תחקיר: כך ויתרה המדינה על הקרקע היקרה בגבעת עמל

החודש לפני 53 שנים, ב-24 בפברואר 1961, נחתם הסכם בין רשות הפיתוח דאז, לבין חברת דיור ב.פ. שלפיו המדינה מוכרת את הקרקע בגבעת עמל ב' בת"א, לשעבר הכפר הערבי ג'מוסין, תמורת 1.8 מיליון לירות. על הקרקע, ששטחה כ-100 דונם, התגוררו תושבים שהגיעו למקום מיפו בסוף שנות ה-40. היום עדיין נמצאות במקום 130 משפחות, שמעל ראשן מרחף תסריט של פינוי ללא פיצוי, לאחר שבית המשפט פסק כי רק בני הדור הראשון, שהתגוררו במקום עד 1961 זכאים לפיצוי כזה, וכאלה נותרו במקום רק בודדים. בעלי הקרקע - אלעד מגורים של יצחק תשובה ומשפחת כוזהינוף, מעוניינים לממש בהקדם זכויותיהם להקים על הקרקע 1,148 דירות, בתוכנית שקיבלה תוקף בשנת 2005.

אלא שבהסכם שנחתם בשנת 1961 למכירת הקרקע, ושהגיע לידי "גלובס", צוין במפורש כי "הרוכש מתחייב מיד עם קבלת הודעה על חתימת ההסכם להגיש לוועדת בניין ערים תוכנית בנייה מפורטת של הבניינים שייבנו על הנכס, ולעשות את כל הפעולות הדרושות לשם קבלת אישור לבנייה מאת ועדת בניין ערים ורשויות מוסמכות אחרות. לגשת מיד לביצוע תוכנית המאושרת ולסיים את עבודות הבנייה בתוך חמש שנים מיום אישור התוכנית ע"י ועדת בניין ערים". עוד הובהר כי "ידוע לרוכש התכנון/חוסר התכנון ביחס לנכס ולוקח על עצמו את הסיכון בקשר לכך ואת כל הטיפול הכרוך בזה על חשבונו ללא כל אחריות של המוכר".

ללא סנקציה

בתגובה לשאלת "גלובס" האם ההסכם כלל סנקציה כלשהי במצב שבו דיור ב.פ. לא תעמוד בהתחייבויותיה, השיב המינהל שלא הייתה סנקציה כזאת. וזהו הסעיף המעורר את התהיות הרבות ביותר: "הוסכם בין הצדדים בתנאי יסודי כי אם הרוכש לא ימלא את מטרת העסקה או התנאים המפורטים, יהיה המוכר רשאי על יסוד הפרות אלה של ההסכם ביחד או כל אחת לחוד לבטל את ההסכם. לקחת לידיו מיד את הנכס, לדרוש פיצויים בעד הנזקים שנגרמו למוכר עקב הפרות ההסכם, לגבות דמי שימוש ראויים בגובה של 6% ממחיר הנכס ומסים בעד תקופת השימוש ולנכותם מהסכומים ששולמו, הכול לפי החלטת המוכר בלבד. אם לא ישתמש המוכר בזכותו לביטול העסקה, יהיה רשאי לדרוש מהקונה תשלום ההפרש בין המחיר לבין שווי הנכס בזמן שינוי המטרה בהתאם להערכת הנכס על ידי השמאי הממשלתי והקונה מתחייב לשלם את ההפרש תוך 14 יום מיום דרישתו".

בהסכם גם נקבע כי "הוסכם במפורש כי הרוכש מתחייב לתת למשתכנים דיור אקוויוולנטי בבניינים או השיכונים שיוקמו על ידו על הנכס במידה וירצו בכך".

במקרה של מכירה עתידית נוספת של הקרקע, כפי שאמנם קרה מאוחר יותר בשנת 1987, קבע ההסכם כי "הרוכש מתחייב במקרה של העברה כזו, למלא את כל התחייבויותיו לפי הסכם זה כלפי מקבל ההעברה".

את השתלשלות האירועים לאחר מכן, כולנו מכירים. תוכנית בניין העיר שחלה על הקרקע אושרה לראשונה ב-1967 כשהיא כוללת זכויות לכ-420 דירות. חברת דיור ב.פ. אמנם פיצתה ופינתה חלק מהמשפחות במקום, אך אחרות נותרו במקום עד היום. בפני המינהל עמדה ההזדמנות להשיב אליה את הקרקע ששוויה היום, טרם הבנייה ועם המשפחות המתגוררות במקום, למעלה ממיליארד שקל - כך על פי עסקת כוזהינוף שבוצעה לאחרונה, שכללה רכישת שביעית מהזכויות בקרקע תמורת 200 מיליון שקל.

