מחפשים דירה? עוסקים בנדל"ן? אתם חייבים לקרוא את זה

סיכום שנה בחוק ובפסיקה בנדל"ן: הכנסת העלתה את מס הרכישה וקבעה מס שבח למשקיעים; בתי המשפט ביטלו את "הפוטנציאל התכנוני" וצמצמו את ההגדרה החקלאית; ורשות המסים הגדירה מחדש מהי דירת מגורים יחידה

משתמשים ישלמו את המחיר על חריגות בנייה

ביהמ"ש העליון דן בערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים ביטל תוקפה של תוכנית עקב הגשת כתב אישום בגין שחיתות בעת אישורה. בפרויקט הידוע כפרויקט בית ליר-אור ברחוב בן גוריון היו חריגות בנייה אך אלה אושרו בתב"ע על ידי הוועדה המחוזית ובעקבותיו אוכלס הבניין על ידי מכללת רמת גן ואחרים. לא היתה מחלוקת כי המשתמשים בבניין פועלים בתום לב.

קיראו עוד ב"גלובס"


למרות זאת החליט בית המשפט כי מכיוון שבדיעבד הוגש כתב אישום נגד כמה נאשמים ובהם ראש העיר רמת גן לשעבר, צבי בר, וכתב האישום כלל אישום בשוחד שנטען כי בר קיבל מנאשמים אחרים תמורת קידום אישורן של חריגות הבנייה, יש לבטל את אישור התוכנית ולהעבירה לוועדה המחוזית.

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד עו"ד העוסק בדיני התכנון והבנייה: "האפשרות כי שוכר או קונה ימצא את עצמו מול שוקת שבורה עקב ביטול תוכנית בנסיבות כגון אלה יוצרת אי ביטחון במערכת. פגיעה בצדדים שלישים תמי לב שהסתמכו על תוכנית מאושרת אינה מידתית".

עע"מ 2882/08 קין נ' הוועדה המחוזית תל אביב ואח'. ניתן ב-11.3.13 בביהמ"ש העליון.

סילוק תביעות לירידת ערך מחמת התיישנות

ביהמ"ש העליון מכריע בסוגיה שהעסיקה רבות את בתי המשפט המינהליים, והיא מהו המועד שממנו יש להתחיל למנות את תקופת ההתיישנות בת שלוש השנים להגשת תביעה לפי סעיף 197 (ירידת ערך עקב אישור תוכנית). נפסק כי זכותו החוקתית של הפרט לקניין, כמו גם זכות הגישה לערכאות, מטות את הכף לטובת הפרשנות המרחיבה את זכות התביעה, בעיקר ביחס לתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שבה תקופת ההתיישנות היא קצרה יותר. נפסק כי המועד שממנו יש להתחיל למנות את ההתיישנות להגשת תביעות הינו בתוך שלוש שנים - מתום 15 ימים ממועד כניסת התוכנית לתוקף, ולא ממועד פרסום התוכנית ברשומות.

עע"מ 9272/11, בר"מ 9701/11, בר"מ 86/12 (העליון) הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה נ' יעקב ורצהייזר ואח'. 20.6.2013.

ועדות הערר רואות בממ"ד תמריץ כלכלי

מדובר בערר על החלטת הוועדה המקומית בירושלים לאשר חלקית בקשה להיתר לתוספות בנייה ומרחבים מוגנים של שלושה בניינים שנבנו ללא מקלט. בהחלטתו קובע יו"ר ועדת הערר כי "במקרה שבפנינו, אנו סבורים כי ראוי לאשר את הממ"ד. לטעמנו, הגיעה העת שהוועדה המקומית תפנים כי אכן המרחב המוגן מהווה תמריץ כלכלי ולא מטלה על האזרח. לכן כפייה על האזרח לבנות ממ"ד במקום בו אושרו לו תוספת בנייה, חוטאת לחוק, למטרות החוק ולהחלטות ועדות הערר".

עו"ד טויסטר: "ברור שבניית ממ"דים מגדילה את שטחי הבנייה וכשמדובר בתוספת לבניינים קיימים יש בה גם משום פגיעה בתכנון הארכיטקטוני המקורי. נדמה כי ועדות הערר הפנימו את המסר שמופיע גם בתמ"א 38 של העדפת חיי אדם על שלמות ארכיטקטונית".

