קבוצת הרכישה ב"ורד צהלה" תובעת את קלמן סופרין

פרויקט "ורד צהלה" היה אמור להיות אחד הפרויקטים היוקרתיים שנבנו ברחוב עיר שמש בשכונת גני צהלה בתל-אביב. במסגרת הפרויקט - יוזמה של חברת "סופרין פרויקטים בע"מ" - ששווק במתכונת של קבוצת רכישה, הובטחו לחברי קבוצת הרכישה 28 קוטג'ים מפוארים, ב-14 יחידות דו-משפחתיות, בתכנון אדריכלי אחיד. כל יחידה הייתה אמורה להיות בנויה על כ-250 מ"ר, ב-4 מפלסים - קומת מרתף, קומת קרקע, קומה ראשונה ועליית גג. ההשקעה כוללת הצפויה הייתה כ-93 מיליון שקל.

עד כאן ההבטחות הגדולות. המציאות, כפי שהתגלתה לחברים בקבוצת הרכישה בדיעבד, לא הייתה קרובה לחלום שכונת הקוטג'ים המפוארת והאחידה שהובטחה להם. חלק מהשכונה, כפי שהתברר, נבנה בצורת "מבני רכבת" המקובלים יותר ב"שיכונים" ולא בשכונת יוקרה.

הליך בוררות שמתנהל בימים אלה בין קבוצת סופרין לנציגות פרויקט "ורד צהלה", ושפרטיו מתפרסמים לראשונה ב"גלובס", חושף מחלוקת קשה בין חברי קבוצת הרכישה בפרויקט לחברה היזמית, סופרין, במסגרתה טוענים חברי קבוצת הרכישה כי שיווק הפרויקט כאיכותי ויוקרתי היה "אחיזת-עיניים", הצגת מצגי-שווא והולכת שולל של הרוכשים.

בפני הבורר, השופט בדימוס יעקב שמעוני, עומדות כיום שתי תביעות הדדיות - האחת מטעם נציגות הרוכשים בפרויקט נגד סופרין; והשנייה מטעם סופרין נגד חברי הנציגות.

"לא ענבל אור"

חברי נציגות הרוכשים, באמצעות עורכי הדין אופיר צברי, דיבון פרקש ומיכל שמיר, טוענים כי החברה היזמית הטעתה את הרוכשים כששיווקה את הפרויקט כפרויקט אחיד, הכולל דגם בית טיפוסי. זאת, מאחר שמלכתחילה ידעה או הייתה צריכה לדעת שלא ניתן יהיה לבנות את הבתים במתכונת אחידה, כיוון שתוכניות המתאר החלות על הקרקע אינן מאפשרות זאת.

לפי תוכניות המתאר, נטען, מתאפשרת בניית פרויקט אחר לחלוטין, שחלק מרכזי בו - כמעט חצי - ייבנה בצורה של "מבני רכבת", המורכבים מ-4 יחידיות צמודות קרקע המחוברות ביניהן.

"סופרין ידעה או הייתה צריכה לדעת כי אותן רביעיות הן מוצר נחות בהשוואה ליחידות הדו-משפחתיות ששווקו לחברי הקבוצה, הן ברמת המבנים עצמם, שאינם דומים כלל ליחידות דו-משפחתיות, והן ברמה החזותית של הפרויקט כולו, אשר ייבנה בחלקו בצורה של שיכונים", נכתב בתביעת רוכשי הדירות.

לטענת הרוכשים, סופרין ידעה כי יקשה עליה לשווק את הפרויקט כפרויקט איכותי ויוקרתי במאפיינים של התוכניות הקיימות ולגבש קבוצת רכישה לפרויקט לא הומוגני, שיכלול בתוכו חלק "נחות משמעותית" בהשוואה לחלק השני, ולכן שיווקה את הפרויקט תחת אחיזת-עיניים.

את שיווק הפרויקט עשתה סופרין, כך לטענת הרוכשים, גם תוך שיווק עצמי של החברה ככזו השונה ממארגני קבוצת רכישה אחרים הקיימים בשוק. "אנחנו לא ענבל אור" ו-"אנחנו לא חג'ג'", טענו נציגי סופרין בפני שותפים בפרויקט במהלך פגישות - נטען בתביעת הרוכשים.

סופרין, כך נטען, הייתה צריכה לדעת שלא תוכל לגבות רווח יזמי עצום בסך של כ-10 מיליון שקל על פרויקט בעל מאפיינים מוגבלים כדוגמת פרויקט ורד צהלה. "סופרין לא נתנה לעובדות לבלבל אותה, והחליטה לשווק את הפרויקט כפרויקט אחיד ויוקרתי, כנראה מתוך אמונה כי תצליח במהלך הפרויקט לתמרן את חברי הקבוצה להסכים לשינוי אופי הפרויקט, ולגרום להם להאמין שאין בשינוי זה משום פגיעה בזכויותיהם. סופרין סמכה ידה על כך שמצגי-השווא שלה יתגלו רק בשלב מאוחר (ופעלה פוזיטיבית לוודא זאת), שלב בו יהיה בלתי אפשרי לחברי הקבוצה לבצע פניית פרסה ולחזור בהם מהחלטתם לקחת חלק בפרויקט", נכתב בתביעת הרוכשים.

