רוצים להיות שמאי מקרקעין? קבלו את המדריך המלא

שגשוג ענף הנדל"ן בשנים האחרונות הגדיל גם את הביקוש ללימוד מקצוע השמאות. אם פעם הוכשרו שמונה-תשעה שמאים בכל שנה - היום לומדים במסלולים השונים עשרות רבות של ישראלים. בקיץ האחרון, למשל, ניגשו למבחן "מבוא לתורת השמאות" של משרד המשפטים 117 אנשים. למבחן האחרון "יישומים בשומת מקרקעין" ניגשו 63 אנשים.

ועדיין, לפי נתוני אתר alljobs, היצע המשרות של שמאי המקרקעין באתר בכל 2013 היה צנוע ועמד על 59 בלבד. זאת לעומת משרות אחרות בתחום הנדל"ן, כמו ניהול נדל"ן - שהציע 254 משרות, ותיווך נדל"ן, שהציע 1,251 משרות. את הביקוש למקצוע מודדים באתר על ידי מספר הפעמים שבהן הוגדרו תחומים אלה כתחומי חיפוש עיקריים על ידי מחפשי עבודה. ב-2013 הוקשו המילים "שמאי מקרקעין" 206 פעמים, "ניהול נדל"ן" 1,373 פעמים ו"תיווך נדל"ן" 986 פעמים.

נכון להיום רשומים בארץ 1,970 שמאים, אך לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, רק 1,500 עוסקים במקצוע. ההתאגדות של שמאי המקרקעין דומה לזו של מועצת רואי החשבון: הרגולטור הוא מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים, המטפלת בנושא הכשרה (הבחינות וההתמחות) ומטפלת בתלונות נגד שמאים לוועדת האתיקה; הארגון היציג - "האיגוד המקצועי", הוא לשכת השמאים, שעוסקת בקידום ובמיתוג המקצוע, ודאגה לזכויות החברים ולהכשרות מקצועיות. גוף רגולטורי נוסף הוא "השמאי הממשלתי", הנותן שירותים שמאיים למשרדי הממשלה ולרשויות ציבוריות בנכסי ציבור.

עד כמה השמאים "עושים לביתם"? לפי נתוני לשכת השמאים, שמאי בתקופת ההתמחות מקבל פחות או יותר משכורת מינימום (4,300 שקל בחודש). אחרי שהוא מקבל את הרישיון, הוא ירוויח בין 6,000 ל-10,000 שקל ברוטו - תלוי בביצועים של המשרד. כעבור שלוש שנים הוא יגיע בממוצע למשכורת של 8,000 עד 13 אלף שקל; כעבור 7 שנים המשכורת כבר יכולה להגיע עד ל-15 אלף שקל. לאחר מכן, לרוב הופכים לשותפים במשרד ואז המשכורת משתנה בהתאם לביצועי העסק. כמו בכל מקצוע חופשי אחר, השמיים הם הגבול.

ומה יהיה אם "הבועה" תתפוצץ וייווצר עודף היצע של שמאים כתוצאה מהנהירה למקצוע? לדברי דנוס, "גם כשהמשק מצוי בהאטה קיימת רמת פעילות מינימלית. תמיד אנשים קונים ומוכרים דירות, יש כינוסי נכסים, יש תכנון 20 ו-30 שנה קדימה. ריבוי עסקאות יכול להיות גם במצב שהשוק יורד, כמו בזמן העלייה מבריה"מ בשנות ה-90: המחירים לא עלו, אבל בנו יותר והייתה יותר עשייה שמאית".

"שינוי נהדר"

כשהשמאית ענת ברניר-שטרנברג (33) מגיעה לנכס כדי לבחון אותו, בעל הנכס לא פעם מציץ החוצה ומחפש את השמאי האמיתי. ברניר כבר רגילה לתגובות האלה. כבת לשני הורים שמאים - האם הייתה אחת השמאיות הראשונות בארץ - היא מכירה את המקצוע היטב.