ערר 220-13 עוזרי (ע"י אינג' סין שלום ידידיה) נ' ועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים. ניתן ב-23.7.13 בוועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז י-ם.

שטח מעטפת בבניין לא גמור זכאי לפטור מארנונה

בקומת הקרקע של בניין שהקימה חברת גב ים בהרצליה נותר שטח בגודל של 883 מ"ר, שנותר במצב "מעטפת" (ללא תשתיות חשמל, ריצוף, חלוקת חדרים, מיזוג, אינסטלציה). העירייה שלחה דרישה לתשלום ארנונה בגין שטח המעטפת, בטענה כי הבניין כולו קיבל טופס 4. ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית הרצליה קיבלה את עמדת העירייה. חברת גב ים ערערה על ההחלטה לבית המשפט המחוזי וטענה כי הפרמטרים לקביעת חבותו של נכס בארנונה הינם פרמטרים אובייקטיביים ומצבו הפיזי של הנכס בלבד.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת גב ים והעירייה ערערה על החלטה זו לבית המשפט העליון. העליון קבע כי המבחן הקובע לצרכי מתן פטור מארנונה לפי סעיף 330 ("נכס שאינו ראוי לשימוש"), הוא מבחן אובייקטיבי, וכי די בכך שהבניין או חלקו אינו ראויים לשימוש ואין יושבים בהם בכדי שלא יוטל חיוב ארנונה.

בר"ע 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (ניתן במאי 2013).

אין לחייב היטל השבחה בגין אישור תמ"א 38 בעת מכר

כמה עררים הוגשו על החלטות של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב לחייב תשלום היטל השבחה בגין אישור תמ"א 38 בעת מימוש זכויות במכר.

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שעניינה היטל השבחה, ניתן לגבות היטל השבחה עם עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תוכנית מוגדרת בתוספת השלישית כ"תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת".

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תל אביב קבעה כי תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית מיוחדת, שכן ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת. למרות זאת, נקבע כי "העובדה שאישור תוכנית מתאר ארצית יש בה כדי להביא לעליית שווי מקרקעין לא די בה כשלעצמה כדי להביא לחבות בהיטל השבחה". עוד נקבע, כי "כוונת המחוקק הייתה שההשבחה מכוח התוכנית נוצרת ומתגבשת רק עם הוצאת היתר הבנייה. עד אז מדובר בהשבחה ערטילאית בכל רחבי הארץ, אשר תלויה גם בשיקול דעת הוועדה המקומית".

לאור האמור, נקבע שדרישות היטל ההשבחה שיצאו בגין מימוש זכויות בדרך של מכר עקב אישור תמ"א 38 בטלות.

טויסטר: "רוב הוועדות סבורות שאין לגבות היטל השבחה על תמ"א 38, בין במכירה ובין בביצוע. עיריית תל אביב בחרה בפרשנות יצירתית שלפיה מי שמוכר זכויות בבניינים בעלי פוטנציאל לתמ"א, צריך לשלם היטל השבחה על עליית השווי כתוצאה מפוטנציאל התמ"א, ובצדק קבעה ועדת הערר שזה פוגע במהות התמ"א, לפיה הזכויות יינתנו ללא היטל השבחה, על מנת להעלות את הכדאיות".

רשויות מקומיות אינן יכולות לגבות ריבית דריבית על חובות

בית המשפט לעניינים מנהליים אישר חמש בקשות להגשת תובענות ייצוגיות נגד רשויות מקומיות שונות, בטענה כי אלו גבו ביתר ריבית על תשלומי חובה.

השאלה שבית המשפט היה צריך להחליט בנוגע אליה היא מה משמעות של "ריבית צמודה", בהגדרה של "תשלומי פיגורים" - האם הריבית האמורה מתווספת לקרן החוב בצירוף הפרשי ההצמדה בלבד, או האם היא מתווספת לקרן החוב בצירוף הפרשי ההצמדה והריבית שנצברה עד תחילת החודש, בשיטת הריבית דריבית, כטענת הרשויות.

הריבית הקבועה בחוק הריבית של הרשויות המקומיות הינה בשיעור 0.75% ואמורה להצטבר ל-9% בשנה. אך עקב שיטת השערוך של הרשויות נדרשה ריבית אפקטיבית שנתית של 9.38%.

