"תוכנית התחדשות עירונית לא יכולה להיות תוכנית שימור"

ועדת הערר במחוז תל-אביב ממשיכה למתוח ביקורת על תוכניות הרבעים בתל-אביב. תוכנית הרבעים המתייחסת לרובע 3 ורובע 4 בעיר תל-אביב-יפו (חלקים מצפון ומרכז העיר) עתידה לקבוע את הכללים להתחדשות העירונית, אולם התנגדויות רבות שהוגשו מונעות ממנה לצאת אל הפועל. בין המגבלות שמטילה התוכנית, נכללת גם הגבלה האוסרת בנייה בשלושת המטרים הקדמיים של קומת הקרקע, וזאת על מנת לשמור את "סטיו העמודים" (קומת עמודים מקורה במפלס הקרקע), בהתאם לסגנון המקובל באזורים אלה בעיר.

בעקבות הפקדת תוכניות "רובע 3" ו"רובע 4" הוגשו התנגדויות רבות, ובעקבותיהן המליץ מהנדס העיר לאפשר בנייה בחלק מאותה רצועה של 3 מטרים, ובלבד שחזיתו של השטח הבנוי באותה רצועה לא יעלה על שליש מחזית הבניין, וגם וזאת בכפוף לשיקול-דעת הוועדה המקומית. חוקרת שמונתה לדון בהתנגדויות המליצה לקבל את ההמלצה האמורה של מהנדס העיר, והוועדה המחוזית אכן אישרה את ההמלצה.

בעקבות אישור תוכניות רבעים 3 ו-4 על-ידי הוועדה המחוזית, הוגשו עררים למועצה הארצית לתכנון ולבנייה גם על-ידי איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, באמצעות עורכי הדין עפר טויסטר ושילה הרשקוביץ ממשרד עורכי הדין עפר טויסטר.

בין השאר נטען בערר האיגוד בדבר אי-סבירותה של ההחלטה להגביל את הבנייה בתחום "סטיו העמודים". הטענה היא כי במקרים רבים לא יהיה די באותה הקלה שמאפשר לבנות בשליש מ"סטיו העמודים", וכי יש לאפשר בנייה מאסיבית יותר גם באותו שטח, בהתאם לצרכי התמ"א והחיזוק.

לאחרונה, ניתנו שתי החלטות של ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב, בראשותו של עו"ד מיכה גדרון, במסגרת דיון בבקשה להיתר שהגישה חברת אקו סיטי היוזמת ומבצעת עשרות פרויקטים בתחום תוכניות הרובעים בתל-אביב. בדיוני הערר התמודדה ועדת הערר מול השאלה אם יש לאשר בנייה של ממ"דים וקירות לחיזוק שני בניינים - האחד ברחוב שטרוק, והשני ברחוב אלכסנדר ינאי בעיר. ועדת הערר תמכה בעמדת החברה וקבעה כי בנסיבות המתאימות יש לאפשר בנייה ב"סטיו העמודים" מעבר לשליש החזית.

"הערר שבפנינו מעלה נושא עקרוני והוא, ההתנגשות בין רצון הוועדה המקומית לשמור על 'סטיו עמודים' ('אכסדרה') בחזיתות מבנים באזורי רובע 3 ו-4, לבין האפשרות לחזק מבנים בתחום הרובעים בפני רעידות אדמה ולהוסיף ממ"דים בדירות הקיימות בקומת העמודים" כך בהחלטת ועדת הערר.

"מטבע הדברים, רכיבי החיזוק, בין אם מדובר בעמודים, ובין אם מדובר בקירות הקשחה, מגיעים עד לקרקע, ולפיכך קביעת מגבלות תכנוניות כגון אלה שנקבעו בתוכניות הרובעים 3 ו-4, של שמירה על 'סטיו עמודים' בעומק 3 מטר לחזית, למעט שליש מאורך החזית שניתן יהיה לסגור על-פי שיקול-דעת הוועדה המקומית, מקשה מאד על ביצוע חיזוק מבנים כאמור, ולעיתים הדבר אינו ניתן לביצוע בעלות סבירה.

בנוסף, הצורך החיוני בתוספת ממ"דים לדירות הקיימות, ובכלל זה לדירות המצויות בקומות הקרקע, מחייב גם הוא במקרים רבים לבנות את הממ"דים בחזית, בהעדר חלופה אחרת. ההוראה בדבר החובה לשמור על 'סטיו העמודים' עלולה למנוע הקמת ממ"דים לדירות הקיימות. לדעתנו יש למצוא בכל מקרה ומקרה את נקודת האיזון הנכונה בין הרצון לשמור על 'סטיו העמודים' לבין האילוצים הפיזיים הנובעים מהרצון לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ולהוסיף ממ"דים לדירות הקיימות.

לנוכח האמור ראוי היה לדעתנו להותיר בתוכניות לב העיר גמישות תכנונית רחבה יותר, על-ידי הותרת שיקול-דעת לוועדה המקומית, במקרים של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה או למקרה של תוספת ממ"דים לדירות הקיימות, לעניין החובה לשמור על 'סטיו עמודים' לאורך של 3 מ' בחזית".

אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי וראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מציין כי "חשוב מאוד שכל מוסדות התכנון יפנימו ברוח החלטת ועדת הערר שתוכנית התחדשות עירונית לא יכולה להיות תוכנית שימור, ולא סביר לכפות על אלפי בניינים הוראות עיצוביות מחמירות שאינן משתלבות עם דרישות המציאות".

עו"ד מורן גור שותף ומנהל מחלקת התכנון והבניה במשרד ש. רייסמן ושות', שפועל רבות מול דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38, אומר: "החלטת ועדת ערר לעניין סטיו העמודים היא חשובה והכרחית במסגרת ההגבלות אותן מציבה תכנית הרובעים על מתכונתה. כיום יותר מתמיד חשוב לעודד תוספות קונסטרוקטיביות לרבות ממ"דים שלעיתים לאור צורך תכנוני נדרשים לתכנון בחזית ועל חשבון סטיו העמודים".

עו"ד עפר טויסטר, שייצג את חברת אקו סיטי בהליכים, מציין כי הוא רואה חשיבות רבה בהחלטה זו מכיוון שהמדובר בוועדת ערר שבפניה נדונו עררים רבים בנושא תמ"א 38 והמלצותיה בהחלטה מבוססות על הניסיון הרב שצברה, והוא מקווה שהמועצה הארצית תיישם את ההמלצה עת תדון בעררים שהוגשו על החלטת הוועדה המחוזית בעניין תוכניות רבעים 3 ו-4.