האם כדאי לרכוש היום משרד אל מול הריבית הנמוכה?

האם ההיצע הגדול בשוק המשרדים מתחיל להשפיע על מחירי השכירות? על פי הסקירה הרבעונית של חברת מאן נכסים נראה ששוק השכירות מתקרר בכל הנוגע לדמי השכירות - ואילו מכירת השטחים תופסת תאוצה בשנה האחרונה. הנתונים, המתייחסים לרבעון השלישי של 2014, מעידים על ירידת מחירים גורפת בשוק השכרת המשרדים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ובכל הקשור לשטחי משרדים העומדים למכירה, ברוב האזורים נרשמה דווקא עלייה.

במקביל, לצד שוק המשרדים, גם פלח שטחי המסחר מעיד על מגמה דומה: בשנה החולפת ירדו המחירים לשכירות של שטחי מסחר בערים שונות ברחבי הארץ, ויחד עם זאת נרשמה עלייה כמעט גורפת במחיר שטחי המסחר העומדים למכירה.

חשוב להזכיר שגם הריבית הנמוכה משחקת כמובן תפקיד לא מבוטל במגמה. בדומה לשוק המגורים, ריבית נמוכה על החוב מאפשרת לבעלי הנכסים לדרוש מחירי מכירה גבוהים יותר (וגם משכנעת רבים אחרים שמוטב להישאר בתנאי השוק הנוכחיים עם הנכס בבעלותם, וליהנות מתשואה ממוצעת של כ-7.5%).

סקר המחירים הרבעוני של מאן נכסים מתייחס לעשר ערים מרכזיות: תל אביב-יפו, רמת גן, הרצליה, רעננה, פתח תקווה, נתניה, רחובות, לוד, חיפה וירושלים. הסקר מתייחס גם למחירי ההשכרה והמכירה של שטחי תעשיה, לוגיסטיקה ואחסנה (ראו מסגרת).

משרדים: ירידה של 6% ברעננה ובפ"ת

כאמור, לאחר תקופה ארוכה של יציבות, נראה שההיצע העתידי הגדול של שטחי משרדים להשכרה מתחיל להשפיע על המחירים.

נתוני מאן נכסים, בניהולו של ג'קי מוקמל, מעידים על ירידה במחירי השכירות בכל הערים הנסקרות מול הרבעון המקביל אשתקד למעט ירושלים, שם נותרו דמי השכירות באותה רמה בדיוק.

על פי הנתונים, הירידה המשמעותית ביותר במחירי השכירות למשרדים בשנה החולפת נרשמה ברעננה ובפתח תקווה, שם ירד השנה המחיר בשיעור של כ-6.4%, מרמה של 62 שקל למ"ר ל-58 שקל למ"ר לחודש בממוצע. ערים נוספות שבהן נרשמה ירידה לא מבוטלת הן הרצליה, שם נרשמה ירידה בשיעור כ-6.2%, תל אביב עם ירידה של כ-5.5% ונתניה עם מחירי שכירות שירדו ב-5.4% בשנה החולפת.

ומנגד, כאמור, בכל הנוגע לשטחי המשרדים שעומדים למכירה נרשמה דווקא עלייה ברוב הערים, למעט בהרצליה, שם המחיר נותר קפוא וברעננה ובפתח תקווה שם שטחי המשרדים למכירה רשמו ירידה מזערית בשיעור 0.2% בלבד.

הערים שבהן מעידים הנתונים על העלייה המשמעותית ביותר במחיר המכירה של שטחי המשרדים ברבעון השלישי של 2014 הן ירושלים ורחובות, שם טיפס המחיר בכ-6.6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך, בירושלים עמד מחיר מכירה ממוצע למ"ר על 10.4 אלף שקל (לעומת 9,750 שקל למ"ר ברבעון השלישי של 2013) וברחובות עמד המחיר על 8,800 שקל למ"ר בממוצע לעומת 8,250 שקל למ"ר בממוצע ברבעון המקביל אשתקד. בחיפה ורמת גן נרשמה עלייה של 3.4% ו-3.6% בהתאמה, בלוד עלה המחיר בכ-2.8% ובנתניה ותל אביב נרשמה עלייה זניחה בשיעור של פחות מאחוז.

בהשוואה לרבעון הקודם, הרבעון השני של 2014, נרשמו לא מעט ירידות מחירים בשוק המשרדים, הן במכירת שטחים והן בהשכרה.

בערים תל אביב, הרצליה, רעננה, פתח תקווה, נתניה ולוד נרשמו ירידות בשתי הקטגוריות, בעוד בירושלים, בחיפה וברמת גן נותרו המחירים זהים בין הרבעונים.

