מתעלמים מהבועה

משה כחלון צודק. המדינה, הממשלה, הוא אמר בוועידת העסקים של "גלובס", לא ממש רוצה להוריד את מחירי הדירות. שלא יספרו סיפורים, הוסיף כחלון, ואף רמז, גם אם לא במילים האלה, ששוק הדיור הפך למנגנון של עושק, במיוחד של השכבות החלשות. כחלון לא הזכיר שמות, לא בדיוק כיוון אצבע מאשימה למי מהחברים שיושבים בממשלה או במוסדות הממשלתיים, אבל אנחנו יכולים להניח שפסטיבל מספרי הסיפורים שעליו דיבר כולל, בין היתר, גם את ראש מפלגתו, ראש הממשלה בנימין נתניהו, שהתכוון בזמנו למנות את כחלון ליו"ר המינהל.

נתניהו מנסה לספר איזשהו סיפור שלפיו הממשלה הקודמת אחראית למשבר הדיור, ובכלל, לאורך הקדנציה הנוכחית הוא משתדל לברוח מכל דיון בנושא ולהדביק את כל האחריות לשר האוצר יאיר לפיד, למרות שלפיד עוד היה מגיש בטלוויזיה כשמחירי הדירות החלו להסתחרר.

פסטיבל מספרי הסיפורים כולל גם את סטנלי פישר, שהעביר השבוע לציבור מסר שלפיו הדיור הוא לא הבעיה החמורה ביותר במשק, אלא היצוא, והשווה את משקלם כאחוזים מהתמ"ג. ספק אם ההשוואה הזאת מובנת בכלל לאותו זוג צעיר שעומד לרכוש דירה במחיר מופרך ועם משכנתה מופרכת. היא גם לא צריכה לעניין אותו. האמירה של פישר היא המשך של מפגן ההתנשאות והניתוק של האליטה הכלכלית מנתיניה ואפילו מעסקיה. יש בעיה ביצוא, בין היתר בגלל השקל החזק ומדיניות פישר בשוק המט"ח שלא הוכיחה את עצמה.

גם כלי הריבית וגם כלי ההתערבות המסיבית בשוק קרובים למיצוי, וחבל שפישר, במיוחד כמי שקרוב למשרה הרמה של סגן יו"ר הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי האמריקאי), לא הסביר ליצואנים מה הוא חושב שצריך לעשות כדי לפתור את הבעיה שהוא עצמו הגדיר החמורה ביותר במשק (הרי לא מעט משקים בעולם עושים מאמץ גדול מאוד להחליש את המטבע המקומי כדי לעזור לתעשיות היצוא).

לפסטיבל מספרי הסיפורים מצטרפת גם מי שהחליפה אותו, קרנית פלוג. הנגידה החדשה מעדיפה נאומים אקדמיים ומחקריים על הכלכלה והתחמקה עד כה מהתבטאויות בשתי הבעיות הבוערות של המשק: שער החליפין והיצוא וכמובן בעיית הדיור, חוץ מהפזמון החוזר של בנק ישראל, שזו בעיה של היצע והיא באחריות הממשלה ("היצע" זה סיסמה נחמדה, אבל לא פותרים מחסור בהיצע בחודש או חודשיים אלא רק בתוך שנים, במיוחד בביורוקרטיה הישראלית). הסיפור האמיתי הוא שבנק ישראל ממש לא מעוניין שמחירי הדירות ייפלו ב-30%-40% לפחות ויחזרו לרמתם ב-2008. הוא מבוהל מהמחשבה על מה שירידה כזאת עלולה לגרום ליציבות הבנקים ולכן מעדיף להמשיך "לספר סיפורים" לציבור.

הממונפים

ברור שגם לכחלון יש אינטרס בהצגת הממשלה במערומיה. לאט-לאט, בשקט-בשקט, הוא בונה את עצמו או לפחות מנסה לבנות את עצמו כאלטרנטיבה לנתניהו, בין אם בתוך הליכוד ובין אם במפלגה חדשה, כפי שהיה קרוב לעשות בבחירות האחרונות. המחדל וחוסר האונים של הממשלה הנוכחית בפתרון משבר הדיור רק משרת את האינטרסים שלו. באופן אבסורדי, הוא צריך לייחל לכך שמשבר הדיור לא ייעלם ויישאר איתנו עד הבחירות הבאות. אבל העובדה שיש לך אינטרס כזה או אחר לא הופך אותך בהכרח ללא-צודק. כחלון בהחלט צודק: הממשלה מספרת סיפורים ושוק הדיור הפך לסוג של מנגנון עושק. כדי לתמוך בדברים האלה החלטנו להביא היום כמה וכמה עובדות מעניינות.