"תמיד ראיתי את השמאות כמקצוע מעניין ומרתק, דינמי, מתחדש ורב תחומי וגם אני החלטתי לבחור בו", מספרת שטרנברג. כשהוסמכה, ב-2006, היא הייתה רק בת 25, ונאמר לה מהמועצה שהיא השמאית הצעירה ביותר שהוסמכה.

ברניר-שטרנברג, שהגיעה למקצוע עם תואר ראשון במינהל עסקים, מייצגת את המהפך שחל בשנים האחרונות בפרופיל השמאי. לדברי נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, בתחילת הדרך רוב השמאים היו מהנדסי בניין. בשנים האחרונות נכנסו למקצוע אנשים צעירים, כלכלנים ומשפטנים, הרבה יותר נשים והרבה יותר שמאים שזו היא הקריירה הראשונה שלהם ולא "פרק ב'" כפי שהיה נהוג בעבר. "זה שינוי נהדר, לדעתי", אומרת בוגין. "זה הפך להיות מקצוע כלכלי-משפטי יותר מאשר הנדסי. החלק ההנדסי הוא רק נדבך אחד וכך זה צריך להיות".

לדברי דנוס, "העיסוק בנדל"ן יש בו מעבר לטכני. מעורבות בו המון אמוציות. אתה למעשה עוסק בו בקניין של אנשים, בסכומים מאוד גדולים של כסף, שמצפים לקבל מה שמגיע להם. הכיף של העבודה הוא שאתה לא יושב מאחורי שולחן. העבודה היא מאוד מגוונת: ביקורים בנכסים, בוועדות מקומיות, אתה מבצע סקרי מחירים ומשתתף בישיבות בבית משפט או בוועדת השגות ובוועדות של שמאי מכריע. העבודה היא לא מכופתרת".

עבודתו של השמאי בגיבוש הערכת השווי של דירת מגורים מורכבת משלושה חלקים: ראשית הוא מבקר בנכס ובודק את שטחו, גילו, מצב החניה, קרבתו לאלמנטים שעשויים להשביח אותו כגון נוף לים ואלמנטים שעלולים לפגוע בו כמו מיקום מעל פחי הזבל של הבניין. שנית, הוא מבקר בוועדת התכנון והבנייה של הרשות המקומית כדי לוודא שלכל חלק בנכס יש היתר בנייה ושאין בסביבה תוכניות מתאר שעלולות לפגוע בשווי הנכס - כמו תכנון עתידי של בניין מגורים שעלול לחסום את הנוף. בנוסף, יש לבדוק האם חלות בדירה תוכניות "פינוי בינוי" או תמ"א 38 (חיזוק מפני רעידות אדמה) שישביחו את ערך הכנס בעתיד. ושלישית, אוסף השמאי את כל הנתונים המשפטיים: האם הדירה היא בבעלות פרטית או בחכירה מהמינהל והאם הדירה פנויה משוכר או מדייר מוגן. אחרי שכל הנתונים בידיו הוא כותב את השומה.

הערכת שמאית קפדנית יכולה לחסוך הרבה כסף וכאבי לב. דנוס מספר על מקרה של דירת גג בתל אביב, שבעליה ניסה למכור אותה ואז התברר כי היא רשומה כחדר כביסה.

ברניר-שטרנברג מספרת על לקוח שפנה אליה לפני שעמד לרכוש דירת חמישה חדרים בבניין בן למעלה מעשר שנים שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים. לאחר שבדקה התברר כי חדר אחד מחדרי הבית נבנה ללא היתר, אף שלקונה הוצגה תוכנית מכר של דירת 5 חדרים. לקוח נוסף פנה להתייעץ על דירה קטנה ברחובות, שאותה הוא היה מעוניין לרכוש להשקעה במחיר מציאה של 450 אלף שקל. בדיקה זריזה העלתה כי מדובר במחסן ולא בדירה, ועוד כזה שגובהו 2 מטרים (גובה מינימלי של דירת מגורים כ-2.7 מטרים). מיותר לציין שמחסן כזה - שוויו נמוך בהרבה.

