לעשות סדר במשכנתא: למי כדאי לשנות תנאים ולמחזר?

בתקופה הנוכחית בה רובנו היינו עסוקים בימים האחרונים בניקיונות ובארגונים האחרונים לחג, ובימי החג במחשבות שונות על מצבנו הכלכלי בפרט ועל החיים בכלל, צריך לזכור שזוהי גם תקופה מצויינת לעשות סדר בחיים הכלכליים שלנו. משכנתא כידוע, היא בין המוצרים הפיננסים אשר השפעתם על המצב הכלכלי של חיי המשפחה היא גבוהה ביותר וניהול נכון של המשכנתא יכול לחסוך למשפחה ממוצעת בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים לאורך שנות המשכנתא.

תומר קדמי, בעל עבר בנקאי בבנק לאומי למשכנתאות וכיום מנכ"ל חברת "קדמי", העוסקת בייעוץ וליווי למשכנתאות, מפרט בשיחה עם "גלובס" כיצד אפשר לעשות "סדר" במשכנתא.

- מה זאת אומרת לעשות "סדר" במשכנתא ?

"ההגדרה המילולית הינה לבצע מחזור משכנתא, שזה בעצם שינוי תנאי המשכנתא באופן כזה שיטיב עם המשפחה באופן פיננסי ויגרום לכך שנשלם פחות תשלומי משכנתא לאורך השנים. המחזור יכול להתבצע על ידי מעבר למסלולים משתלמים יותר, הורדת גובה הריבית שמשלמים לבנק וקיצור שנות המשכנתא".

חשוב לציין, אומר קדמי, כי המחזור יכול להתבצע באותו הבנק בו המשפחה לקחה את המשכנתא או לחלופין בבנק מתחרה לאותו הבנק. ניתן להשוות זאת על ידי מעבר מחברה סלולרית אחת לשניה וזאת בשל קבלת תנאים טובים יותר בחברה אליה עוברים (כמובן שמחזור משכנתא הוא הליך מורכב יותר ממעבר בין חברות סלולר אבל הרעיון דומה).

- למי כדאי לבדוק אם כדאי לו לבצע מחזור משכנתא ?

ברמת העיקרון, אומר קדמי, לכל בעל משכנתא כדאי לבדוק מעת לעת את תנאי ההלוואה שלו ולבדוק אם ניתן כיום לקבל תנאים טובים ומשופרים יותר. יש לציין, כי היום רמת הריביות במשק נמוכה באופן היסטורי ולכן הסיכוי שתוכלו לשפר את התנאים והריביות הוא גבוה מאוד. יחד עם זאת, ישנן מספר קבוצות באוכלוסיה שחובה עליהן לבדוק את האפשרות המחזור, מכיוון שלהן הסיכוי הגדול ביותר לשפר את תנאיהן ולחסוך כסף רב:

■ למי שלקח משכנתא לפני שנת 2009 - בשנים אלו רמת הריביות הייתה גבוהה מאוד ולכן כמעט בוודאות תוכלו לקבל תנאים משופרים היום כאשר תבקשו למחזר את המשכנתא.

■ למי שלקח משכנתא בשנת 2011 - גם שנה זו אופיינה ברמת ריבית גבוהה ולכן גם לבעלי המשכנתא בשנת 2011 יש סיכוי גדול לשיפור תנאים משמעותי ולחיסכון רב.

■ למי שיכול להגדיל את ההחזר החודשי שלו - נניח כי אתם מחזירים 3,000 שקל בחודש, אבל מצבכם הכלכלי מאפשר לכם להחזיר 4,000 שקל לחודש, הגדלה של ההחזר החודשי תאפשר לכם לעבור למסלולים טובים יותר, להקטין את שנות המשכנתא ובכך לשלם הרבה פחות בסיכומו של יום לבנק המשכנתאות.

- איך עושים את זה וממה כדאי להיזהר ?

"אחרי שעברנו את השלב הראשון והוא המודעות לכך שצריך לבדוק את המשכנתא שלנו, ניתן לעבור לשלב השני ולראות איך כדאי לבצע זאת בפועל. חשוב מאוד שלפני שתיגשו למלאכת המחזור תלמדו ותחקרו את עולם המשכנתאות, תנסו ללמוד מהם המסלולים המוצעים, מהן רמת הריביות הניתנת בכל אחת מהמסלולים המוצעים".

"לאחר שהבנתם מעט יותר על המוצרים הקיימים, זה הזמן ללכת למספר בנקים ולקבל הצעות מחיר עבור המשכנתא שלכם, חשוב לדעת כי ההצעות מחיר שתקבלו הינן ראשוניות ועליהן יש לנהל משא ומתן מול הבנקים על מנת להטיב עוד יותר את התנאים. לאחר שתבחרו את הבנק בו אתם רוצים למחזר בו את המשכנתא תתחילו בתהליך בירוקרטי שאמור להימשך בין שבועיים - שלושה ובזה הסתיים העניין".

- ממה כדאי להיזהר ?

למרות שמחזור משכנתא הינו מפה חיובי עבור ההלוואה שלכם, מציין קדמי, עדיין הוא נושא בחובו מספר סכנות שכדאי מאוד שתהיו מודעים אליהן:

1. עמלת פירעון מוקדם - "ייתכן מאוד שברגע שתרצו למחזר את המשכנתא שלכם הבנק ידרוש מכם עמלת פירעון (קנס) עבור "שבירת החבילה" באמצע התקופה. יש לבדוק כי המחזור עדיין משתלם גם לאחר תשלום הקנס, שלא יווצר מצב שהכנסתם כסף לכיס אחד אבל הוא ברח מייד מהכיס השני".

2. תנאי המשכנתא - "היזהרו מאוד לעשות טעויות חוזרות במשכנתא, מכיוון שמשכנתא היא מוצר מורכב יש לנו נטיה להישאר איתו שנים רבות. בנייה לא נכונה של תמהיל משכנתא, מחסור בתשומת לב ובשימת דגש על העתיד הפיננסי שלכם יכול לגרום לכם לקחת משכנתא שאינה מתאימה לכם באופן אישי ובכך בעצם לפספס את תהליך המחזור ולא להוציא ממנו את המיטב".

בשורה התחתונה, אומר קדמי, חשוב מאוד לבדוק את מצב המשכנתא שלכם מדי מספר שנים, לבדוק אם אתם יכולים לשפר אותה ולהתאים אותה למצבכם הנוכחי, אם אכן תבצעו זאת נכון תצפו לתגמול הולם בצורת חיסכון כספי של עשרות אלפי שקלים ויותר.