משרד האוצר מפרסם מדי רבעון סקירה על המתרחש בשוק הנדל"ן. בדרך כלל, הוא מקפיץ לראש הסקירה נתונים שנוחים לו. בסקירה לרבעון השלישי, שפורסמה לפני כעשרה ימים, העדיף האוצר להתמקד בירידה הדי חדה שנרשמה במספר העסקאות בענף בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם, אולי כעדות להתקררות בשוק.

אבל הפנינים של הסקירה נמצאות דווקא בהמשכה. האוצר בדק את רמת המינוף של זוגות צעירים שרכשו דירה בתל אביב בהשוואה בין 2013 ל-2009 וגילה שונות גבוהה מאוד (כאומד למינוף נלקח היחס בין מחיר הדירה לשכר למשק הבית בתוספת שכר ההורה, בהנחה די טבעית שההורים מהווים פקטור מרכזי מאוד ברכישת דירה של זוגות צעירים).

בעוד שבקרב הזוגות המבוססים (בעלי שכר ממוצע של 31 אלף שקל ברוטו למשק בית) שרכשו דירה בת"א ברבעון השלישי של 2013 רמת המינוף הייתה דומה לזו של קבוצת האוכלוסייה המקבילה שרכשה דירה בת"א ב-2009 עם תחילת עליית המחירים החדה בשוק הדיור (יחס של 31 אז לעומת יחס של 34 היום), בקרב בעלי רמות השכר הנמוכות יותר (שכר של 11,400 ברוטו למשק בית), הגידול ברמת המינוף היה חד מאוד, מ-31 ל-55, גידול של 77% במספר חודשי העבודה הנדרשים לדירה.

ההסבר לכך, כפי שניתן במחקר של האוצר, הוא כפול: עליית השכר למשק בית של הזוגות המבוססים הייתה גבוהה באופן משמעותי מעליית השכר של הזוגות הפחות מבוססים (שכבות בינוניות-חלשות) - 40% לעומת 15% בהתאמה (שוב, מדובר בשכר הכולל את שכר ההורה של ראש משק הבית, וזה בהחלט משקף את בעיית השכר במשק). הסיבה השנייה היא שרמת המחירים של הדירות שרכשה האוכלוסייה הפחות מבוססת הייתה גבוהה פי שניים מרמת המחירים שרכשו זוגות צעירים בעלי רמות הכנסה דומות ב-2009. מנגד, הזוגות המבוססים רכשו דירה שבממוצע הייתה גבוהה "רק" ב-54% ממחירה הממוצע של דירה שרכשו זוגות מבוססים ב-2009. כלומר, המשמעות היא שזוגות צעירים מבוססים פחות רכשו דירות איכותיות יותר ובמינוף גבוה יותר, מה שאומר שעבוד גדול יותר.

כדי לפשט את כל הנתונים הללו אפשר לומר כך: הזוגות המבוססים לא ממש חשים על בשרם את בועת הנדל"ן כיוון שהעלייה בשכרם ובשכר ההורים הדביקה כמעט את העלייה במחיר הדירה שהם רכשו. לעומת זאת, השכבות הפחות מבוססות מרגישות היטב את הבועה ועוד ירגישו אותה בשנים הבאות: מחירי הדירות שלהן קפצו פי שניים, והשכר, כולל ההורים, רחוק מאוד מלהדביק את שיעור העלייה.

 ההבדל ברמת המינוף של זוגות צעירים

תופעת "חלחול הצריכה"

השאלה שצריכה להישאל עכשיו היא למה אנשים עושים את זה לעצמם? למה הם משתעבדים ולמה הם, למעשה, קופצים מעל הפופיק. ויש לזה הסבר אפשרי, שניתן בעבודת מחקר של מריאן ברטרנד ואדייר מורס, שני כלכלנים מאוניברסיטת שיקגו.

החוקרים בדקו אם העלייה בהכנסה ובצריכה של שכבות גבוהות מבחינה סוציו-אקונומית בארה"ב מתחילת שנות ה-80' פיתתה את משקי הבית משכבות נמוכות יותר לצרוך חלק גדול יותר מהכנסתם. החוקרים ניסו לבדוק אם הגידול בפערי ההכנסה והירידה בשיעור החיסכון הפרטי בשלושת העשורים האחרונים הם תופעות קשורות והגיעו למסקנה שייתכן שקיים קשר כלכלי רלוונטי. עם הכנסה ללא שינוי, כך מצביע המחקר, משקי בית חציוניים שחשופים לרמות הכנסה גבוהות יותר נוטים כנראה להוציא חלק גדול יותר מהכנסותיהם. הם קוראים לתופעה הזאת "חלחול צריכה" (Trickle down consumption).