השמאים מצרים על כך שהציבור פונה להערכת הדירה שלו רק כאשר הוא נדרש לעשות זאת לצורך קבלת משכנתא. "כשאדם קונה רכב ב-50 אלף שקל", אומרת בוגין, "הוא לא מעז לא לעשות בדיקה, אבל הוא יקנה דירה במיליון שקל בלי שום בדיקה. ככל שעובר הזמן יש יותר מודעות לצורך בבדיקה, אבל עדיין אין שום מחויבות. דוגמה מצוינת היא קבוצות הרכישה: אנשים קונים על הנייר הבטחות שווא שיתבררו אחרי כמה שנים כלא נכונות - ואותו רוכש פרטי לא תמיד טורח להתייעץ בשמאי".

שמאות לדירה רגילה, אגב, עולה כ-2,000 שקל בממוצע.

פחות זמן לאיסוף, יותר זמן לעיבוד

לשינוי בפרופיל השמאי תרמו גם המהפכה הטכנולוגית וגם שינויים רגולטוריים. דנוס, שגם אביו היה שמאי, זוכר שנשלח בשליחות אביו בחופשות מבית הספר להוציא נסח רישום - בכמה אוטובוסים מנתניה לתל-אביב. המבצע נמשך שבע שעות - תהליך שעושים היום "בשלוש שניות וחצי", לדבריו.

לדברי ברניר-שטרנברג, היום נעזרים השמאים במערכות כמו אתר מפ"י (מרכז מיפוי ישראל), מערכת מידע נדלן (מס שבח), סריקת תיקי הבית המשותף בטאבו ותוכניות ההיתר בוועדות, שנמסרות באופן מבוסס, מדויק ומקצועי.

מצד שני, עבודתו של השמאי של ימינו, לעומת "מעריכי הקרקע" שפעלו בארץ ישראל בתקופת המנדט ובשנותיה הראשונות של המדינה, סבוכה בהרבה. בשנים הראשונות התכנון המתארי היה סבוך פחות, והיו מעט תוכניות על הקרקע. כיום לכל חלקה קיימות תוכניות שונות וכמות העבודה גדלה. גם הרגולציה הכבדה מחייבת את השמאי להתחשב בפרמטרים רבים ובבדיקות עמוקות בהרבה.

"היום אתה משקיע פחות זמן באיסוף המסמכים, אבל מספר המסמכים גדל וכך גם זמן עיבוד המידע", אומר דנוס. "עודף המידע שאנחנו נהנים ממנו יצר המון עבודה בעיבוד החומר. אפשר להשוות את זה ליצירה של תכשיטי זהב מורכבים. אתה משלם פחות על החומר ויותר על העבודה של האמן". לדברי דנוס, בעבר שומה לדירה כללה שלושה-ארבעה עמודים, והיום לא פחות מ-30-40".

השינוי הרגולטורי המשמעותי בתחום התקבל ב-2001 כאשר אושר בכנסת חוק שמאי המקרקעין החדש, שהחליף את החוק הקודם מ-1962. מטרת החוק החדש, כפי שבאה לביטוי בהצעת חוק מדצמבר 1997, "להביא לשיפורים במערכת רישוי שמאי מקרקעין בישראל, ובבקרה משמעותית על העבודה המקצועית של שמאי המקרקעין והמתמחים". מאז מחויבים שמאי המקרקעין בתואר ראשון כתנאי לגישה ל-14 בחינות ההסמכה של מועצת שמאי המקרקעין, שהופכות מפרכות משנה לשנה (ראו מסגרת).

להסדרת המקצוע תרמה גם הוועדה לתקינה שמאית שהחלה את פעילותה בספטמבר 2005. המטרה הכללית של מערכת התקינה השמאית היא "לשפר את הטיב והאמינות של המידע הכלול בדוחות שומה". עד היום קבעה הוועדה 18 תקנים לקביעת שומה שנועדו לשפר את המקצועיות, רמת הגילוי והבהירות של השומות.

התקנים שקובעת הוועדה לתקינה שמאית משמשים כסטנדרטים לסבירות פעילותו של שמאי המקרקעין. מעמד התקינה, כפי שמצוין באתר מועצת שמאי המקרקעין הוא "בבחינת נורמת עבודה מומלצת בלבד... עם זאת, שמאי שיבחר לערוך שומה בהתאם להתקינה יהיה רשאי להשתמש בסמל המעיד על כך בשומה שערך. כיום, חלק מצרכני השומות דורשים מהשמאים העובדים עבורם כי שומות המקרקעין ייערכו בהתאם לתקינה".

