גורמים בשוק הנדל"ן: משקיעים שוב קונים דירות בהמוניהם

לתשומת-לב מחוסרי הדירה: בזמן שאתם מחכים לחוק המע"מ של לפיד, לא מעט משקיעים עדיין מסתובבים בשוק וחושבים שדווקא זה הזמן לקנות ■ "תוכנית מע"מ 0% ממילא לא תשפיע על המשקיעים, והם לא מאמינים שהמחירים יירדו"

בניית דירות בגליל / צילום: איל יצהר
בניית דירות בגליל / צילום: איל יצהר

הזוגות הצעירים יושבים חזק על הגדר, והם ממתינים למימוש חלומו של שר האוצר יאיר לפיד, להענקת החזר מע"מ לרוכשי דירה ראשונה מקבלן. רק שבו בזמן, כפי שגם מגלים נתונים שפרסם בסוף השבוע משרד האוצר, תנועת המשקיעים נמשכת. היא אמנם מורגשת בשוק במידה מתונה יותר, אולם היא צוברת לא מעט דומיננטיות בשבועות האחרונים, במיוחד באזורים ובפרויקטים שמחוץ לטווח המחירים בתוכנית לפיד.

משקל המשקיעים בשוק עמד ברבעון השני על 24%, רחוק ממשקל של כשליש מהעסקאות כפי שהיה בסוף 2010. עם זאת זהו עדיין נתח לא מבוטל של מי שקונים דירות נוספות (לא למטרת מגורים לעצמם), וזאת בשעה ששרי האוצר והשיכון מתחייבים מעל כל במה שבשנה הבאה המחירים יירדו.

יתרה מכך, כדאי לזכור שמאז 2010 ניחתו בזו אחר זו גזירות על משקיעי הדירות - ביטול הפטור ממס שבח למוכרי דירה שאינה יחידה (25% על הפער בין קנייה למכירה), מדרגות מס רכישה עודכנו ל-5% ועד ל-10% ובמקביל גוברים הקולות למסות שכירות מדירה החל מהשקל הראשון (כיום יש פטור עד לרמה של 5,000 שקל). באוצר הדגישו, כי "חרף הירידות שרשמו משפרי הדיור והמשקיעים ברבעון השני השנה, עדיין גבוה מספר העסקאות שהם עשו ברבעון זה לעומת הרבעון המקביל בשנת המחאה החברתית".

גורמים בשוק מעריכים שהמשקיעים הם הראשונים שחוזרים כעת לשוק. גם הם שומעים את המומחים המעריכים כי בין אם תיכנס תוכנית לפיד לתוקף ובין אם לאו, צפוי להשתחרר מתישהו ביקוש כבוש של מחוסרי דירה שיוביל לעליות מחירים. והמשקיעים, להבדיל מרוכשי דירה ראשונה, ממילא אפילו לא יכולים לחלום כרגע על החזר מע"מ מהמדינה והם מעדיפים לקנות לפני שהפקק משתחרר.

"בפרויקטים שמחירי הדירות בהם יקרים, אין כלל שינוי בהתנהגות המשקיעים", מדגיש מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל יעקב אטרקצ'י, "יש לנו מגדל יוקרה סמוך לים בנתניה, שמחיר הדירה הכי זולה בו 1.8 מיליון שקל ו-60% מהדירות כבר מכורות. הרגשנו האטה באפריל ובמאי כשאנשים עוד האמינו ללפיד והעדיפו לחכות, אבל מיוני אנשים חזרו לקנות. ממילא לא מדובר במחירים של זוגות צעירים, ומי שרוכש דירות בפרויקט הם משפרי דיור, משקיעים ויהודים מצרפת שמוטרדים מהמצב שם. יש לנו גם פרויקטים בחולון ובתל אביב שגם שם מחירי הדירות גבוהים, ומשקיעים רוכשים בהם דירות".

אטרקצ'י מוסיף כי "לפיד צריך להבין שכשמכריזים על משהו אחד, ואחרי חצי שנה אתה באותו מקום, נוצרת בעיה של אמון בממשלה ואני בספק אם התוכנית תאושר בסוף. העובדה שמשקיעים בוחרים להמשיך ולקנות דירות מעידה על כך שהם מאמינים שמחירי הדירות יעלו, ולכן הם קונים היום ולא עוד חודשיים. אי אפשר גם להתעלם מהריבית שממשיכה לרדת. היום המצב הוא כזה, שגם למי שלא צריך כסף שווה לקחת הלוואה. כי גם אין תשואה מאג"ח מדינה או פק"מ, וגם הריבית על הלוואות היא זולה מאוד".