בית המשפט אישר את התביעות הייצוגיות וקבע כי בתחום הכלכלה ובהוראות החקיקה ישנה הבחנה מפורשת בין המונח "ריבית צמודה" לבין המונח "ריבית דריבית". מדובר בשיטות מוכרות שונות לשערוך חובות המביאות לתוצאות כספיות שונות. בית המשפט קבע כי חוק הריבית אינו מסמיך אותן לגבות ריבית פיגורים בדרך של ריבית דריבית.

ת"צ (מרכז) 52342-07-11 בית אגמי חב' לשיווק בע"מ נ' עיריית ראשון לציון (ניתן במאי 2013 בבית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים.

בית המשפט העליון מצמצם את הגדרת השימוש החקלאי

בית המשפט העליון דן בחוקיות היתר בנייה למחסן ובית אריזה למיון ושיווק ביצים בשטח חקלאי במושב רמות השבים, אשר ישמשו משקים מיישובים שונים. בית המשפט קבע שני תנאים מצטברים להכרעה האם מדובר בשימוש חקלאי: האחד, אופי הפעילות - נדרשת זיקה ישירה והדוקה לפעילות החקלאית; השני, היקף הפעילות והשלכתה על הסביבה החקלאית - ככל שמדובר בהיקף רחב יותר, לא מדובר בשימוש חקלאי. בית המשפט קבע עוד כי שימוש ל"מבני משק" משמעו שימוש חקלאי במישרין או שימוש ה

תומך בשימוש חקלאי, במבנה שהיקף הפעילות בו מוגבל ונועד לתמוך בעיבוד התוצרת החקלאית המופקת בעיקר במשק המקומי, במבנה שגודלו אינו פוגע ברצף השטחים הפתוחים ואופי היישוב הכפרי. במקרה זה קבע בית המשפט כי הוא אינו נכנסת להגדרות של "חקלאות" או "מבני משק".

לדברי עו"ד חגי שבתאי ממשרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא, פסק הדין מצטרף לשורת פסקי דין בהם ניתנה פרשנות מצמצמת לשימושים המותרים בקרקע חקלאית.

עע"ם 4487/12, 4541/12 אביחי סטולרו ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דרום השרון ואח' בביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים.

לא ניתן לגבות היטלי פיתוח עבור בנייה ישנה

בית האבות 'בית בלב' הממוקם ברמת השרון קיבל דרישה לתשלום היטלי פיתוח. לאחר דין ודברים עם העירייה עתר בית האבות לבית המשפט לעניינים מנהליים בדרישה לביטול דרישות העירייה. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו הבחנה בין דרישת היטלים עבור תוספת בנייה חדשה לבין דרישה עבור בנייה ישנה, שהייתה קיימת במועד הנחת התשתית העירונית לראשונה. עו"ד אורי דויטש ממשרד עו"ד פלג, כהן, דויטש העוסק במיסוי עירוני, מסביר כי בפסק הדין נקבע כי עבודות תחזוקה וחידוש תשתיות אינן מקימות עילה לחיוב בהיטלים פיתוח שכן תקבולי הארנונה אמורים לכסות הוצאה זו.

עת"מ 4891-07-10 בית בלב בע"מ נ' עיריית רמת השרון. ניתן בינואר 2013 בבית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

דיני הגנת הדייר חלים גם על בעל הבית

ביהמ"ש העליון קבע הלכת יסוד בדיני הגנת הדייר, אשר הייתה שנויה במחלוקת בערכאות הנמוכות. לפי ההלכה החדשה, ביהמ"ש מוסמך לפסוק סעד מן הצדק הפוך, שפירושו כי כאשר התקיימה עילה לפינוי הדייר המוגן מהמושכר - הדייר המוגן יפנה את המושכר בכפוף לכך שבעל הבית ישלם לו דמי פינוי. עו"ד אלעד סטופל ממשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין, בסון ושות' מסביר: הפסיקה החדשה מחזקת את מעמד בעלי הבתים ותגרום לצמצום ניכר בשכירויות המוגנות, שהינן תופעה הולכת ונעלמת .

רע"א 9064/11 (ביהמ"ש העליון) עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד. ביום 19.2.2013.