"אין הרבה נכסים למכירה"

"התקדמות בניית מגדלי המשרדים באזורים סמוכים לתל אביב הביאה להיצע גדול של שטחי משרדים והשפעה שלילית על רמת המחירים", מסביר מוקמל, "מציאות זו משפיעה גם על רמת התפוסה הממוצעת של משרדים באזור תל אביב שירדה מ-92% ברבעון השני של 2014 ל-90% תפוסה ממוצעת ברבעון השלישי. ברבעון האחרון נרשמה פעילות נמוכה עם מיעוט עסקאות חדשות בענף המשרדים, ובעיקר עסקאות מעבר של חברות גדולות למגדלי משרדים מחוץ לתל אביב. אין הרבה נכסים למכירה וזה מתבטא בעליית מחירים. נכון לחודשים האחרונים, הירידה בשכר הדירה נבלמת כי בעלי הבניינים שרוצים להשכיר שטחים נותנים הטבות כמו חניה הגלומה במחיר או תקופות גרייס. הם מבינים שהטבות לדיירים שוות כסף בשכר הדירה. במקביל, יש גם נטייה הולכת וגוברת לרכוש שטח משרד מאשר לשכור".

מסחר: ירידה של 7% ברמת גן

בדומה לשוק המשרדים, גם בשוק שטחי המסחר מעידים הנתונים על מצב דומה שבו האטרקטיביות והמחיר של נכסים למכירה עלו לצד ירידה במחירי השכירות. על פי הנתונים, בשש מתוך עשר הערים הנסקרות נרשמה ירידה במחירי השכירות ברבעון השלישי של 2014 לעומת הרבעון המקביל.

הירידה המשמעותית ביותר שנרשמה במחירי השכירות הממוצעים אירעה ברמת גן, שם ירד המחיר בשיעור 7.1% מ-140 שקל למ"ר ל-130 שקל למ"ר בממוצע. בנתניה נרשמה ירידה בשיעור 5.8%, בתל אביב וברעננה ירדו המחירים בכ-5.2%, בלוד ב-2.8% וברחובות מעידים הנתונים על ירידה בשיעור 2.5% מאז הרבעון השלישי של 2013. בשאר הערים - הרצליה, פתח תקווה, חיפה וירושלים - לא נרשם שינוי בדמי השכירות כלל.

כאמור, בכל הנוגע למחיר המכירה של שטחי המסחר (תופעה הרבה פחות שכיחה משוק המשרדים), גם כאן ניכרת תמונה הפוכה. ברוב המכריע של הערים נרשמה עלייה במחיר הממוצע למ"ר. בראש טבלת העליות ניצבות ארבע ערים - הרצליה, פתח תקווה, חיפה וירושלים, שבכל אחת מהן נרשמה עלייה בשיעור כ-6.6% במחיר המכירה הממוצע למ"ר. ברחובות עלו המחירים בכ-4%, בלוד נרשמה עלייה של כ-2.8%, ברעננה ובתל אביב עלייה דומה בשיעור אחוז אחד ובנתניה שינוי מזערי כלפי מעלה של 0.3% בלבד. ברמת גן נרשמה הירידה היחידה במחיר המכירה של שטחי המסחר, בשיעור של פחות מאחוז (0.9%).

בהשוואת השכירות הממוצעת, כמו גם של רמת המחירים של שטחי המסחר למכירה לרבעון הקודם (רבעון שני 2014), נרשמה יציבות במחירים. בתל אביב, ברמת גן, בהרצליה, ברעננה, בפתח תקווה, ברחובות, בחיפה ובירושלים לא נרשם שינוי כלל בשתי הקטגוריות. בנתניה ובלוד נרשמה ירידה גם בין הרבעונים.

"בתחום המסחרי קיימת מגמת יציבות ברמת התפוסה ובדמי השכירות", מתייחס מוקמל לנתוני שני הרבעונים האחרונים. לדבריו, "קיים חשש שבשנים הקרובות, גידול ההיצע בשטחים מסחריים, במיוחד באזור ת"א והמרכז (ראו בטבלאות), יביא לירידת מחירי השכירות".

תעשייה, לוגיסטיקה ואחסנה: נס ציונה על חשבון רחובות

מבני התעשייה, כמו גם מתחמי האחסנה והלוגיסטיקה, מתאפיינים בשטחים גדולים, וממילא גם במחיר נמוך יותר למ"ר.

