הצמדת גג לחוד והצמדת זכויות בניה לחוד

סוגית הצמדת חלקים מבנין או קרקע לדירה או דירות מסוימות מעוררת כל פעם בעיות יחודיות שעל בית המשפט לתת להן מענה הולם.

לאחרונה, יותר ויותר אנו עדים לפסיקה של בית המשפט העליון אשר מנסה להתחקות אחר אומד דעת הצדדים עד כדי פיצול וחיתוך בתוך הבנין ובתוך זכויות הבניה (ראה גם מאמרי בענין "הגג לדיירים, הזכויות לקבלן").

בעבר החלוקה של הדין בסוגיה של הצמדות היתה די כללית. ככל שהתקנון שתק בענין הצמדה של חלק מסוים, אותו חלק נחשב כרכוש משותף וככל שאותו חלק הוצמד, עדיין אין די בהצמדה זו כדי לאפשר שבעל ההצמדה יוכל לבנות עליה אלא אם כן צוין באופן מפורש בתקנון. לאחרונה בית המשפט העליון נתן מספר פסקי דין שמהם אתה למד על שיטת חשיבה פרטנית לכל פינה ופינה בבית המשותף תוך הפרדה טוטאלית של אפשרות ההצמדה מאפשרות הבניה. הסוגיה שהוכרעה לאחרונה בבית המשפט העליון תבהיר לנו את הנקודה.

הענין נדון בפני הרכב השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, י' עמית. המערער הינו בעל שתי חנויות במרכז מסחרי בראש העין. הוא רכש את שתי החנויות האחת ב- 1980 והשניה ב- 2007 כשבשנת 2005 המרכז נרשם כבית משותף.

ההסטוריה של הבית, שחשובה לענייננו היתה כך שהמרכז נבנה כמבנה אחד. לצידו של המבנה היה קיים שטח אדמה שבשעת הקמת המבנה, לא היתה שייכת לפרויקט, ולא נמכרה לאף רוכש בפרויקט.

מתחת לשטח נוסף זה היה קיים המקלט ולימים הקבלן שהיה בעלים של שטח נוסף זה, בנה מחסן והצמיד את הגג של המבנה המסחרי וזכויות הבניה של המבנה כולו למחסן זה וכך נרשם בית משותף. בשנת 2011 המערער הגיש עתירה וביקש לבטל את הרישום של הבית המשותף ושייקבע שהמחסן למעשה הינו חדר גנרטור ואין להצמידו וכמו כן ביקש לקבוע כי הגג של המחסן וזכויות הבניה הקשורות לגג זה שייכים לרכוש המשותף.

בית המשפט המחוזי דחה את העתירה בקובעו כי המחסן נבנה כדין וגם ההצמדות הינן על פי הסכמי מכר ואין לשנות את תקנון בית משותף.

בית המשפט העליון ירד לעומק הענין וקבע מספר קביעות חשובות שעלינו לסקור.

בית המשפט העליון דחה טענה מקדמית של הקבלן לפיה, מאחר שהמערער רכש את חנותו השניה, תוך מתן הצהרה בהסכם כי ידע על מצב משפטי של הנכס ושכרכש את החנות בידיעה כי זכויות הבניה וגג המבנה צמוד למחסן.

בית המשפט העליון קבע כי מאחר והמערער רכש את החנות מיד שניה קרי מקונה של הקבלן, לכן הצהרה זו מחייבת את המערער רק כלפי המוכר של המערער ולא כולי עלמא.

לכן המערער לא מושתק מלהעלות טענה בנדון. לגופו של הענין בבית משפט העליון כב' השופטת חיות שנתנה את פסק הדין העיקרי, הפרידה בין גג המבנה לבין זכויות הבניה שעל גג המבנה.

בענין גג המבנה השופטת חיות קובעת כי מהסכם המכר בין הקבלן לבין הקונה שמכר למערער עולה בפירוש כי הגג של המבנה הינו רכוש משותף. לעומת זאת נקבע במפרט של ההסכם באופן מפורש כי "לחברה שמורה כל הזכויות להמשיך ולבנות על הגג לפי שיקוליה בכל מועד שהוא או לייחד אותו לכל מטרה אחרת כפי שתמצא לנכון" מבלי שיש במפרט התייחסות מפורשת למימוש אותן זכויות הבניה שהקבלן שמר לעצמו בגג. מכאן שהקבלן אמנם דאג לשמר את זכויות הבניה לעצמו אך באותה מידה לא דאג להצמיד את הגג ואפשרות ניצול אותן זכויות על הגג של המבנה המסחרי לעומת זאת, הקבלן דאג שאכן זכויות הבניה שניתן לבנות על השטח הנוסף יהיו בבעלותו.

מכאן השופטת חיות קובעת כי גג המבנה הינו רכוש משותף אך זכויות הבניה על הגג יהיו שייכות לקבלן ואת הזכויות האלו יוכל לנצל רק בשטח הנוסף ולא על הגג. לעומת זאת ככל שניתן לנצל זכויות בניה רק על הגג, אזיי אלו יהיו שייכות לכלל בעלי הדירות.

את זאת השופטת חיות לומדת מהוראה בתקנון ששם נקבע כי ככל שיהיה אפשר לבנות קומות נוספות, אלו ייבנו בשטח הנוסף מבלי שהוזכרה אפשרות של בניה כזו מעל גג המבנה המסחרי.

שורה תחתונה נקבע כי זכויות בניה ככל שהן ניתנות למימוש בשטח הנוסף יוקנו לקבלן ואילו זכויות בניה ככל שהן ניתנות למימוש על גג המבנה, יוקנו לדיירים.

פסק דין מעניין זה מעורר שאלה מהותית בדבר יישום אפשרות נצול זכויות הבניה לפי פסק הדין הזה.

האם פירוש הדבר שגורל זכויות הבניה ייקבע לפי תוכנית בנין עיר או החלטת הועדה המקומית והיכן שהיא מאפשרת לממש זכויות בניה?

כידוע זכויות בניה שייכות לחלקה כולה, ונניח כי תכנית בנין עיר אדישה לגבי מיקום מימוש זכויות הבניה, על המבנה הקיים או על השטח הנוסף. במצב זה לא ברור איך יוכלו ליישם את מימוש זכויות בניה אלו?

ע"א 6283/12 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.