נסתם הגולל על פגיעה בפוטנציאל תכנוני

באוקטובר נדחו עררים לתשלום פיצויים בגין פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" במתחם הבאסה בהרצליה. במסגרת העררים נדונה שאלה משפטית עקרונית - האם תוכנית הר/1941 ששינתה את ייעוד השטח מחקלאי לשטח ציבורי פתוח, פגעה בפוטנציאל התכנוני של קרקע העוררים ובציפיותיהם לשינוי ייעוד לקרקע המיועדת לבנייה, והאם העוררים זכאים לקבל פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה זו. ועדת הערר דחתה את העררים על הסף וקבעה כי "על מנת לבסס טענה לקיומו של פוטנציאל תכנוני, שניתן לתבוע בגין הפגיעה בו פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, חייב להתקיים ערב אישור התוכנית הפוגעת לכאורה, הליך תכנוני לאישור תוכנית קונקרטית, לשינוי ייעוד המקרקעין, ביחס למקרקעין נשוא התביעה. הליך תכנוני זה חייב לעבור לפחות את השלב של קבלת החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית".

ערר 389/08 האוניברסיטה העברית י-ם ואח' נ' הוועמ"ק לתו"ב ראשל"צ, מ-30.6.2013, והחלטות נוספות בעניין תמ"מ 3/ 21

מרוץ ההתיישנות בתביעות לפיצויים על הפקעה

אחת הסוגיות המעסיקות רבות את בתי המשפט היא הפקעות של קרקע לצרכי ציבור על ידי רשויות.

ביהמ"ש העליון קבע כי על תביעות לפיצויי הפקעה חלה תקופת התיישנות של 7 שנים, כקבוע בחוק ההתיישנות לגבי תביעות כספיות. בדיון נוסף קבע העליון כי מרוץ ההתיישנות מתחיל לכל המאוחר בעת תפיסת החזקה במקרקעין. לאור חדשנות ההלכה, נקבעה הוראת מעבר לפיה היא תיכנס לתוקפה רק לאחר 3 שנים מיום מתן פסק הדין (21.3.13). לפיכך, על מי שהופקעה ממנו קרקע ללא פיצוי להזדרז ולהגיש תביעת פיצויים בתוך חלון ההזדמנויות המוגבל של הוראת המעבר.

לדברי עו"ד אלעד סטופל ממשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין, בסון ושות', פירוש הדבר הוא שההלכה לא תחול על תובענות לפיצויי הפקעה התלויות ועומדות ושטרם ניתן בהן פס"ד חלוט. ההלכה לא תחול גם ביחס לתביעות לפיצויי הפקעה שתוגשנה בשלוש השנים הבאות, אולם הנתבעים בתביעות שההלכה לא תחול עליהן כאמור רשאים להעלות כנגד התביעות טענת שיהוי. אז מי כן ייהנה ממנה?

בהקשר זה מציין סטופל פסק דין נוסף וחריג של בית המשפט העליון שדחה ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה על פסק דין שביטל הפקעה, לאחר שהתברר כי העירייה זנחה את מטרת ההפקעה. ביהמ"ש העליון קבע כי הוועדה המקומית ועיריית חדרה לא הצליחו להוכיח כי קיימת תוכנית קונקרטית בת ביצוע ביחס למקרקעין המופקעים. עסקינן במגרש ריק השוכן בליבו של אזור תעשיה פעיל, שלא נעשה בו כל שימוש ושהמערערות אף לא תפסו בו חזקה.

בית המשפט העליון: דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, עע"מ 9554/10 (ביהמ"ש העליון) הוועדה המקומית לתו"ב חדרה נ' חליפיו של יעקב רויכמן ז"ל. פסה"ד ניתן ביום 29.1.2013.

החלטות מיסוי

דירת מגורים - שייכת לשני בני הזוג לצורך מס

דירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג במהלך הנישואין ונרשמו על שמו בלבד, אינן יכולות להיחשב כנכס חיצוני לנישואין, והן תיחשבנה גם לדירות בן הזוג השני לעניין חישוב מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת על שמו, וזאת על אף שנרשמו על שם בן הזוג הראשון בלבד וגם אם רכישתן מומנה מכספי ירושה שקיבל.

