מקדמה חדשה

אחד מהחידושים המשמעותיים שהביא עמו תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין הוא קביעת חובת תשלום המקדמה על ידי רוכש בעסקת מקרקעין, על חשבון מס השבח שחב בו מוכר הנכס.

נזכיר, כי שיעור המקדמה הועמד על שיעור של 15% במקרים בהם יום הרכישה של הנכס קדם ליום 7.11.2001 ועל שיעור של 7.5% כאשר יום הרכישה של הנכס היה לאחר מועד זה.

יתרונה הגדול של חובת תשלום המקדמה הוא יכולתו של הרוכש לקבל באופן מיידי אישור מס שבח לרישום זכויותיו בטאבו וזאת מבלי להיות תלוי בתשלום מס השבח על יד המוכר ובקבלת שומה סופית על ידו.

חובת תשלום המקדמה נקבעה כהוראת שעה זמנית, אך תוקפה הוארך מספר פעמים והיא צפויה להפוך בחקיקה עתידית להוראת קבע.

סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הזכות לשלם מקדמה איננה חלה כאשר המוכר ביקש בשל מכירת הזכות פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק, למשל, פטור המיועד לדירת מגורים יחידה מכוח סעיף 49ב(2) לחוק או הפטור המיוחד של הורשה מכוח סעיף 49ב(5) לחוק.

מחד, כאשר המוכר ביקש פטור ממס שבח, לא תחול על הרוכש חובת תשלום המקדמה מתוך תמורת הממכר, אך מאידך, המוכר לא יהיה זכאי לקבל אישור מס שבח בגין העסקה אלא לאחר הוצאת שומה סופית בגין המכירה (הליך העלול להימשך שמונה חודשים ממועד הגשת השומה העצמית).

בהוראות המקדמה לא קיימת התייחסות ספציפית לתחולת המקדמה במקרה שבו המוכר מכר את דירת המגורים בחישוב הליניארי החדש. לפיכך, לא ברור האם במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה בחישוב הלינארי החדש, לא תחול חובת המקדמה, בדומה למכירת דירת מגורים שבגינה התבקש פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, או, שמא, תחול חובת המקדמה לאור תשלום מס השבח לפי החישוב הלינארי החדש.

החיסרון הבולט של החלת חובת המקדמה על דירת מגורים הנמכרת בחישוב הלינארי החדש הינו החלת שיעורי המקדמה (7.5% או 15%) הקיימים בחוק כאשר הם אינם תואמים את חבות מס השבח הצפויה לפי החישוב הליניארי החדש. בתקופה הסמוכה ליום המעבר (1/1/2014) החיוב במס שבח לפי החישוב הלינארי החדש יהיה בשיעורי מס נמוכים ביותר, בייחוד במקרים בהם הדירה נמצאת ברשות המוכר כמה שנים.

כפועל יוצא, נקבעה הנחיה מקלה חדשה של רשות המיסים, לפיה הזכות לשלם את המקדמה תחול גם במקרה שבו נמכרת דירת מגורים מזכה על פי חישוב המס הליניארי החדש. ברם, כיוון ששיעורי המקדמה שבחוק אינם תואמים את סכום מס השבח הצפוי לפי החישוב החדש, יופחת סכום המקדמה באופן אוטומטי בהתאם לסכום מס השבח שהוצהר על ידי המוכר בשומה העצמית.

מן האמור לעיל עולה כי רוכש דירת מגורים, שנערך בגינה חישוב מס שבח לפי חישוב המס הליניארי החדש, יהיה זכאי לאישור מס שבח לרישום זכויותיו בטאבו באופן מיידי לאחר תשלום המקדמה בסכום השומה העצמית שהגיש המוכר. מצבו של רוכש כאמור עדיף בהשוואה לרוכש דירת מגורים שלגביה התבקש פטור מלא ממס שבח שכן האחרון ייאלץ להמתין עד להוצאת שומת מס השבח הסופית - הליך שעשוי להימשך שמונה חודשים ממועד הגשת השומה העצמית.

הכותבים מומחים במיסוי מקרקעין