העליון: דיירת שסירבה לפינוי-בינוי תפצה את שכניה בחצי מיליון שקל

‎‎בית המשפט העליון דחה ערעור שהגישה דיירת סרבנית המעכבת פרויקט פינוי-בינוי ששכניה מבקשים לממש. בית המשפט המחוזי כבר פסק בפברואר האחרון כי סירובה של הדיירת הוא בלתי סביר, וכי עליה לפצות את שכניה בסכום של 485 אלף שקל, אלא אם כן תחליט להצטרף לפרויקט. אלא שהדיירת הסרבנית לא שינתה את עמדתה ואף הגישה ערעור לבית המשפט העליון.

‏במרכז הפרשה בניין דירות ישן בן 18 דירות ברחוב חביבה רייך בשכונת נווה-שאנן בחיפה, שדייריו קידמו פרויקט פינוי-בינוי. במסגרת הפרויקט שקודם אמור הבניין להיהרס, ובעלי הדירות בבניין החדש שיוקם במקומו אמורים לקבל דירות בנות 75 מ"ר, הכוללות ממ"ד, מרפסת ומחסן, תחת דירותיהם ששטחיהן 40 מ"ר. יזם הפרויקט הוא חברת שניאור גרינברג.

כל דיירי הבניין חתמו על הסכמה לביצוע הפרויקט עם היזם, למעט הדיירת רגינה שוורצברגר - מה שמנע את מימוש הפרויקט.

‏לאור התנגדותה של שוורצברגר, הגישו דיירי הבניין תביעה כספית נגדה, בטענה כי סירובה לחתום על הסכמה לביצוע הפרויקט הוא בלתי סביר.

מנגד טענה שוורצברגר כי סירובה סביר מכמה טעמים: ראשית, מאחר שלטענתה היא נדרשה לחתום על הסכם שבו היא מצהירה כי הדירה נקייה מכל חוב, בשעה שעל הדירה רבץ חוב בסך 51 אלף שקל לעיריית חיפה ולרשות מקרקעי ישראל. שנית, לטענתה, בדירה שהוצעה לה נעדרים יתרונות שקיימים בדירתה הנוכחית.

‏בדיונים שהתקיימו בבית המשפט הוצע לדיירת הסרבנית להצטרף לפרויקט תמורת תוספת זכויות שלא הוענקו ליתר הדיירים, ואולם שוורצברגר דחתה את כל ההצעות שהוצעו לה וסירבה לחתום על הסכמה לביצוע הפרויקט.

‏בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה שהגישו שכניה בפברואר 2013. עם זאת, בית המשפט התחשב במצבה הכלכלי ופסק כי היא תפצה את שכניה בסך של 400 אלף שקל בלבד, ועוד 85 אלף שקל הוצאות משפט - ולא ב-1.79 מיליון שקל, הסכום שתבעו שכניה.

במקביל, בית המשפט עיכב את מועד החיוב עד אפריל 2013 על מנת לתת לשוורצברגר את האפשרות לשקול עמדתה שנית.

‏אלא ששוורצברגר לא חזרה בה מהסירוב ואף הגישה כאמור ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון. היא טענה כי היא זכאית לכך שהיזם ירכוש ממנה את דירתה במחיר השווה בערכו לדירות החדשות שיוקמו בבניין. היא שבה וטענה כי סירובה סביר, וכי ההצעות שהוצעו לה מקפחות את זכויותיה.

מנגד, הדיירים טענו באמצעות עו"ד רון ברנט כי יש לדחות את הערעור.

‏השופט יורם דנציגר ציין בפסק הדין כי העליון המליץ לצדדים להגיע להסכמה, אך שוורצברגר נותרה עומדת על ערעורה גם לאחר שהוצעו לה הצעות נוספות: האחת - כי תצטרף לפרויקט ותקבל דירה חדשה שעד בנייתה תמומן עבורה דירה בשכירות, וזאת נוסף לכך שהיזם יישא בעלויות הרובצות על הדירה בסך 70 אלף שקל, והיא לא תידרש לשאת בעלויות משפט; ההצעה השנייה היא כי דירתה תירכש ב-900 אלף שקל בתוספת כיסוי החובות הרובצים על הדירה וויתור על חיובה בהוצאות משפט.

‏שופטי העליון דחו את הערעור ופסקו כי שוורצברגר תישא בהוצאות משפט בסך 20 אלף שקל. דנציגר לא קיבל את טענתה כי על היזם לרכוש את דירתה הנוכחית בסכום 1.1 מיליון שקל, השווה ערך לדירה חדשה בפרויקט, וזאת בשל הפער העצום בין שווי דירתה הנוכחי לשווי הדירות החדשות.

דנציגר גם התייחס להצעות המשופרות שקיבלה שוורצברגר לאחר שהגישה ערעור, שהיו עדיפות על ההצעות שהוצעו לה בעבר, ושלמרות זאת היא ממשיכה לעמוד על סירובה, בטענה כי ההצעות מקפחות אותה בהשוואה ליתר בעלי הדירות בבניין שהצטרפו לפרויקט.

"בכך מגלה המערערת כי לשיטתה היא זכאית ליהנות מן התועלת הגלומה בפרויקט מבלי להצטרף אליו", כתב דנציגר. "אין לקבל גישה זו, שמשמעותה פגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף. שהרי אם תתקבל גישה זו, יזכה הדייר הסרבן להיבנות מהטבה כלכלית העולה על זו שממנה ייהנו שאר בעלי הדירות. שכן, בניגוד אליהם הוא לא ייאלץ להמתין עד להשלמת הפרויקט או לשאת בקשיים ובסיכונים כלשהם, כדי ליהנות מן ההטבה הכלכלית הגלומה בפרויקט פינוי-בינוי שאליו הוא ממאן להצטרף".

הוא הוסיף כי "מול זכות הקניין של המערערת עומדות זכויותיהם של שכניה לשפר את תנאי מגוריהם וכן האינטרס הציבורי שבהוצאת פרויקט אל הפועל".

‏דנציגר עיכב את ביצוע פסק הדין בחודש על מנת לתת לשוורצברגר הזדמנות נוספת לשנות את עמדתה ולבחון את שתי ההצעות המשופרות שהוצעו לה. אם היא תחליט לקבל את אחת ההצעות, לא ייכנס החיוב לתוקף. ‏‎‎‏

לדברי עו"ד רון ברנט, שייצג בהליך את הדיירים, "פסק הדין מהווה חיזוק למיזמי פינוי-בינוי, ויש בו איתות לדיירים סרבנים המבקשים בסרבנותם לסחוט יזמים ולעכב מיזמי פינוי-בינוי. עדיף היה לו בחוק פינוי-בינוי הייתה לבית המשפט, לצד הסמכות לחייב דייר סרבן בתשלום פיצויים, אף סמכות לכפות על דייר סרבן לחתום על הצטרפות למיזם, כמו במנגנון הקיים בחוק לגבי מיזמי תמ"א 38".