי 'ליישר קו' עם המדינה, ולצמצם את החשיפה הכספית של הוועדות המקומיות לתשלומי פיצויים, שעלולים להביא לקריסתן. גם ברפורמה בחוק התכנון והבנייה שניסחה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז שרית דנה, ניכר היה צמצום משמעותי בסעיף 197 לחוק, המאפשר לנפגעים לתבוע פיצויים בגין תוכנית פוגעת. אלא שהמדיניות ההולכת ומתחזקת מביאה עמה גם פגיעה קשה בזכות הקניין. בכל מה שקשור לזכות הקניין, החוק כרגע שותק, ונשאלת השאלה האם הפסיקה הלכה רחוק מדי, מעבר לאיזון הנדרש".