קריסת המרפסות בחדרה: האם גם אתם צריכים לחשוש?

קריסת המרפסת בבניין בפרויקט "גינדי פארק" בחדרה, זעזעה את ענף הנדל"ן. יזמית הפרויקט, גינדי השקעות, והקבלן המבצע, אורתם מליבו, ימשיכו ודאי להטיח האשמות הדדיות, בזמן שהשלכות הקריסה כבר ניכרות בשטח.

הראשונים שנלחצו היו רוכשי דירות, שאינם מבדילים בין חברות משפחת גינדי השונות. חן גינדי, בעל חברת "חן ואיתי גינדי" (בני דוד של בעלי גינדי השקעות וגינדי החזקות) למשל, סיפר ל"גלובס" כי "הרבה אנשים מתקשרים ושואלים אם המרפסת קרסה בפרויקט שלנו".

אך לא רק רוכשי הדירות של חברות גינדי השונות בלחץ. יזמי נדל"ן מדווחים כי רוכשי דירות מתקשרים בבהלה בשאלות על זהות קבלן הביצוע ועל קיומם של מפקחים באתר, ואף באים בדרישות להוספת סעיפים מיוחדים בהסכם המכר, המתייחסים למקרה של התנתקות מרפסת מדירה.

אמנם בישראל לא קרסה עד היום מרפסת בבניין חדש, אך אירעו בעבר מקרים דומים. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מזכירה כי בשנת 2004, זמן קצר לאחר אכלוס פרויקט היוקרה 'צמרות' בהרצליה, נפלו מחיפוי הבניין אריחים. "למזלנו", אומרת בוגין, "המקרה לא גרם לפגיעה בנפש, אך דיירי הבניין לא עברו לסדר היום ובשנתיים שלאחר מכן ניהלו תביעה מתוקשרת נגד היזמים והחברה המבצעת".

עם זאת, בוגין מעידה כי בבדיקת עסקאות יד שנייה שהתבצעו בפרויקט לא נרשמה כל ירידה במחיר ששילמו הרוכשים על דירה בפרויקט. בוגין מסבירה כי כאשר מעריכים שווי נכס, יש להבחין בין ליקויי בנייה שפוגעים באיכות החיים של הדיירים לבין ליקויים שפוגעים בבטיחותם, בין אם מדובר בדירות חדשות ובין אם בדירות יד שנייה. לדבריה, לא מדובר בפגיעה של יותר מ-5% עד 7%. ירידת ערך תהיה רק במקרה שהנזק ידוע ערב העסקה, ו"כפי שהוכיחו מקרים בעבר, ליקוי בטיחותי, חמור ככל שיהיה, נשכח בתוך שנים ספורות", מסכמת בוגין את יתרונות הזיכרון הציבורי הקצר.

מבנים מסוכנים בראשון לציון

הזיכרון של הישראלים אולי קצר, אבל דבר אחד ברור: כשלי בנייה חמורים היו, וכפי הנראה ימשיכו להתרחש. כשלי בנייה שנדונו בשנים האחרונות בבתי המשפט הביאו עמם שורת פסיקות שהרחיבו את האחריות הקבלנית כלפי רוכשי הדירות גם 20 שנה ויותר לאחר האכלוס.

אז מה אנחנו לא רוצים לזכור? בשנת 2008 חייב בית משפט את חברת "בנייני מ.י גינדי" שבבעלות משה ויגאל גינדי (הוריהם של בעלי החברות גינדי השקעות וגינדי החזקות) לשלם פיצוי בסך יותר מ-750 אלף שקל ל-217 דיירי חמישה בניינים בראשון לציון בגין עלות שיקומם, לאחר שהוכרזו כמבנים מסוכנים. מהנדס הקונסטרוקציה של הפרויקט חויב לשלם לדיירים כ-250 אלף שקל נוספים.

מדובר בבניינים ברחובות רמז והקישון שנבנו לפני יותר מ-30 שנה, המחוברים ביניהם בקומת הקרקע בפלטה רחבה המשמשת תקרה לחניות הבניינים ולחנויות מסחריות. גם במקרה זה, במשך הזמן התקרה וחלק מהעמודים שמחזיקים אותה נפגעו, וב-2003 הכריזה העירייה על הבניינים כמסוכנים וחייבה את הדיירים לשקמם.