"קונים כרגיל"

"באר שבע, למשל, עדיין מושכת משקיעים שרואים את הפוטנציאל העתידי בעיר", אומר זכיין רימקס בבאר שבע אבי חיון. "מע"מ אפס ממילא לא משפיע על משקיעים, והם פונים יותר לדירות יד שנייה. הם גם לא מאמינים לחוק או לירידת מחירים שתבוא בעקבותיו ולכן ממשיכים לקנות דירות".

לדברי חיון, המשקיעים בבאר שבע רוכשים שני סוגים של דירות, או דירות 3-4 חדרים סביב האוניברסיטה שמחירן נע בין 400-600 אלף שקל, או דירות חדשות יותר בשכונת רמות, במרחק הליכה של רבע שעה מהאוניברסיטה, בבניינים עם מעלית, ממ"ד ומרפסת, שאותן מעדיפים סטודנטים בשנה שנייה או שלישית, ושם מחיר דירות 4 חדרים נע סביב 930 אלף שקל עד מיליון שקל. השכירות באותן דירות נעה סביב 1,000 שקל לחדר. "התשואה עבור הדירות הזולות נעה סביב 5%-6.5%, ובדירות היקרות יותר סביב 4.5%", מדגיש חיון, תשואות מפתות מאוד על רקע האלטרנטיבות היום בשוק (תשואה אפסית לנכסים חסרי סיכון או הצטרפות מאוחרת לשוק ההון הרותח).

"המשקיעים הסדרתיים שמחזיקים בכמה דירות ממשיכים לקנות דירות כרגיל", אומר זכיין אנגלו סכסון בהרצליה, כפר סבא והוד השרון, דוד לוי. "מי שהאט רכישת דירות בקרב המשקיעים הם בעלי דירה אחת ששקלו לקנות דירה נוספת לילד, או לפנסיה, אך זה בעיקר בגלל שינוי חוקי המיסוי, כאשר הם מגלים לפתע שצריכים לשלם מס שבח גבוה אם ימכרו את הדירה שבבעלותם לטובת דירה או שתי דירות להשקעה. באופן אבסורדי, התוכנית של לפיד יצרה משקיעים חדשים, כי זוג צעיר מהרצליה, שרצה למשל לקנות דירה ב-1.6 מיליון שקל כדי לגור בה, פתאום מבין שכדאי לו לחכות ולקנות דירה חדשה עם הטבת מס בראש העין, ולגור בשכירות בהרצליה. לא לזה התכוון לפיד".

"הבנקים מקשיחים דרישות גם כלפי משקיעים"

מול הגורמים (האינטרסנטיים יש להודות) שרואים כעת את תנועת המשקיעים חזרה לשוק, יש מי שסבור שגם המשקיעים עדיין לא ממהרים לקנות. "המצב בשוק הנדל"ן בארץ לא טוב עכשיו, אפילו מאוד לא טוב. המשקיעים לא טיפשים, הם רואים שאין צניחת מחירים, לא בתל אביב ולא במעגל השני והשלישי שסביב תל אביב. הם אמנם לא נהנים מהמע"מ, אבל גם הם מעכבים רכישת דירות ושחרור דירות לשוק. יש שקט מזעזע ורועם בשוק הנדל"ן", אומר עו"ד דני הרינג, שותף ומנהל מחלקת נדל"ן במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן.

"כרגע קשה יותר גם למשקיעים להיכנס להתחייבויות", מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן, "המשקיעים קונים באזורי ביקוש, שם הטבת המע"מ אינה חלה. משקיעים שצריכים מימון הם אלה שעוצרים את העסקאות, הבנקים מקשיחים את הדרישות שלהם גם כלפי משקיעים. היום לכסף נזיל יש יותר ביקוש, ולכן בעלי הגרוש בכיס ישמרו עליו, וגם אם ישקיעו בדירה תהיה להם יכולת מיקוח גדולה יותר והם יצפו להנחה. צריך גם לזכור שאין יותר מדי סחורה בשוק".

לדברי הרינג, "צ. לנדאו שילמה השבוע את המחיר של הקיפאון בשוק המגורים. הציבור ממתין - לא רק מי שמבקש לקנות דירה, אלא גם מי שמבקש למכור. התנהלות הממשלה הכניסה את השוק למצב של המתנה מבחינה פסיכולוגית. כשהמדינה רוצה להעביר חוקים פוליטיים כמו לסגור מרכולים בשבת, מעבירים חוקים בכלום זמן, אבל דווקא כשמדובר על חוקים שמשפיעים על הציבור בכל הפרמטרים, יש לכולם זמן. בינתיים, אף אחד לא רוצה להיות פראייר והשוק מת. המסדרונות של משרדי מיסוי מקרקעין שוממים, ולא בגלל מבצע צוק איתן. כבר לפני המבצע לא מורגשים שם תורים ונפחי העבודה בטאבו ירדו".