הכלכלנים הגיעו למסקנה שהכנסה קבועה, ציפיות להכנסה גדולה יותר בעתיד, אפקט עליית ערך הבתים והאינפלציה במחירים אינם יכולים להסביר לבדם את העלייה בהוצאות משק הבית החציוני. במקום זאת, הם הגיעו למסקנה שצריכת משק הבית החציוני של מוצרים ושירותים רבים יותר נראית קשורה במיוחד לרמות ההכנסה הגבוהות, ועולה בקנה אחד עם ביקוש המונע מהיצע וסטטוס. משקי בית שאינם עשירים וחשופים לרמות הכנסה גבוהות יותר מדווחים על לחצים כספיים גדולים יותר. בנוסף, רמות הכנסה גבוהות של העשירים יותר מנבאות פשיטות רגל אישיות רבות יותר של העשירים פחות.

הכלכלנים כותבים בסיכום המחקר כי "ניתוח התנהגותי יותר של דפוסי צריכת משקי בית מהמעמד הבינוני מציע את האפשרות שהצריכה הנוספת קשורה אולי להיצע מוגבר של מוצרים 'עשירים' בשוק הרלוונטי, ואולי גם לשאיפה לחקות את השכנים העשירים באמצעות צריכה 'ראוותנית-מוחשית' יותר. מצאנו גם עלייה גדולה בחלקו של התקציב המיועד לדיור עם העלייה ברמות ההכנסה הגבוהות. הניתוח שלנו של נתוני פשיטות רגל אישיות, ושל הצבעות על תוכניות פדרליות להרחבת היצע האשראי, מראה שהשימוש באשראי היה אולי גדול במיוחד במשקי בית מהמעמד הבינוני שחיים בקרבה לעשירים. אם חלק מהאשראי הזה הפך לבעייתי, העלייה בפערי ההכנסה תרמה אולי למשבר הפיננסי האחרון".

אנחנו בטוחים שהתופעה האמריקאית הזאת דומה למה שמתרחש בישראל והיא חלק מההסבר למה שקרה גם בשוק הדיור. במקום "חלחול צמיחה", שאמור לגרום ל"חלחול עליית שכר" מהשכבות המבוססות יותר לשכבות הבינוניות והחלשות, קיבלנו תופעה הפוכה של "חלחול צריכה". כלומר, ההכנסה של השכבות הפחות מבוססות נותרה תקועה אבל הצריכה עלתה, לא רק בגלל יוקר המחיה וכדומה, אלא גם בגלל הסחף, הלחץ החברתי והפיתוי לצרוך כמו השכבות המבוססות יותר.

אפשר להניח שכל משק בית ממוצע מכיר את התופעה הזאת: זה מתחיל בלחץ החברתי של הילדים (הם רוצים אייפון, הם רוצים להחליף אותו כל כמה זמן, כי כך עושים כולם. לא תקנו להם?) וזה ממשיך אצל ההורים ברצון לדירה יותר איכותית, יותר רחבה ובמיקום הרבה יותר טוב. בקיצור, הם מעמיסים על עצמם יותר מדי התחייבויות ועל ההורים שלהם, שתומכים בלית ברירה ב"חלחול הצריכה" של ילדיהם. כמובן, אין ארוחות חינם ותופעת "חלחול הצריכה" לצד "אי-חלחול הצמיחה והשכר" תתפוצץ מתישהו. השאלה היא רק מתי.

החבריזם של יעל אנדורן

השבוע לכדה את עינינו ידיעה קטנה המספרת הכי טוב את סיפורה של האליטה הכלכלית בישראל. הידיעה דיווחה על מינויה של איריס גינזבורג ליועצת הכלכלית הבכירה של יעל אנדורן, מנכ"לית האוצר. לכאורה, שום דבר מיוחד - המנכ"לית הרי צריכה יועצים והיא בחרה בגינזבורג כאשת אמונה. השאלה היא אם מינוי גינזבורג נעשה אך ורק בזכות כישוריה שלא באנו להטיל בהם ספק, או אולי גם בזכות קישוריה. ובכן, ההיכרות של גינזבורג עם אנדורן היא ארוכת שנים, עוד מהימים שאנדורן שימשה בתפקיד סגנית ראש אגף התקציבים באוצר וגינזבורג עבדה, בין היתר, תחתיה. וזה לא הכול: אחרי שאנדורן מונתה לנהל את עמיתים, החברה שמנהלת את קרנות הפנסיה הוותיקות, גינזבורג שימשה אצלה סמנכ"לית בתחומי התקציב והרגולציה. ועכשיו, ראו זה פלא, גינזבורג ממשיכה את המסע הצמוד שלה עם אנדורן.

