מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל? טוסו לאוסטרליה

אוסטרליה מהווה זה שנים רבות סמל לחיים הטובים עבור רוב תושבי העולם, שרובם פנטזו בשלב זה או אחר על מעבר ליבשת הקנגורו שמתגוררים בה, למרבה הפלא, 22 מיליון תושבים בלבד.

אותן מחשבות ושאיפות הופכות אט אט, אצל המשקיעים הפיננסיים ומשקיעי הנדל"ן, למציאות. מנתוני מחקר של CBRE עולה כי ההשקעות הגלובליות ביבשת המרוחקת עולות בקצב הדרגתי מרשים בשנים האחרונות וגם שוק הנדל"ן המסחרי שהיה שנים רבות מתחת לרדאר הופך נחלתם של לא מעט משקיעים בינלאומיים, רובם ממדינות הפסיפיק, שמזהים הזדמנות בעולמנו נטול הריביות. שוק המגורים, לעומת זאת, חווה עליות מחירים גרנדיוזיות בחלקים שונים של מדינת המהגרים, החשש מפני בועה הולך ומתעצם מדי יום, והזרים מנסים לצאת ממנו טרם פקיעתה.

אם נוציא מהמשוואה את אנטארקטיקה הנחשבת ליבשת רק בשל ממדיה הגיאוגרפיים, אוסטרליה הינה היבשת הזעירה ביותר, ורק 2% מכלל התמ"ג העולמי מיוחסים לה. עד שנת 2004 היה שיעור ההשקעות בנדל"ן המסחרי האוסטרלי נמוך אף יותר משיעור תרומתה לתמ"ג העולמי, והנה 10 שנים מאוחר יותר, נכון לתום הרבעון הראשון של שנת 2014, שיעור ההשקעות הגלובלי בנדל"ן המסחרי באוסטרליה זינק ליותר מ-5% מסך ההשקעות בנדל"ן המסחרי העולמי, פי 2.5, כהמחשה לאותו רדאר אוניברסלי שזיהה הזדמנות.

ישנן כמה סיבות לכך שאוסטרליה הפכה לאלטרנטיבה להשקעה בכלל ובנדל"ן מסחרי בפרט. ראשית, מדובר בשוק עם כלכלה צומחת באופן הדרגתי ומדוד. התמ"ג האוסטרלי לנפש גבוה מאוד, כ-60 אלף דולר אמריקאי לנפש נכון לשנת 2014 - פי שלושה מהתמ"ג בשנת 2000 וגבוה יותר מהשווקים המפותחים בעולם דוגמת ארה"ב, קנדה, גרמניה, אנגליה וכו'.

כמו כן, השוק פועל במידה רבה של שקיפות ויוצר כר נוח לפעולה למשקיעים ולחברות השקעה ומוסדות פיננסיים המחפשים מקום בטוח ומדורג להשקיע כספי משקיעים ועמיתים. אם נצרף לכך את העובדה שמעבר לביטחון הגובר, התשואה האלטרנטיבית שמציע שוק הנדל"ן האוסטרלי מרשימה כיחס ישיר לריבית הגבוהה יחסית השוררת בשוק זה, הרי לפניכם מתכון מעניין.

אוסטרליה נחשבה תמיד לנבדלת ומרוחקת ולעתים בלתי מושגת, בשל הריחוק הגיאוגרפי שלה, שמנע ממשקיעים רבים לנסות ולהיכנס ולהעדיף שווקים שבהם ניתן לבקר בנכס בתוך שעות טיסה אחדות.

בשנים האחרונות, עם הפיכת העולם לכפר גלובלי המספק פתרונות גם לנושאי המרחק המטרידים, הפכה אוסטרליה למוקד השקעות לגיטימי בסקטור אסיה-פסיפיק. העובדה שמדובר בשוק נזיל וליברלי יותר מרוב המדינות האסיאתיות, אשר בחלקן התפתחה בשנים האחרונות בועת נדל"ן, או לפחות התעורר חשש מפני בועה שכזו, הפנתה באופן טבעי משאבים רבים ממשקיעים בינלאומיים, בעיקר ממדינות אלו, לעבר אוסטרליה.

הגידול הניכר בהשקעות הזרות באוסטרליה מקורו בעיקר בתחום המכרות הפורח, שבשנים האחרונות זכה להשקעות גרנדיוזיות מקרב משקיעי העולם. משקיעים אלו ואחרים הגבירו את קצב רכישת אגרות החוב הממשלתיות של המדינה, המציעות תשואה עודפת על פני מדינות אחרות, ובכך למעשה נחשפו אף לתחום הנדל"ן המסחרי, אשר להבדיל ממגזרי נדל"ן אחרים דוגמת מגורים ויזמות, נחשב, במיוחד בשנים האחרונות, להשקעה פיננסית גרידא ולא להשקעה נדל"נית מסורתית.

הזרים מתחילים להיכנס

שוק הנדל"ן המסחרי עדיין נשלט ברובו המכריע על ידי משקיעים מקומיים אשר אחראים לכ-75% מכלל ההשקעות בשוק בשנה שנסתיימה בתום המחצית הראשונה של שנת 2014, אך חלקם של המשקיעים הזרים מתרחב באופן ניכר. אם בשנים שלפני 2007 חלקם היה מינורי ולא עלה על 5% מסך ההשקעות בנדל"ן המסחרי האוסטרלי, הרי בשבע וחצי השנים שנסתיימו במחצית הראשונה של שנת 2014 עלה חלקם לכדי 16% מסך ההשקעות, ובשנה האחרונה עמד שיעורם מהסך על 25%, מה גם שגובה ההשקעות האבסולוטי הלך ותפח.

