בענף הביצוע מספיקה טעות אחת כדי ליפול מהפיגומים

ענף הקבלנות לבנייה בישראל לא הספיק להתאושש מהמרפסת המתרסקת בפרויקט גינדי בחדרה בביצוע אורתם סהר (דצמבר 2013), והנה הוא סופג חבטה גדולה נוספת, בחסותה של אזהרת הרווח הטראומטית עליה דיווחה חברת דורי בנייה השבוע.

המספרים הבלתי נתפסים של טעות באומדן עלויות, בהיקף של 250-350 מיליון שקל, שבים ומעידים על תחום שבו רמת הסיכונים והאי ודאות היא עצומה. חברות מהתחום נדמות לא פעם למעין חברות סטארט-אפ, רק שבשונה מהן, המשוואה של הסיכון מול הסיכוי בתחום הקבלנות אפורה בהרבה: הסיכון גבוה ביותר, אולם הסיכוי - קרי הרווח והתשואה - נמוכים ותחומים בתקרת זכוכית ברורה, אשר אינה מכסה על הסיכונים השונים.

עד כמה מסוכן? מספיק להיזכר בשמות הגדולים שפעלו בעבר בתחום הביצוע ונעלמו מהנוף. שמות כמו פריצקר, רובננקו, דרוקר, ברנוביץ', פבר ואחרים. אלמלא בעלי בית אמידים - חברת גזית גלוב במקרה האחרון (דורי), או חברת אפריקה ישראל (עוד בימי תפארתה) כאשר דניה סיבוס נקלעה לפני שנים אחדות לסחרור בשל הפסדים בפרויקט לסלילת כביש (431), גם שתי הענקיות הללו היו נמחקות.

ומעבר למילים בקבלנות שנכתבו ונאמרו על תחום הקבלנות, גם הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות המדווחות מאפשרים לבחון לעומק את המספרים האבסולוטיים ואת אחוזי רווח הרזים.

המספרים מתקשים להציג תמונה ברורה בנוגע למצב החברה ברגע נתון, בשל השוני בצורת ההכרה בהכנסה והעלויות, ההבדלים בין הפרויקטים והגורם המזמין, אורך המיזם ועוד, אך בחינה של תקופה ממושכת יכולה לשמש אינדיקציה ראשונית.

בור של עשור

מדוחות דורי בנייה לשנת 2013 - בטרם התברר שיש טעות באומדנים - עולה כי סך ההכנסות של הזרוע הקבלנית עמד בשנה זו על כ-1.47 מיליארד שקל (לא כולל הכנסות בין מגזרים), בעוד שהרווח הגולמי בגין כל פעילות ענפה זו הסתכם לכדי 77 מיליון שקל - מעט יותר מ-5%. הרווח התפעולי עמד על כ-2% בלבד מהמחזור, 28 מיליון שקל, פחות או יותר כגודל אזהרת הרווח הראשונה שניפקה החברה כמה חודשים מאוחר יותר (ההפסד ברבעון הראשון של 2014), אזהרת רווח שהתבררה כאמור כאופטימית מדי.

מחזור פעילות הקבלנות של דורי בנייה היווה כ-86% מסך המחזור הכולל של החברה, אך הרווח התפעולי בגינו היווה 35% מתוכו. מאידך, פעילות היזמות של דורי בנייה, שחלקה במחזור פעוט בהרבה ועמד ב-2013 על כ-13.5% מכלל ההכנסות, הניבה את מירב רווחיה התפעוליים של החברה, כ-43 מיליון שקל, המגלמים רווחיות תפעולית של 19%, פי עשרה משיעור הרווח בקבלנות - נתון הממחיש את משוואות הסיכוי-סיכון השונות בין הענפים.

הדוחות הכספיים השנתיים רחוקים כאמור מלתאר את המצב האמיתי, בעיקר בשל מועדי ההכרה בהכנסות. שנת 2012 הניבה בדורי מחזור קבלנות מדווח של 1.55 מיליארד שקל, כאשר שיעור הרווחיות היה גבוה מאשר בשנת 2013 ועמד על 7.3%, ואילו הרווח התפעולי עמד על 65 מיליון שקל, כ-4% מהמחזור. נתונים אלו אמנם גבוהים מ-2013 אך רחוקים מלגלם בחובם את הסיכון הכרוך. כך או כך, בור של 250-350 מיליון שקל עליו דיווחה דורי בנייה אוכל למעשה רווחיות של עשור מפעילות הקבלנות.

