בשבוע שעבר פורסם תזכיר חוק המציע לערוך שינוי בחוק המע"מ בכל הנוגע לתמ"א 38 ולפרויקטים של פינוי בינוי. נדגיש כבר בפתיחה כי לא מדובר באותה תוכנית מע"מ בשיעור אפס לרוכשי דירות מגורים, כי אם בתיקון בחוק שנועד בראש ובראשונה להגדיל את הוודאות של היזמים העוסקים בתחום - וגם עשוי לתת דחיפה משמעותית להתחדשות העירונית.
לדברי גורמים בענף הנדל"ן, שהיו מעורבים בניסוח התיקון, מדובר בהחלטה קצרה שעשויה לחולל מהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית רווי החסמים. אבל כבר כעת מתחילים גורמים בענף להעלות חששות הנוגעים להשפעת לוואי אפשרית על השוק עד שתאושר סופית ההחלטה, כמו גם על היחסים העדינים גם ככה בין היזמים לבעלי הדירות בבניינים הקיימים.
"לתיקון החוק, אם וכאשר יעבור, משמעות גדולה לתחום התמ"א 38 גם במישור הכלכלי וגם בסוגיית הוודאות ליזמים", מסביר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב. "ההטבה הזו תגדיל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים וגם תאפשר ליזמים לדעת מה חשיפת המס הצפויה להם בצורה מדויקת יותר. היום יש הרבה אי ודאות בתחום הזה, וזה חסם משמעותי".
"בשורה לפריפריה הקרובה"
בר מציע להרחיב את החקיקה גם לנושא חשוב אחר בתחום: "כדי להוביל לפריצת דרך בתחום התמ"א 38 ראוי גם לבחון את נושא החיוב במס שבח. בשונה מפינוי בינוי, שבו לפטור ממס שבח תנאים וכללים ברורים, בתמ"א המצב שונה והפטור קשה מאוד לחישוב. בגלל זה, עד היום הרבה יזמים לא משתמשים בפטור הזה. אם גם נושא זה יטופל זו תהיה מהפכה חשובה בתחום ההתחדשות העירונית".
"זו החלטה חשובה וגם בשורה לפריפריה הקרובה, שבה יהיו עכשיו פרויקטים שיהפכו לכלכליים", כך אומר עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עמית פולק מטלון ושות' ומומחה בהתחדשות עירונית. "ערים כמו נתניה, פתח תקווה, רחובות ואחרות, שעד היום ביצוע פרויקטים בהן היה גבולי, ייכנסו למעגל ההיתכנות של התמ"א בזכות שינוי מקדם הרווח ליזמים והקבלנים. זה גם יעזור לפרויקטים קטנים שעד היום היו בעייתיים".
עם זאת, עו"ד ללום מוסיף כי "בענף חוששים שההחלטה להקל על הקבלנים והיזמים תתורגם על ידי בעלי הדירות להזדמנות להגדיל את התמורה שהם יבקשו בגלל שלכאורה לקבלן יהיה רווח גדול יותר. הבעיה היא שככל שידרשו יותר תוספות, זה כבר לא יעמוד בפטורים אחרים ושוב הפרויקט עלול ליפול. בנוסף, יש עכשיו גם חשש אמיתי מפני קיפאון בתחום משום שכולם ימתינו עם הפרויקטים עד שהתיקון לחוק יעבור - חודשים במקרה הטוב. ראוי שמנסחי החוק יתייחסו לנקודה הזו ויקבעו ממתי תהיה תקפה ההחלטה והאם היא תחול על עסקאות שכבר מבוצעות אך טרם שילמו את המע"מ. זה לא נמצא בנוסח הקיים, וכל עוד זה לא ברור אני מעריך שתהיה עכשיו עצירה בכל התחום".
"עד מיליארד שקל ב-10 שנים"
פועל יוצא של הגדלת הכלכליות בפרויקטי ההתחדשות העירונית היא הגדל היצע הדירות, משימה שהמדינה הציבה לעצמה כמטרה. נוסף לכך, יש כאלה הסבורים כי למרות שמדובר כעת בוויתור של המדינה על הכנסות ממע"מ, בראייה ארוכת-טווח מדובר במהלך שדווקא יוכל להגדיל את ההכנסות ממסים בצורה ניכרת. "ההחלטה תעשה רק טוב לכולם ברגע שתעבור", אומר אמיר הלר, סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ, שלקח חלק בקידום השינוי בחוק. "על פי בדיקה שערכנו, ההשפעה של הטבת המע"מ המדוברת עשויה להגדיל את היקף הדירות שיעברו חיזוק בכ-44%. נכון להיום יש כ-800 אלף דירות שזקוקות לחיזוק ברחבי הארץ, מתוכן על פי חישוב כלכלי, ניתן לחזק כ-300 אלף דירות. אבל כמובן שיש הרבה חסמים לכן הבאנו בחשבון רק 30% מהמספר הזה, כלומר כ-90 אלף דירות שיכולות לעבור חיזוק לפי החוק הקיים. לאחר שהשינוי בחוק יעבור, ההערכות שלנו הן שמרמה של כ-300 אלף יקפוץ המספר לכ-430 אלף דירות בגלל הגדלת ההיתכנות הכלכלית. בהנחה שכ-30% מזה באמת יצא לפועל, מדובר בכ-130 אלף יחידות דיור שיחוזקו, כלומר, תוספת של 40 אלף דירות רק בגלל השינוי בחוק. זו תוספת משמעותית מאוד".