במכתב ששיגרו עורכי הדין של המינהל למנהל המחוז נחמיה שקד ב-26 בדצמבר 1984, עולה כי המינהל בחר לוותר על זכותו לממש את הסעיף. עורכי הדין נימקו אז את ההחלטה בכך שלמינהל אין היתכנות לדרוש הקרקע בחזרה, בשל הצורך להתמודד עם פינוי ופיצוי התושבים במקום. "איננו צופים הצלחה בביטול החוזה, מה גם שהסכום שייתבע המינהל לשלמו לחברה עבור הוצאותיה בפינוי השטח יהיה גדול וייתכן שהוא עולה על ערך המגרש כיום שאם יקבלו חזרה יהיה הוא תפוס על ידי 190 משפחות. לדעתנו יש לזמן את החברה ולדרוש ממנה לוח זמנים לביצוע החוזה ולנסות ללחוץ עליה בדרכים החוקיותו".

מרוץ נגד הזמן

לאחר הוויתור שעשה המינהל, מכרה דיור ב.פ. את הקרקע לדנקנר השקעות ואמת"ש (לימים נרכשו על ידי יצחק תשובה). עו"ד משה קמר ייצג לאחרונה את בנימין וגאולה מזרחי, תושבי השכונה בני הדור הראשון, בהליך מול עיריית תל אביב שדרשה לפנותם מקטע השטח שבבעלותה. לדבריו, "בהסכם פשרה הוסכם כי עיריית תל אביב תשלם לבני הזוג מזרחי סך של 1.75 מיליון שקל כפיצוי תמורת פינוים, אך בין מועד החתימה לקבלת התשלום בני הזוג נפטרו בטווח זמן של חודש. ניהלתי מרוץ נגד הזמן כי ידעתי שהם נמצאים במצב סופני, ולא רציתי שתיטען הטענה שברגע שנפטרו, בני הדור השני אינו זכאי לפיצוי".

עו"ד אמיר אוסטרמן, מרצה בקריה האקדמית אונו ושותף במשרד פרלה-אוסטרמן, מעריך כי העילה לתביעה נזיקית של תושבי גבעת עמל נגד המדינה היא איתנה. "דיור ב.פ. התחייבה בהסכם מול המינהל לפצות את התושבים בפיצוי אקוויוולנטי, שלא הוגדר מהו. כלומר הייתה רשלנות גם בניסוח החוזה. מלבד זאת המינהל התרשל כאשר לא דאג לאכוף את ההסכם שקבע שורה של התחייבויות שיש לעמוד בהן בטווח זמן של חמש שנים".

לדברי אוסטרמן, ברגע שדיור ב.פ. החליטה למכור את הקרקע הלאה, החוק קובע שצריך את אישור המפונה לביצוע המכירה. "אם לא מתקבל אישור כזה, אחריות המדינה כלפי המפונים נשארת. בדיוק כמו שכשאדם רוכש דירה מיזם, אם יש ליקויי בנייה שביצע קבלן הביצוע, מי שאחראי כלפיו הוא היזם", מסביר אוסטרמן.

"גם עיריית תל אביב היא בעלת קרקע, וגם היא הייתה אדישה לכך שאחרי 1961 הגיעו טרמפיסטים שנתלו על התושבים המקוריים. הגישה של כל החברות הפרטיות היא שככל שיעבור הזמן, כך ייטב מצבן. הבעיה היא שהתושבים עד היום לא הגישו תביעה נגד המדינה, אף שיש להם עילה מצוינת להגשת תביעה. התושבים טעו שלא הגישו בעצמם תביעות לפיצוי בגובה מיליוני שקלים למשפחה, ונאלצו להגיע לבתי המשפט בעמדת נחיתות כנתבעים".

אוסטרמן סבור עוד כי "כיום גם בני הדור השני שמתגוררים כל חייהם בבתים של הוריהם שהיו דור ראשון עד שנת 1961 ונפטרו, מחזיקים בזכויות שלטעמנו בנות הורשה".

דוברת רשות מקרקעי ישראל אורטל צבר מסרה בתגובה: "הקרקע נמכרה לרוכשת הראשונה (דיור ב.פ. בע"מ) בשנת 1961 ונרשמה על שמה (בעלות) בשנת 1966. במסגרת העברת הזכויות שאושרה על ידי הנהלת המינהל בשנת 1988 עברו לרוכשות א.מ.ת.ש ודנקנר כל הזכויות והחובות לפי ההסכם משנת 1961, לרבות כמובן ההתחייבות למתן דיור אקוויוולנטי למשתכנים שגרו במבנים בשנת 1961. התחייבות זו עברה לרוכשות גם ללא ההתניה של הנהלת המינהל בשנת 1988 לפיה 'יש לוודא כי החברה החדשה מקבלת על עצמה את ההתחייבויות'. יצוין כי בהמשך להחלטת ההנהלה הודיע מנהל המחוז דאז, מר נחמיה שקד, למנכ"ל דיור ב.פ. בע"מ, כי על החברה החדשה לקבל על עצמה את כל התחייבויות דיור ב.פ. בע"מ, כולל ההתחייבות כלפי הדיירים".

ממשרד השיכון נמסר: "השר אורי אריאל בוחן את המצב בגבעת עמל לרבות במפגשים עם גורמים שונים המתקיימים בימים אלה. זאת, בכפוף לפסיקות בית המשפט ולמצב המשפטי".

 החוזים הישנים מול דיור ב.פ.