לטענת הרוכשים, בסופו של יום התברר כי הפרויקט נועד לכישלון מראש, שכן השינוי בין ההבטחות לתוכניות בפועל גרם לפרויקט להסתבך, להתארך ולהתייקר - כאשר עלות הפרויקט הכוללת עולה על 104.5 מיליון שקל.

עקב התנהלות של סופרין, נטען, נגרמו לחברי הקבוצה נזקים כבדים, כאשר היחידות שרכשו טרם נמסרו להם עד הגשת התביעה - 16 חודשים לאחר המועד בו היו אמורים להימסר.

לטענת הרוכשים, על הבורר לחייב את סופרין לשלם להם את נזקיהם בסך כ-12.2 מיליון שקל.

"קיזוז לא מוסכם"

מנגד, הגישה חברת סופרין שבראשות קלמן סופרין תביעה לבורר נגד הרוכשים, במסגרתה נטען כי הרוכשים קיזזו שלה כדין 600 אלף שקל מדמי הניהול המגיעים לחברה.

לטענת החברה, באמצעות עורכי הדין ערן קנר וענבר אהרוני גד, היא סייעה לגיבוש קבוצת רכישה בת 28 שותפים בפרויקט "ורד צהלה", ובינה לבין הרוכשים נחתם הסכם ייעוץ מקצועי לפרויקט, במסגרתו הוסכם על תשלום סכומים שונים לסופרין בגין שירותיה לרוכשים.

במהלך ביצוע הפרויקט, נטען בתביעת סופרין, נתגלעו חילוקי דעות בין הנציגות לקבלן הפרויקט, חברת נופים פרויקטים, בין השאר בנוגע לסכומים שנופים טענה שמגיעים לה מהרוכשים - תוספת תשלום שהצטברה לסך של כ-2.3 מיליון שקל.

לטענת סופרין, היא ניסתה לגשר בין הצדדים, ובין היתר, במסגרת פגישות הגישור הציעה לרוכשים לסייע להם בתשלום לחברת נופים, באמצעות מתן הנחה בהסכם הייעוץ בסך 600 אלף שקל.

חברי הנציגות - כך נטען - דחו את ההצעה ודרשו תשלום של 600 אלף שקל בתוספת מע"מ מסופרין ישירות לנופים, אך סופרין מצידה סירבה להצעה, שכן הדבר היה בלתי אפשרי מבחינתה, בין היתר, בשל שיקולי מס.

בהמשך, נטען, נחתם הסכם בין נציגות הרוכשים לקבלן נופים, במסגרתו נקבע כי הרוכשים ישלמו לקבלן כ-1.2 מיליון שקל. בנסיבות אלה, טוענת סופרין, לא הייתה הסכמה כלשהי בינה לבין נציגות רוכשי הדירות, ובוודאי שלא הוסכם על קיזוז סכום של 600 אלף שקל מדמי הניהול המגיעים לה.

ואולם, נטען, לאחר שסופרין שלחה לנציגות הרוכשים דרישת תשלום בהיקף כ-876 אלף שקל, בהתאם להסכם הייעוץ שנחתם, קיזזה נציגות הרוכשים על דעת עצמה סך של 600 אלף שקל מהתשלום שהעבירה לסופרין ללא הצדקה.

טרם הוגשו כתבי הגנה בשתי התביעות.

עו"ד דיבון פרקש, בא-כוחה של נציגות הפרויקט, מסר בתגובה: "לא נתייחס לתביעות שמתבררות בבוררות".

מקבוצת סופרין נמסר: "מדובר בסחיטה של חברי הנציגות, הרוצים לעשות לביתם, ותו לא".

רקע - קבוצת סופרין: מראשוני מארגני קבוצות הרכישה

קבוצת סופרין עוסקת בפעילות ייזום, ניהול הנדסי והקמה של פרויקטים של נדל"ן בתחומי המגורים, המשרדים והמסחר. הקבוצה הינה תאגיד חברות פרטיות באחזקת משפחת סופרין, כאשר בראש הקבוצה עומד קלמן סופרין.

קלמן סופרין, בשנות ה-70 לחייו, מהנדס בניין בהשכלתו, הוא מראשוני שיטת קבוצות הרכישה בישראל. בסוף שנות ה-60 הקים קלמן סופרין את חברת ב.ס.ר, מארגנת קבוצות הרכישה הגדולה בארץ, בראשה עמד במשך 30 שנה (כיום עומד בראשה שותפו לשעבר, נחשון קיויתי). מאחוריי קלמן סופרין עשרות פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל, ובין היתר שימש כיועץ למשרד השיכון בבניית שכונת פסגת-זאב בירושלים.

עוד תיכנן קלמן סופרין וביצע עשרות פרויקטים של קבוצות רכישה בתחום המגורים, המשרדים והמסחר, ביניהם מגדלי ב.ס.ר 1+2 ברמת-גן ובבני-ברק, מגדל גיבור ספורט ברמת-גן, מגדל מנהטן בפארק צמרת בתל-אביב, מגדלי טויוטה בתל-אביב ועוד.

לפני כ-5 שנים פרש סופרין מב.ס.ר, וכיום הוא עובד עם שלושת בניו במסגרת קבוצת סופרין.