הדיירים טענו כי עלות התיקון הסתכמה ב-2.4 מיליון שקל ותבעו את הסכום מהיזם וממהנדס הקונסטרוקציה. מומחה מטעם בית המשפט קבע כי היה כשל בתכנון הפלטה ובביצועה, והטיל על האחריות על היזם ומהנדס הקונסטרוקציה.

גינדי טענו כי יש לדחות את התביעה מטעמי התיישנות מאחר שהדיירים גילו את הרטיבות כבר ב-1983, סמוך למועד אכלוס הבניין. שופטת בית משפט השלום בראשל"צ ד"ר איריס סורוקר דחתה את טענת גינדי בנימוק כי הנזק הרלוונטי שקשור בסכנה בטיחותית של הפלטה בגינו הכריזה העירייה על המבנה כמסוכן, נחשף רק ב-2003.

הצטברות רטיבות וצניחת פיסות בטון

במקרה דומה, דיירי פרויקט מגורים בפתח תקווה שהוגדר על ידי העירייה כמסוכן עקב ליקויי בנייה חמורים שהיו בו, קיבלו בחזרה את כספי השיפוץ שהשקיעו בבניין. מדובר בקומפלקס של ארבעה בנייני מגורים ברחוב לוחמי הגטו, שנבנו בשנות ה-80 וכוללים ארבע קומות מעל קומת חנויות. מסביב לבתים קיימת רחבה בת שני דונם שמתחתיה החניון התת קרקעי של הבניינים. בבניין היו ליקויים מאז בנייתו, והם החמירו עם השנים, עד שהוכרז כמסוכן. הדיירים נאלצו לממן מכיסם עבודות תיקון שהסתכמו ב-2 מיליון שקל.

בכתב תביעה שהגישו 75 הדיירים נגד קבלן לא גדול במיוחד ונגד עיריית פתח תקווה ב-2004 נטען כי הבניינים נבנו עם איטום לקוי של הרחבה ותקרת החניון התת קרקעי. בשנים הראשונות לאחר אכלוס הבניין חדרה רטיבות לחניון, וגרמה להתפוררות חלקי בטון מתקרתו. הדיירים פנו לקבלן וזה ביצע בשנות ה-80 וה-90 עבודות תיקון שונות, שלא פתרו את הבעיה. עיריית פתח תקווה קבעה ב-2001 כי המבנה מסוכן, ואף הגישה ב-2002 כתבי אישום נגד הדיירים בגין עבירה על חוק עזר עירוני בדבר מבנים מסוכנים. מהנדס הבניין, יעקב דובדבני, שמונה על ידי בית המשפט כמהנדס מומחה, ציין בחוות דעתו כי התפוררות חלקי הבטון נעוצה ברטיבות הרבה שחדרה במשך זמן רב מהתקרה, לאחר שהקבלן לא אטם את תקרת החניון כנדרש.

גם במקרה זה טען הקבלן להתיישנות, שכן הבניין נבנה בשנות ה-80 והדיירים הגישו את התביעה ב-2004. שופטת בית משפט השלום בפתח תקווה, שירי רפאל, לא קיבלה את טענתו, וקבעה ב-2011 כי הקבלן ישלם לדיירים 700 אלף שקל בצירוף הצמדה וריבית מאז 2006 בגין התיקונים שביצעו. בנוסף, קבעה, יישא הקבלן בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 100 אלף שקל. הסיבה שהדיירים לא זכו לקבל את מלוא הסכום שהשקיעו בעבודות לתיקון ליקויי הבנייה, הייתה באשם התורם שלהם, משום שלא טיפלו בבעיה עם הופעתה, מה שהביא להחמרת המצב.

שכחו להכניס כלונסאות תמיכה

המגמה שבה בית המשפט הכיר בחובת היזם לפצות דיירים שנים רבות לאחר אכלוס הדירות נמשכה גם ב-2012, כאשר בית המשפט המחוזי בבאר שבע פסק כי חברת יהלומית פרץ תידרש לפצות דיירים בפרויקט בשכונת רמות בבאר שבע שאותו החלה לבנות בשנת 1994.