שינוי דרמטי נוסף חל עם ההחלטה על מינוי "שמאים מכריעים" לבירור מחלוקות בנושא היטל השבחה. בכל מקום שבו ישנה מחלוקת בדבר גובה ההיטל או עצם החיוב בהיטל ההשבחה הבירור נערך אצל שמאי מכריע שנהנה ממעמד של כעין שופט. לפי קיום המוסד הזה, ניטשו ויכוחים אינסופיים בין שמאי הצדדים, שחלקם היו בעלי אינטרסים. מי שממונה לשמאי מכריע - נאסר עליו לעסוק בשמאות פרטית מחשש לניגוד אינטרסים וכדי שיוכל לשמור על אובייקטיביות.

מוסד חדש יחסית נוסף הוא "ועדות ההשגות" - ועדה שמאפשרת לערר על שומות של רמ"י. הוועדה מונה משפטן עובד מדינה הרשאי להיות שופט שלום, השמאי הממשלתי או סגנו ושמאי מכריע. המערער מגיע עם שמאי שמייצג אותו בפני הוועדה.

שיעור העוברים את הבחינות בקיץ 2013: 55%

מכיוון שמקצוע השמאות הוא מולטי-דיסציפלינרי - המועמדים נדרשים לעמוד כאמור ב-14 מבחנים בתחומים מגוונים, ביניהם: מימון, חשבונאות, כלכלה, הנדסת בניין, דיני התכנון והבנייה, מיפוי ומדידה ועוד. 11 מהבחינות מוגדרות כ"מוקדמות" ושלוש "סופיות".

לפי נתוני מועצת שמאי המקרקעין, אחוז העוברים את הבחינות במועד קיץ 2013 עמד על 55% בממוצע. באשר לבחינה הסופית האחרונה, הבחינה בנושא "יישומים בשומת מקרקעין", אשר מי שעובר אותה יכול להגיש בקשה להירשם בפנקס שמאי המקרקעין, אחוז העוברים את הבחינה הזו בממוצע בארבעת המועדים האחרונים (קיץ 2013, חורף 2013, קיץ 2012, חורף 2012) עמד על 67%.

אחרי שעבר את רוב הבחינות מחויב המועמד בתקופת סטאז' של שנה במשרה מלאה (44 שעות שבועיות) או שנתיים במשרה חלקית (22 שעות שבועיות). לבחינות אפשר ללמוד לבד ולגשת אליהן באופן עצמאי (תשלום אגרה לבחינה עומד היום על 300 שקל) או ללמוד באחד ממסלולי ההכשרה שמציעה האקדמיה. הוותיק מכולם הוא הטכניון (היחידה ללימודי המשך וללימודי חוץ), וגם המכללה למינהל (המכון ללימודי המשך), אוניברסיטת חיפה (היחידה ללימודי המשך וללימודי חוץ) ואוניברסיטת אריאל - כולם מציעים הכנה לבחינות המועצה. המסלול לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל-אביב נסגר לפני מספר שנים מטעמי תקציב.

סטודנטים שלמדו קורסים מקבילים במוסדות המוכרים ע"י המועצה להשכלה גבוהה יכולים לקבל פטור ממועצת שמאי המקרקעין אלא אם עברו עשר שנים מאז נבחנו במבחן. אוניברסיטת אריאל אף מציעה מסלול לימודים משולב של לימודי שמאות עם תואר ראשון שלמעשה מקנה אפשרות ללומדים בו להיבחן בכל הבחינות המוקדמות בתוך האוניברסיטה ולא להיבחן בבחינות המועצה, אלא רק בבחינות הסופיות. ההסדר הזה מעלה טענות של שמאי המקרקעין כלפי המועצה על מדיניות הפטורים המקלה ועל זילות המקצוע.