בדיקת התוצאות הכספיות של קבלני ביצוע מובילים נוספים במשק מעידים כי התחום נוטה ליפול מהפיגומים.

הרווחיות הגולמית של פעילות הקבלנות של אורתם סהר - חברה שהנפילה המהדהדת שלה היא כמובן מהמרפסת - מגלה שיעורי רווח של כ-3-4% מסך המחזור הכולל. במונחים אבסולוטיים, הרווחיות הגולמית התלת שנתית עמדה על 75 מיליון שקל, מתוך מחזור כולל של יותר מ-2 מיליארד שקל. סביר כי לפחות חלק מהיקף הרווחיות ייבלע בהשלכות הישירות והעקיפות (מוניטין, אובדן הזמנות ועוד), בגין פרשת המרפסת שקרסה בפרויקט גינדי בחדרה.

אצל ענקית הבנייה דניה סיבוס של לב לבייב, התמונה דומה. העלייה ההדרגתית בהיקף הפעילות בשנים האחרונות לא תרמה לעלייה גם בשולי הרווח. בשנת 2013 הרווח הגולמי של החברה נשק ל-10 מיליון שקל, בעוד שהמחזור של החברה עמד על 1.3 מיליארד שקל. קרי, רווחיות זעומה של פחות מ-1%. הנתונים בשנים שקדמו לזו היו טובים מעט יותר, אך אינם מגלמים ולו במעט את הסיכונים בתחום.

חבל דק

מנרב, של אברהם קוזניצקי, אשר התבטא והתריע גם בשבוע שעבר ב"גלובס" על הנעשה בתחום, מספרת סיפור דומה. את 2013 סיימה אמנם ברווח גולמי של 31 מיליון שקל, אך סכום זה מהווה רק כ-3.5% מסך המחזור. הרווח התפעולי בגין פעילות זו הוא "סמלי" ומהווה כ-1% מהמחזור הכולל. לאמיתו של דבר, חלקה של הבנייה למגורים מסך פעילות הקבלנות קטנה יחסית, והיא הפסדית.

ב-2012 התמונה הייתה אף עגומה יותר. הרווח הגולמי היווה כ-2.6% מהמחזור ונרשם הפסד בשורה התפעולית. למזלה של מנרב, פעילויותיה האחרות, בעיקר בתחום הייזום למגורים, מייפים את התמונה הכוללת של החברה.

בחינת התוצאות של זרוע הביצוע של צ.מ.ח המרמן ושל קבוצת אלקטרה מצביעות על שיעור רווח ממוצע של כ-5% על המחזור בשלוש השנים האחרונות. אם כי תוצאותיה של האחרונה, מכילות בתוכן גם את תחום האלקטרו-מכני, כך שיש להתייחס אליהן בעירבון מוגבל.

המספרים והעדויות מהשטח אינם משאירים מקום לספק: ענף הקבלנות לבנייה בארץ הולך על חבל דק. מעבר לאותן חברות ציבוריות מדווחות, אשר מצבן אינו מזהיר בלשון המעטה אך הן עדיין שורדות, מתחת לרדאר נופלות חברות קבלנות פרטיות שמבחינתן טעות אחת באומדן הוצאות הינה הרת אסון.

העתיד אינו מבשר טובות לענף. התחרות הרבה, המחסור בתשומות, הביורוקרטיות הסבוכות, מלחמות היהודים בתוך הכנסת המנטרלות כל ניסיון למציאת פתרון וההוצאות הקבועות הכבדות (המאלצות את בעלי החברות להמשיך להניע את גלגלי המכונה החורקת) - מקרבים אותנו ללא ספק למעידה הבאה.