מדובר במגרש שעליו הקימה החברה שני בניינים ברחוב נחמן אביגד 9 ו-11 בעיר, שנמסרו לדיירים בשנים 1996-1997. על פי פסק הדין, זמן קצר לאחר מכן נתגלו סדקים בקירותיהם, שנגרמו כתוצאה משקיעת הבניין בגין אי הכנסת הכלונסאות שעליהם נבנה הבניין לשכבת הסלע הקשיחה בקרקע. בשנת 1998 ביצעה יהלומית פרץ ניסיון לתקן את ליקויי הבנייה, ובאותה שנה אסרה עיריית באר שבע על שימוש ואכלוס האגף הצפון מזרחי של הפרויקט בשל חשש ליציבות.

בית המשפט מינה את המהנדס ישראל קלר, שהגיש חוות דעת לאחר בדיקה שערך במשך שנתיים, שקבעה כי הליקויים בבנייה מקורם בכשל חמור ביסודות הבניין. בית המשפט קבע כי הדיירים יפוצו ב-60 עד 170 אלף שקל לדייר, 90% מהפיצוי תשלם יהלומית פרץ, ואת השאר ישלם מהנדס הפרויקט דב הרשפינקל.

לדברי עו"ד ברק קינן ממשרד הרטבי בסון בורשטיין, השאלה המהותית בנוגע ליחסים בין היזם לרוכשי הדירות במקרה של חדרה, בנוסף לאחריות למחדל, היא האם רוכשי הדירות יוכלו לבטל את חוזי המכר.

לדברי קינן, במקרים של תביעות שנדונו בעבר בעניין ביטול הסכמים, בתי המשפט נטו לתת לקבלן אפשרות לתקן את הליקויים ולא לבטל את ההסכמים. "המבחן במקרה חדרה, אם יגיע לבית המשפט, הוא אם הרוכשים יוכיחו שרכשו מוצר מסוים, וקיבלו מוצר אחר. אם יתברר כי הם קיבלו אותו מוצר אלא שיש בו ליקויים, החוק קובע שיש לתקן הליקויים, ובתי המשפט נוטים, אם יש חוות דעת שהנכס תקין, להעניק פיצוי לדיירים על עוגמת הנפש, אך בשום אופן לא לבטל העסקאות. עבור קבלן ביטול עסקאות זו קטסטרופה מוחלטת", אומר קינן.

החוק גם מכיר בעובדה ששנתיים אחרי הקמת בניין, יש תזוזות בבניין שמביאות להופעת סדקים, ועל כן הוא צופה תקלות. "רק במקרים שבהם רוכש דירת 100 מ"ר גילה שקיבל דירת 80 מ"ר, או שהתגלה ליקוי שייקח שלוש שנים לתקן ויש צורך בפינוי הדירה, הרוכשים הצליחו להוכיח שקיבלו בפועל מוצר אחר משרכשו". בהתייחס למקרה בחדרה, קינן צופה כי בית המשפט יידרש להכריע מהר יחסית האם לקבל את חוות הדעת על תיקון הליקויים או לא, בגלל במצב הרגיש שבו נתונים הדיירים. "זאת, בניגוד להכרעה בעניין האחריות למקרה ונושא הביטוח שתברר בשלב הרבה יותר מאוחר".

קינן מציע לרוכשי דירות חדשות לבדוק טרם הרכישה אם היו אירועים חריגים לאותו יזם או קבלן, אילו תביעות ליקויי בנייה היו נגדו וגם לדבר עם דיירים שמתגוררים בדירות מאוכלסות שהקים.

קינן מוסיף כי ברכישת דירה בפרויקט גדול שמוקם בכמה שלבים יש יתרון במקרה שמתגלה ליקוי בנייה. "ליזם שמאכלס דירות אבל עדיין נמצא בשטח, הרבה יותר קל לטפל בליקויים כי הפועלים שלו כבר בשטח" הוא מסביר. "לעומת זאת, ליזם שהקים בניין בודד והסתלק, הרבה יותר קשה לטפל בדייר שמבקש להביא לבניין מנוף כי משהו התקלקל".

"גם אשתי שהיא מורה לתנ"ך יכולה להיות מפקחת בנייה"

האם הרגולציה הקיימת יכולה למנוע את כשלים באתרי הבנייה? יואב סרנה, לשעבר יו"ר מועצת ההנדסה והאדריכלות ונשיא לשכת המהנדסים לשעבר, סבור שבמצב הקיים התשובה שלילית.