החלטת מיסוי 3859/12

תמ"א 38 - שילוב של חיזוק והריסה

החלטה בעניין בניין שבו שתי דירות פנטהאוז. על מנת לנצל את הזכויות מכוח תמ"א 38 הוסכם להרוס את שתיהן, לבנות שתי קומות חדשות ומעליהן דירות פנטהאוז חדשות ששתיים מהן יקבלו דיירי הפנטהאוזים שנהרסו, וזאת בתנאי שתשולם ליזם תמורה נוספת בסך 900 אלף שקל. נקבע כי על שירותי השיפוץ והחיזוק של הדירות הקיימות יחולו הוראות תמ"א 38/1, לגבי הפנטהאוזים אם יומצא אישור כי הריסתם הכרחית על מנת להוציא לפועל את החיזוק, יחולו לגביהם הוראות תמ"א 38/2, ויינתן פטור ממס שבח עד גובה התקרה הקבוע בחוק.

החלטת מיסוי 5285/13

הוראות ביצוע

מיסוי קבוצות רכישה

ההוראה כוללת הסבר לגבי הגדרת קבוצת רכישה והמונחים השייכים לסוגיה ("גורם מארגן", "תמורה", "מסגרת חוזית") וכן הוראות לעניין אופן קביעת קיומה של קבוצה, קביעת שווי המכירה וסיווג הנכס. כן היא כוללת הוראות לעניין אופן מיסוי הגורם המארגן.

נקבעו שלושה מקרים שייחשבו כרכישת דירת מגורים יחידה לצורך קבלת ההקלה במס רכישה: רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה יותר מדירת מגורים אחת, יהיה זכאי להקלה לגבי אחת מהדירות, לפי בחירתו.

רכישה של חלק נוסף בדירת מגורים, שבה יש לרוכש חלק קיים והוא מעוניין להגדילו, תהיה זכאית להקלה ובלבד שלאותו רוכש אין דירת מגורים אחרת. הרחבת דירת מגורים יחידה, באמצעות רכישת דירה הצמודה לה בקיר משותף או הנמצאת בקומה מעליה או מתחתיה, וזאת גם כאשר 2 הדירות נרכשות בו זמנית, והכל בפרק זמן של 6 חודשים. מועד זה ניתן להארכה.

הוראות ביצוע מס הכנסה (עדכון מס' 3)

הוחלט להקל תזרימית על קבלנים: לצורך קבלת אישור לפרויקט לכל אורך חיי הפרויקט תעמוד הערובה של הקבלנים על שיעור של 1.5% ממחזור המכירות המשוער (לפני מע"מ); לצורך קבלת אישור לפרויקט בליווי בנקאי לכל אורך חיי הליווי, חישוב סכום הערבות יעשה לפי 13% מהרווח הצפוי לפי דו"ח אפס (הדו"ח הבנקאי).

חקיקה

שינוי סדר עדיפויות לאומי (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין)

מס רכישה: קביעת מדרגות מס רכישה חדשות: 8% בין 4.5 מיליון שקל ל-15 מיליון שקל; 10% מעל 15 מיליון שקל. ההקלה במס רכישה ברכישת דירה יחידה (מדרגות של 0% ו-3.5%) לא תחול על תושבי חוץ (בהסתייגות לגבי עולה חדש ותושב חוזר וותיק). ביטול הפטור ממס רכישה בהקצאת מניות באיגוד מקרקעין.

מס שבח: ביטול הפטור ממס שבח שניתן במכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים החל מינואר 2014. קביעת שיעור מס מוטב לדירות שנרכשו לפני ינואר 2014: שיעור מס של 0% על השבח הריאלי שנצבר עד ל-1.1.14 ו-25% על יתרת השבח (וכן שיעור מס של 10% על השבח האינפלציוני, אם קיים). כמו כן, נקבעו תנאים המגבילים את השימוש בשיעור המס המוטב בתקופת המעבר, 2014 ועד סוף 2017. קביעת תנאים חדשים לפטור לדירה יחידה: הפטור מוגבל לתקרת שווי של 4.5 מיליון שקל (התקרה חלה גם במקרה של מכירת דירת ירושה) וכן לתקופת בעלות בדירה למשך שנה וחצי לפחות.