מעניין לראות שבסעיף הרלוונטי בהצעת החוק שבו מתוארת השפעתו האפשרית על תקציב המדינה, מודה גם המדינה כי ההתחדשות העירונית בישראל מקרטעת: "בהנחה שהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יישאר ברמתו הנוכחית השפעת החוק המוצע על תקציב המדינה תהיה זניחה".
הלר מסביר כי ההפסד אולי יהיה זניח, אבל הרווח הפוטנציאלי למדינה מהשינוי בחוק עשוי להיות אדיר: "אני מעריך שהמדינה תוכל להרוויח מהשינוי הזה בין 800 מיליון שקל למיליארד שקל בתקופה שבין חמש לעשר שנים. אמנם מוותרים על המע"מ, אבל המדינה תרוויח הרבה יותר בגלל הפריחה שתהיה בתחום, וכל פרויקט שיצא מניב מס חברות על רווחי יזמים וספקים, מס הכנסה מהכנסות העובדים בתחום, מס רכישה וגם מע"מ על הדירות החדשות שנבנות בפרויקטים הללו. והחישוב הזה מתייחס רק לתמ"א 38 בלי פינוי בינוי. לצד ההכנסות הללו מדובר גם במהלך להגדלת ההיצע ללא צורך בקרקעות חדשות או פתיחת חסמים".
כל השלושה סבורים כי ההקלה במיסוי במקרה הזה לא תוביל לירידה במחיר שישלמו הרוכשים עבור הדירות. "בפרויקט תמ"א 38 יש בעלי קרקע רבים, וגם ככה ההצעות שהם מקבלים מיזמים וקבלנים תחרותיות", אומר בר. "ייתכן שהם יוכלו עכשיו לקבל עוד תמורות במסגרת הפרויקט אבל בכל הנוגע לדירות החדשות שיימכרו, שם התיקון לא ישפיע, אלא אם כן המהלך הזה יוביל להגדלת היצע משמעותית מה שיוביל לירידה במחירי הדירות באופן כללי".
חיסכון של בין מאות אלפי שקלים למיליון שקל בפרויקט
את התיקון בחוק מע"מ מקדם שר האוצר יאיר לפיד ומשמעותו קביעת מע"מ בשיעור אפס לפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית במקום הפטור שניתן היום. נוסף לכך מציע התיקון לחוק גם קביעת מס בשיעור אפס על שירותי הבנייה.
על פי הצעת החוק, "בסעיפים 31א ו-31ב לחוק נקבע פטור ממס על מתן שירותי בנייה במסגרת תכנית תמ"א 38 ובמתחמי פינוי בינוי. על מנת להפחית את נטל המס המוטל על שירותים בתחום זה מוצע להחליף את הפטור הניתן לגביהם בקביעת מס בשיעור אפס, כך שנותני שירותים אלה יהיו רשאים לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות מס שהוצאו להם. כמו כן, מוצע לקבוע מס בשיעור אפס גם על מתן שירותי בנייה במסגרת תוכנית תמ"א 38/2".
על פי גורמים בענף, המשמעות הכספית של התיקון לחוק בפרויקטים של תמ"א 38 עשוייה להגיע למאות אלפי שקלים בפרויקטים של תוספת בנייה על הקיים ואפילו לחיסכון של כמיליון שקל באם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה מחדש. מדובר ב-3%-4% מעלות הפרויקט כולו כך שככל שהפרויקט כולל בנייה מקיפה יותר כך גם ההנחה תהיה משמעותית יותר.
מטרת הסעיפים הרלוונטיים בהצעת החוק היא קידום תחום חיזוק המבנים ופינוי בינוי שטרם הצליח לרשום זינוק משמעותי בהיקף הפעילות בשנים האחרונות. לאחר שתסתיים תקופת הערות השרים, משרדי הממשלה והציבור הרחב לתזכיר החוק הוא יעלה להצבעה בוועדת שרים לחקיקה בעוד שבועות מספר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