ענף הביצוע: העיקר להתגלגל

הרווח הגולמי בסופו של פרויקט בנייה סטנדרטי עומד אם כן על כ-3%-5% אם בכלל, שיעור אפסי לכל הדעות, לבטח אם לוקחים בחשבון את היקפי הפעילות, גודל הפרויקט, זמן הפרויקט ופרמטרים אחרים למשוואה.

ומה קורה אצל החברות היזמיות, אלה שרוכשות את הקרקע, מוכרות את הדירות ומזמינות את העבודה מקבלי הביצוע? יזמי המגורים ייכנסו בדרך כלל לפרויקטים בתנאי שהרווח המוערך על ידן יעמוד כ-12%-15%, בהתחשב במחיר הקרקע, עלויות התכנון והביצוע, אגרות והיטלים, עלויות השיווק, המכירה, המימון וכו' ומחירי המכירה של הדירות.

מעבר לשולי הרווח השונים (אף יזם לא יקבל מימון בנקאי אם הוא לא יציג צפי לשולי רווח דו ספרתיים), הקופון שגזרו היזמים בשנים האחרונות היה גדול עוד יותר. מחירי המכירה בשנים האחרונות הרקיעו שחקים ועלו בקצב מסחרר, וגם הרווחיות באותם פרויקטים עלתה לאין שיעור על תחזיות הרווח וחיפתה על טעויות חישוביות, מחירי קרקעות שערורייתיים, ושגיאות באומדן העלויות.

כאן בדיוק טמון ההבדל בין יזם נדל"ן, שנהנה מפוטנציאל גבוה לאפ-סייד אם השוק טוב והמחירים עולים, לבין קבלן ביצוע שאינו מרוויח יותר כאשר מחירי הנכסים עולים. התמורה לקבלן נקבעת במסגרת חוזה פאושלי שנסגר עם היזם בטרם יציאת הפרויקט לדרך, ללא כל קשר למחירי המכירה, אך חשוף לסיכונים הגלומים בתקורות המשתנות.

בחוזה הפאושלי, על אותו קבלן להביא בחשבון את כל הסיכונים והבצ"מים (בלתי צפוי מראש) ולכמת אותם, ולתת הצעה שתהיה תחרותית מול הקבלנים הרבים בתחום הרווי תחרות. בניהול סיכונים סביר, הרווחיות הגולמית אליה אמורה לשאוף חברה קבלנית להגיע בפרויקט ממוצע אמורה לעמוד פחות או יותר גם היא על רמה של 10%-15%, אך בשל תנאי השוק, החברות אינן מתקרבות לאותו רף דמיוני.

כדור השלג מתגלגל בתחום הקבלנות באופן מהיר ביותר. מאחר שיש מתמודדים רבים על כל מכרז, על חברה קבלנית להיות תחרותית על מנת לזכות בעבודה, בין היתר מאחר והיא לוקחת בחשבון את העובדה שעלויותיה הקבועות והתקורות שלצידן יקרות ביותר. במילים אחרות, לעתים עדיף לקבל את העבודה ללא רווח מהותי, ולו בשביל להמשיך להתגלגל הלאה.

התחלואות והבצ"מים בענף אדירים. די אם נציין את המחסור בכח האדם הראוי, אשר גורם לעליית מחיר התשומה האנושית, לעיכובי בנייה המשפיעים על העלויות מחירי המימון בגין ביטחונות הפיננסיים אותן נאלצו הקבלנים להעמיד בגין ביצוע וטיב, חשיפות משפטיות וכן הלאה, ויוצרים מצב שבו הרווחיות נעלמת במהירות והאומדנים הראשוניים נשארים בגדר חלום באספמיה.

ועם זאת, אפרופו הצרות האחרונות בחברת דורי, צריך להדגיש כי גם בתחום הקבלנות שבו הפער בין הרצוי למצוי רב והמחזורים הם אסטרונומיים, קשה לקבל סטייה כה מהותית כמו זו שעליה דיווחה דורי, במיוחד לאור העובדה שקברניטיה העכשוויים (חיים כצמן ודורי סגל, בעלי השליטה בגזית גלוב), מרצים לא מעט על מצוינות הניהול.

• הכותב הוא יועץ לחברות נדל"ן

 תוצאות זרוע הקבלנות