"פטורים והקלות פוגעים במקצוע"

הביקוש הגובר ללימודי שמאות ופתיחת תוכניות חדשות העלו טענות בקרב שמאי מקרקעין בנוגע לאופי ההכשרה. לשכת שמאי המקרקעין טוענת כי תלמידים רבים מקבלים פטורים מבחינות המועצה, דבר הפוגע ברמתם. "המקצוע הפך ליותר צעיר וסקסי", אומר דנוס, "ונוצר מצב אבסורדי שבעוד שמאי מקרקעין עם רישיון כפוף לרגולציה כבדה מאוד - דווקא בזמן הלימודים חלק מהתלמידים זוכים להקלות לא ראויות בדמות קורסים ברמה לא מספקת שמקנים פטור מבחינות המועצה".

במכתב ששלחו דנוס ויו"ר הוועדה לענייני צעירים בלשכת השמאים, עודד סולימני, למועצת השמאים בתחילת דצמבר, הם התלוננו על מסלול ההכשרה באוניברסיטת אריאל, המכשיר שמאים במקביל לתואר ראשון.

אוניברסיטת אריאל מאפשרת לתלמידי כלכלה ומינהל עסקים, תעשייה וניהול, ארכיטקטורה והנדסת בניין לצרף מקצועות מתחום השמאות לתוכנית הלימודים. דנוס וסולימני טוענים כי האוניברסיטה משמשת "מסלול עוקף בחינות מוקדמות, דבר שגורם בפועל לזרם הולך וגובר של סטודנטים לשמאות באוניברסיטה, מצב עניינים אשר בוודאי מיטיב עם האוניברסיטה, אך ספק אם שומר על רמת המקצוע". עוד כותבים דנוס וסולימני כי בהתאם למידע שבידיהם, "רמת הקושי של הבחינות באריאל נופלת בכמה מונים מרמת הקושי בבחינות המועצה". לדברי דנוס, תלמידים מאריאל נתקלים בבעיה במציאת מקום להתמחות לאחר סיום הלימודים, בגלל השם הרע שיצא למקום.

מאוניברסיטת אריאל נמסר כי בתוכנית ללימודי שמאות לומדים כ-300 סטודנטים ו"מיטב המרצים מלמדים את התחום. כך למשל ראש התוכנית, פרופ' אברהם ציון, היה בעבר יו"ר מועצת השמאים, עו"ד שרית דנה, עד לאחרונה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ויו"ר מועצת השמאים, ויעקב אודיש, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי".

עוד נמסר כי "דרישות הלימודים הן מהגבוהות ומכאן הצלחתם מעל לממוצע של התלמידים. הפטור ניתן לבחינות המוקדמות בלבד ולא לבחינות הסופיות, המהוות למעשה מבדק אמיתי לאיכות הסטודנטים. לדוגמה, הבחינה בתורת השמאות היא הראשונה שבה נפגשים סטודנטים ובוגרים שלנו. לבחינה זו, שנערכה במארס 2013, ניגשו 65 סטודנטים של אריאל, מתוכם עברו 56 - 88% הצלחה. להערכתנו אין בשום מוסד אחר הצלחה דומה, מה שמעקר הטענה הנבובה על רמת לימודים נמוכה. יש להדגיש כי לא מתקבלים סטודנטים המבקשים לחזור על בחינה לאחר כישלון במועצה. סטודנטים שביקשו לעשות כן, נדחו על הסף.

"ייתכן שהעובדות המצוינות לעיל מפחידות חלק מהשמאים החוששים מתחרות. הן בכנסת והן בבג"ץ הועברה ביקורת קשה על הכוונה (בין אם היא קיימת ובין אם היא נחזית) להגביל את הכניסה למקצוע השמאות מחשש לתחרות".

ממשרד המשפטים בשם מועצת שמאי המקרקעין נמסר כי "מכתב לשכת השמאים התקבל והנושא יובא לדיון במועצת שמאי המקרקעין עם התכנסותה". עם זאת, הדגישו שם, כי "בראש ובראשונה, הסמכות לפיקוח פדגוגי ואקדמי על מוסדות להשכלה גבוהה, ואוניברסיטת אריאל ביניהם, מצויה בידי המועצה להשכלה גבוהה".