מה שאולי מביך ומוזר בכל הסיפור הזה הוא שהאוצר מתגאה באחרונה בנבחרת הדירקטורים שמקים השר לחברות הממשלתיות. רק לפני זמן קצר הוא הוציא הודעה שלפיה לא פחות מ-13,708 מועמדים הגישו בקשה להצטרף לנבחרת המשובחת של הדירקטורים. ומי הייתה גאה במיוחד בנבחרת הזאת? לא אחרת מאשר יעל אנדורן, שאמרה כך: "המספר הרב של המועמדים ואיכותם הגבוהה מעידה על אמון הציבור ותמיכתו במהלך שיזמנו, במטרה לבצע שינוי אמיתי ויסודי בניהול הגופים בבעלות המדינה".

אז יש לנו הצעה לאנדורן: כדי לבסס את "אמון הציבור" ותמיכתו במהלכי האוצר אנחנו מציעים להקים עוד נבחרת: נבחרת יועצים כלכליים למנכ"לים וראשי אגפים במשרד האוצר ובמיוחד באגף התקציבים, כי כך יבוצע "שינוי אמיתי ויסודי בניהול הגופים בבעלות המדינה", כי יש כאלו שחושבים שהמדינה רשומה על שמם בטאבו והם יכולים לעשות בה ככל העולה על רוחם.

אנחנו בטוחים שאם תוקם נבחרת כזאת יבקשו להצטרף אליה מאות או אלפי בוגרים מצטיינים של תואר ראשון ושני בכלכלה, עם ניסיון כלשהו בתפקידי ייעוץ שחושקים בתפקיד שיהיה להם קרש קפיצה. אנחנו בטוחים שמדובר בצעירות ובצעירים לא פחות מוכשרים מאיריס גינזבורג, אבל לכולם יש בעיה קטנה: הם לא מכירים את יעל אנדורן ואולי הם גם לא חברים שלה.

הבחירה של אנדורן היא לא בדיוק הנפוטיזם הסטנדרטי והגלוי של מינוי בני משפחה בחברות ממשלתיות, שאנדורן וחבריה אוהבים לתקוף, אלא סוג של נפוטיזם נסתר ומסוכן אף יותר: זו תופעה שמסמלת יותר מכול את החבריזם, מסודריזם ומקורביזם של האליטה הכלכלית הדואגת למכריה על חשבון כל האחרים. אל תטעו, זה מועדון רב כוח: יש לו עיתון משלו, נציג משלו בערוץ מרכזי בטלוויזיה, ויחד איתם הם מסמלים תופעה שעמדנו עליה כמה פעמים: מועדון של צדקנים המעידים על עצמם כמה הם נקיים, טהורים, זכים ופועלים לטובת הציבור ו"אמון הציבור" ומציירים את כל האחרים, אלה שאינם שותפים לתפיסת עולמם, כאינטרסנטים ומושחתים. המועדון הזה מגן על חבריו, מארגן להם מאמרים מלוקקים בעיתונות ומסדר לחבריו ג'ובים הן בסקטור הציבורי והן בסקטור הפרטי. כמובן, ההתנהגות של חברי המועדון הזה רחוקה מאוד מהסטנדרטים שהם מציבים לאחרים.

בתוכנית של נבחרת הדירקטורים שאנדורן הייתה שותפה לגיבושה יינתנו ל-13,708 המועמדים ניקוד על פי ניסיון ניהולי, ניסיון מקצועי, הבנה עסקית, השכלה וניסיון במגזר הציבורי. על פי התוכנית, כ-1,000 מועמדים בעלי הניקוד הגבוה ביותר יזומנו לראיון, ולאחר מכן כ-500 ישובצו בחברות הממשלתיות. אנחנו בטוחים שאם אנדורן תחיל את הסטנדרטים המצוינים של בחירת הדירקטורים על היועצים הכלכליים במשרדי הממשלה, היא תמצא מועמדות ומועמדים לא פחות ראויים מגינזבורג ואולי אף יותר ממנה, אבל למרבה הצער איש מהם לא חבר במועדון החבריזם, מקורביזם ומסודריזם של ישראל.