בין הרבעון השלישי של 2014 לרבעון השני של השנה ניכרת יציבות מחירים בשוק. בשטחי התעשייה לא נרשם כל שינוי בעשר הערים הנסקרות (הן במכירה והן בהשכרה) ובשטחי הלוגיסטיקה והאחסנה נרשם שינוי רק בשני אזורים - תל אביב והרצליה. בתל אביב עלו מכירי השכירות מרמה של 45 שקל למ"ר ל-50 שקל למ"ר בממוצע, ומחיר המכירה זינק מ-6,400 שקל למ"ר ל-8,000 שקל למ"ר. בהרצליה, נרשמה עלייה זהה בדמי השכירות הממוצעים, בעוד שבמחירי המכירה נרשמה עלייה מתונה יותר מרמה של 7,200 שקל למ"ר ל-8,000 שקל למ"ר בממוצע.

בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (רבעון שלישי 2013) ניכרת מגמה מעורבת בשני התחומים, עם נטייה לעליות במחיר השטחים שעומדים למכירה. על פי הנתונים, ברחובות בלטה ירידה במחירי השכירות הן בשטחי לוגיסטיקה ואחסנה והן בשטחי תעשייה, מרמה של 40 שקל למ"ר לחודש לכ-30 שקל למ"ר לחודש. במקביל, נרשמה ירידה ניכרת בשני פלחי השוק גם במחירי השטחים שעמדו למכירה. המחיר ירד מרמת מחיר משותפת ממוצעת של 6,000 שקל למ"ר ברבעון השלישי של 2013, נרשמה ירידה לרמה של 4,800 שקל למ"ר בשטחי התעשייה ולרמה של 4,944 שקל למ"ר בשטחי האחסנה והלוגיסטיקה.

"אין הרבה ביקוש לתעשייה ולוגיסטיקה היום ברחובות", מציין ג'קי מוקמל, "משום שבנס ציונה השכנה נבנו לא מעט שטחים שהשפיעו על הביקוש. בנוסף, רחובות איננה ממוקמת על צומת דרכים מרכזי ואין מספיק תעשייה או ביקוש למבני לוגיסטיקה שידרבנו את המחירים לעלות".

"השקעה עם הרבה עליות ומורדות. המשקיעים עדיין מעדיפים דירות"

יזמים המשווקים בשנים האחרונות שטחי משרדים בטוחים במגמה ההולכת וגוברת לרכישת שטחי משרדים. "הרבה אנשים החליטו שלא שווה להם לשכור משרד, גם אם הוא קטן. הם יכולים לרכוש את המשרד ולשלם את אותו מחיר לבנק, במקום לבעל הבית. ככה אחרי שנים הנכס שייך להם. זו מגמה בולטת בשוק", כך אומר עידו חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג' ששיווקה ומשווקת משרדים במגדלי הארבעה, במגדל רסיטל ובמגדלי הצעירים בת"א.

"יש מקומות שאפשר לראות פגיעה במחירי השכירות בצורה חזקה יותר, כמו בני ברק, שם מרמה של 100 שקל למ"ר ירדו המחירים ל-80 שקל למ"ר. יש שם מגדלים מפוארים וטובים כי יש תחרות ורוצים למשוך אנשים. אני חושב שאת עיקר הפגיעה במחירי השכירות מרגישים מחוץ לתל אביב, במעגל השני והשלישי. לפני שנה וחצי, כשהתחילו הדיבורים על עודף שטחים, החלטנו לעצור קצת ולחכות, אבל אני חושב שהרבה פרויקטים מתוכננים לא יצאו לדרך והפחד מריבוי המשרדים קצת עבר".

באשר לזהות רוכשי המשרדים, ולשאלה האם מדובר במשקיעים שהחליטו לעבור מרכישת נדל"ן למגורים להשקעה לנדל"ן למשרדים להשקעה, אומר חג'ג': "זה סוג אחר של השקעה, עם הרבה עליות ומורדות. משקיעים עדיין מעדיפים את הדירות, בהן יש יותר יציבות". כדאי לזכור שמדובר בענף מסוכן בהרבה, עם הוצאות שוטפות גבוהות יותר (ארנונה, דמי ניהול ועוד), אולם עם תשואה כפולה לפחות.

חג'ג' צופה שהביקוש למשרדים לא יירגע, וסבור שמדובר בתהליך שיוביל להתחדשות במקומות אחרים: "בגלל שמחירי השכירות סבירים יותר, אנשים עוברים מבניינים ישנים. אותם בניינים יחודשו, אם למגורים ואם למשרדים, וזה רק יועיל לשוק".

 שטחי מסחר