רמ"י תבטל עסקאות ליזמים שלא יעמדו בתקופות הסכם פיתוח

ב 24/4/2014 פורסמה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1326 המקשה באופן מהותי את התנאים למתן אורכה להסכמי פיתוח. על פי ההחלטה, היזמים ידרשו לשלם תשלומים כבדים עבור הארכת תוקף הסכמי הפיתוח, ובחלק מהמקרים אף יבוטלו ההסכמים.

רשות מקרקעי ישראל מקצה מגרשים בהסכמי פיתוח בפטור ממכרז בהתאם לתקנות חובת מכרזים, תשנ"ג-1993. תנאי מרכזי בהסכם הפיתוח הוא עמידה בלוחות זמנים לסיום הבניה - 36 חודשים מיום אישור העסקה (נוהל 31.29 של הרשות קובע את המבחנים לסיום הבניה).

הוראה מחמירה במיוחד נקבעה בהחלטת המועצה לענין קרקעות שהוקצו בפטור ממכרז במסגרת המלצות משרד התיירות לקרקע בייעוד תיירות ואטרקציות או בפטור בהמלצת משרד הכלכלה, לקרקע בייעוד תעשיה ומלאכה. במקרים אלו, קבעה ההחלטה, כי סך תקופת הסכם הפיתוח (כולל אורכות, ככל שיתבקשו) לא תעלה על 6 שנים, שאם לא כן תבוטל ההקצאה. תנאי למתן אורכות בעסקאות אלו הוא תשלום של 12% משווי הקרקע או 75,000 ₪ ועוד מע"מ הגבוה מביניהם.

הוראה מורכבת ומכבידה נקבעה בהחלטה לענין ישובים חקלאים (כהגדרתם בהחלטת מועצה 1094), להם הוקצו קרקעות על פי החלטות מועצה 727,717,666, וכו'. בקשות לאורכות חוזי פיתוח מסוג זה, יחויבו בתשלום הפרשי ערך קרקע על בסיס שומה פרטנית. הוראה זו הינה ייחודית לישובים החקלאיים ומאפשרת לרשות לגבות תשלום בגין הפרש ערך הקרקע במועד ההקצאה לבין שוויו הנוכחי, במועד מתן הארכה. יישום ההחלטה לגבי היישובים החקלאיים, תצריך הקצאת משאבים רבים מצד הרשות, ששכן מדובר בהערכה מחודשת של שווי הקרקע, על כל המשמעויות הנובעות מכך.

באופן דומה, התנאים למתן אורכות להסכמי פיתוח למגורים, הוחמרו באופן שנקבע שארכה לתקופה של שנתיים תחויב בתשלום של 6% לשנתיים מערך המקרקעין ליום הקצאת המקרקעין או תשלום של 20,000 שקל בתוספת מע"מ, לפי הגבוה, וזאת לעומת תשלום של 0.5% לשנה שהיה נהוג כה. גם על מקרקעין בקו עימות לא פסחה ההחלטה, וקבעה שאורכות בתקופה הראשונה שעד היום ניתנו ללא תשלום, יחויבו בתשלום של 6% לשנתיים.

המדיניות החדשה נועדה לעודד עמידה בלוחות הזמנים כפי שנקבעו בהקצאה המקורית, ולהבהיר, כי הקצאת קרקעות בפטור ממכרז נועדה למטרת בניה וניצול בתוך פרק זמן קצר וקצוב. יחד עם זאת, קיימים כיום אלפי חוזי פיתוח להם צריך לקבוע כללים שיהיו ישימים ויאזנו בין המדיניות שהיתה נהוגה עד היום, לבין זו החדשה. בתוך כך, ניתן להניח, שישמעו טענות מצד יזמים, במקרים בהם מומשה מטרת ההקצאה באופן חלקי, או הוקצו קרקעות בהיקפים נרחבים בהם תקופת הפיתוח של שלוש שנים, אינה ישימה, או נגרמו עיכובים בסיום הבניה שאינם תלויים ביזם וכיוצא באלה.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשות מקרקעי ישראל ואינו תחליף לייעוץ פרטני.

* הכותב כיהן כסמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל מקרקעי ישראל והינו בעל משרד יעוץ בתחום המקרקעין.