"כשנפלה התקרה בוורסאי, בחנה ועדת זיילר את המקצועות הקשורים לבטיחות בבנייה. מקצועות אלה, אינם מוסדרים ואינם דורשים הכשרה מקצועית והוועדה המליצה על הצורך להסדיר אותם, ביניהם, למשל, מקצוע המפקח. כיום כל אחד יכול לומר שהוא מפקח או מהנדס ביצוע, משום שלא נדרשת להם הכשרה מקצועית", אומר סרנה.

לדבריו, הממשלה אישרה כבר לפני שבע שנים את ההמלצות והטילה על משרדי ממשלה שונים ליישם אותן. על משרד הכלכלה (תמ"ת דאז), הוטלה משימת "ייחוד הפעולות", כלומר הגדרת קריטריונים לפיהם ייקבע מי יכול לעסוק במקצוע בטיחות הבנייה כמו מפקח ומי לא. "שבע שנים עברו, ודבר עדיין לא קרה", אומר סרנה.

הגדולים לא מסתכנים

סרנה אמנם אומר כי "רוב החברות שבונות אלף דירות ויותר אינן מסתכנות, והן לוקחות מפקחים רציניים", אך לדבריו, הבעיה היא שמרבית הבנייה בישראל היא של בניינים בודדים, שנבנים על ידי יזמים בינוניים וקטנים. במקרים אלה, "העובדה שאין חובת פיקוח, מתווספת לכך שקבלני הביצוע לא אוהבים מפקחים כי הם 'מפריעים' להם בעבודה, וזה מביא לתוצאה כמו זו שראינו בחדרה. צריך להבין שאם חלילה היו נפגעים בנפש, הסיפור היה מגיע למשפט פלילי, אך בגלל שלא היו נפגעים הוא ייגמר במשפט אזרחי ולא ימצו את הדין עם האחראיים למחדל. בעצם הרווחנו שלא היו נפגעים, אבל פספסנו את הסדרת הבלגן ששורר היום בתחום".

בעת כהונתו כיו"ר מועצת האדריכלות והנדסה, שהיא גוף המסונף למשרד הכלכלה ובעל סמכות להמליץ למשרדי ממשלה על חקיקה בנושאים שונים, מינה סרנה צוותים מקצועיים שישבו וגיבשו הצעות לתקנות. "כדי להקל על מקבלי ההחלטות, גם תיאמנו את ההצעה שלנו עם משרד הפנים ועם משרד השיכון, ולפני שנה וחצי הבאנו את הצעת התקנות בפני שר התמ"ת דאז שלום שמחון. מאז לא נעשה דבר עם ההצעה", הוא מסכם בצער.

סרנה מעיד כי עם כניסת השר נפתלי בנט לתפקיד הוא נפגש עם מנכ"ל משרד הכלכלה החדש, ושמע ממנו כי הורה ליועץ המשפטי של המשרד לקדם את ההצעה שגובשה, עד להנחת התקנות על שולחן הכנסת. אבל שוב, "גם עד רגע זה, דבר לא נעשה. למעשה נכון להיום, אין הגדרה לאנשי מקצוע שעוסקים בבטיחות, וגם אשתי שהיא מורה לתנ"ך יכולה להיות מפקחת בנייה".

ממשרד הכלכלה נמסר בתגובה: "צוות מקצועי, בין-משרדי, שהקים משרד הכלכלה, החל זה מכבר בעבודה רחבת היקף לשיפור ולתיקון המלצות מועצת המהנדסים, לאחר שנמצא כי חסרה בה התייחסות לנושאים רבים. בצוות, אשר נותן עדיפות לקידום תקנות הנוגעות למקצועות התכנון שלהן היבט בטיחותי, חברים גם נציגי משרדי הפנים והשיכון ומטרתו להביא לשינוי חקיקה שיסדיר את הנושא. הצוות פועל באופן אינטנסיבי תוך בקרה ודיווח להנהלת המשרד. כל טענה על עיכובים מצד גורמים שונים במשרד הכלכלה, הינה משוללת יסוד".