שינויים בחזקת דירת מגורים יחידה - דירה יחידה היא גם דירה שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש (במקום רבע) וכן דירה שהתקבלה בירושה (והתקיימו בה תנאים מסוימים).

צמצום הפטור לפי סעיף 62 לחוק - העברה ללא תמורה בין אחים אינה פטורה ממס שבח החל מאוגוסט 2013 ואילך, אלא אם מדובר בהעברה של נכס שהתקבל מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה. בעסקת קומבינציה זכאי המוכר להשתמש בפטור חלקי ממס שבח לדירת מגורים מזכה בהתאם לחלק הנמכר בדירת המגורים, מבלי שיתווסף לשווי המכירה של עסקת הקומבינציה מרכיב הקרקע שנותר בידי הבעלים.

הצעת לתיקון חוק מיסוי שבח ורכישה

מטרת ההצעה לעגן את תשלום המקדמות על ידי הרוכש על חשבון מס השבח של המוכר. הוצע כי המקדמה תהא בשיעור 7.5%; כי המועד לדיווח יהיה לאחר תשלום מעל 40% מהתמורה או בתום 60 ימים מיום המכירה, המאוחר מביניהם; המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח רק לאחר תשלום 80%. מקדמה ששולמה באיחור תחויב בהפרשי הצמדה, ריבית וקנס. בקשה להפחתת מקדמה, שלא תיענה בתוך 20 ימים, כאילו נתקבלה. ניתן יהיה לבקש עיון חוזר, בפני המנהל בלבד, במקרה של דחיית בקשה להקטנת שיעור המקדמה. בתנאים מסוימים יהיה הרוכש זכאי לקבל אישור מס רכישה לרישום בטאבו, למרות שטרם הוצאה שומה סופית.

פסיקה

שינוי מהותי בהסכם מחייב דיווח חדש

נקבע כי שינוי מהותי שנערך בהסכם מקים חובת דיווח חדשה. משהשתנה מחיר המינימום בעסקת תמורות באופן מהותי, ובהתחשב בעובדה שמחיר זה היה הבסיס לשומה העצמית ולשומה הסופית שהוציא המנהל, נקבע שהנישום מחויב בהגשת דיווח ושומה עצמית חדשים; בנוסף, המנהל מוסמך להוציא שומה חדשה מכוח סעיף 82 לחוק בעקבות שינוי רכיב התמורה המביא לתוצאת מס שונה.

ע"א 9257/11 שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין. אוקטובר 2013.

עסקת קומבינציה: לפי שווי הקרקע או שירותי הבנייה

בית המשפט העליון קבע כי הכלל לקביעת שווי הזכות הנמכרת בעסקת קומבינציה הוא שווי השוק של הקרקע או שווי שירותי הבנייה, לפי החלטת פקיד השומה. על הנישום המשיג על קביעת פקיד השומה מוטל הנטל להצגת ראיות מתאימות לעניין עלויות הבנייה, ולא די בהכרח בהצגת חשבונית.

ע"א 9559/11 מנהל מיסוי מקרקעין נ' שעלים ניהול נכסים. ספטמבר 2013.

הפיצול הרעיוני של התמורה אינו רלוונטי למס רכישה

בית המשפט קבע כי הפיצול הרעיוני של התמורה הנעשה על פי סעיף 49ז לחוק, בין התמורה המיוחסת לדירת המגורים לבין זו המיוחסת לזכויות הבנייה, אינו רלוונטי לחבות במס רכישה. באותו מקרה נרכשה דירת מגורים עם זכויות בנייה ששיעורי מס הרכישה בגינה היו 5% ו-6% הואיל ודובר בדירה שאינה יחידה. הרוכשים ביקשו להחיל את הפיצול הרעיוני כדי להקטין את חבות המס הכוללת, שכן שיעור מס הרכישה על זכויות הבנייה הוא 5%. בית המשפט דחה את הערר ואימץ את עמדת המנהל.

ו"ע 10629-05-12 לסק נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה. דצמבר 2013.

פסקי הדין, ההחלטות ושינויי החקיקה נאספו על ידי עו"ד ירדנה סרוסי, עו"ד מאיר מזרחי, עו"ד עופר טויסטר, עו"ד חגי שבתאי, עו"ד אלעד סטופל, עו"ד סימון טוסון, עו"ד אורי דויטש