ואם במונחים אבסולוטיים עסקינן, מדובר על סך נטו (הון נכנס בניכוי הון יוצא) של כ-16 מיליארד דולר אמריקאי (1 דולר אמריקאי - כ-1.15 דולר אוסטרלי) אשר הושקעו בנדל"ן המסחרי האוסטרלי על ידי זרים בשבע השנים וחצי האחרונות. שוק המשרדים אחראי לכ-68% מהסך הכולל, כ-11 מיליארד דולר אמריקאי, השוק הקמעונאי על כ-29% מהשלל והתחום התעשייתי עדיין זניח יחסית במונחים אבסולוטיים אם כי עולה באופן ניכר במונחים שיעוריים ומהווה כ-3%.

כאמור, משקיעים מאזור הפסיפיק, APAC, אחראים לדחיפה המשמעותית בקצב ההשקעה הזרה בנדל"ן האוסטרלי המסחרי, ובראש ובראשונה מדובר במשקיעים מסינגפור, האחראים להשקעות נטו בסך כ-4.5 מיליארד דולר אמריקאי מאז 2007. משקיעים מגרמניה ומארה"ב העבירו כל אחד סכום דומה של כ-4-4.5 מיליארד דולר במהלך 7.5 השנים האחרונות לשוק הנדל"ן המסחרי האוסטרלי, אך להבדיל מהמשקיע הסינגפורי אשר מיעט למכור עד כה את השקעתו, הגרמנים והאמריקאים מימשו חלק ניכר מהשקעתם, כך שמבחינת השקעה נטו חלקם עמד על כ-2.5 מיליארד דולר אמריקאי כל אחד. הסינים מגלים אף הם את הפוטנציאל האוסטרלי ואחראיים לכעשירית מסך ההשקעות הגלובליות בנכסים המסחריים האוסטרליים, וביחד עם שכניהם ממלזיה ומדרום קוריאה מחזקים את השליטה הזרה של מדינות APAC .

מסתכלים גם על מלבורן

באופן טבעי, רוב ההשקעות הזרות זורמות לעבר המטרופולינים הגדולים של אוסטרליה. סידני יקירת המשקיעים אחראית לכ-45% מסך ההשקעות הזרות במהלך השנים האחרונות, אם כי חלקה היחסי קטן עם השנים כרמז למידת פתיחות הולכת וגוברת מצד הציידים הבינלאומיים שפוקחים עיניהם גם אל עבר חבלי ארץ נוספים ובראשם מלבורן, אליה הוזרמו במהלך השנים האחרונות כ-23% מסך כספי המשקיעים הזרים בנכסים המסחריים האוסטרליים.

ההטבה הכלכלית הביאה עמה לביקוש בקרב קמעונאיות זרות ומקומיות להרחבת מרכולתן באוסטרליה ובאופן ישיר גם לעליית מחירי השכירות.

בעשר השנים האחרונות חלו בסידני ובמלבורן עליות מחירים מצטברות משמעותיות של כ-100% ויותר, מעבר לרוב שיעורי העליות בערי כרך ברחבי העולם, כך למשל בתקופה המקבילה עלו המחירים בניו יורק בכ-50% ואילו בלונדון בכ-25% בלבד.

עליות המחירים הורידו עמן את התשואות באוקלנד למשל התשואה השנתית הממוצעת לנכסי נדל"ן מסחריים עומדים על כ-6.5% ובממוצע של עשר השנים האחרונות עמדו על 8%. בסידני ובמלבורן המבוקשות התשואות ירדו אל עבר ה-6% השנתיים, עדיין גבוה יחסית לאלטרנטיבות אך האטרקטיביות איננה כבר מובנת מאליה ומתחילה להיות דומה לתשואה הממוצעת במתחרות כדוגמת ניו יורק וערי כרך אסיאתיים.

התשואות ההולכות וקטנות מספרות למעשה כי חלון ההזדמנויות נסגר והולך ואוסטרליה מתיישרת בהדרגה עם העולם.

זאת ועוד, במוקדם ובמאוחר העולם לא יוכל להמשיך ו"לתדלק את עצמו לדעת" עם הריבית האפסית בשווקים, ברגע שפער הריביות ילך ויצטמצם אל מול הריבית האוסטרלית, פערי התשואות עלולים להיסגר סופית ועמם אותו חלון הזדמנויות אשר הפך בשוק המגורים האוסטרלי המסוכן לחלון לא ממוגן. אוסטרליה אינה חסינה וזה שנה ויותר ישנם דיבורים על בועת נדל"ן שהולכת ומתנפחת בתחום המגורים התזזיתי, אזורים רבים ברחבי המדינה זכו (או סבלו - תלוי בעיני המתבונן) מעליות מחירים של עשרות ומאות אחוזים והממשלה מנסה למתן את הנעשה ולמנוע מעבר אל עבר התחום המסחרי.

ללכת לווסטפילד

מי שמחפש השקעה ממרחק, בשם שגם מוכר לנו הישראלים, יכול לשים את כספו אצל אחד מאילי הנדל"ן של אוסטרליה, המיליארדר פרנק לואי. לואי עלה לארץ לאחר מלחמת העולם השנייה ועזב לאוסטרליה ב-1952. הוא נחשב ידידו של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ושמו נקשר בעבר לרכישת גרעין השליטה בבנק לאומי, בפרשה שהגיעה עד בית המשפט העליון. מאוסטרליה חולש לואי על אימפריית ווסטפילד שהקים, המחזיקה בנכסי נדל"ן מניב וניהול נכסים בעיקר באוסטרליה, אנגליה, ארה"ב, ברזיל ואיטליה.

הכוח של ווסטפילד באוסטרליה גדול כל כך, שכאשר מישהו אומר "going to Westfield", הוא מתכוון ל"ללכת לקניות". ווסטפילד קורפורשיין (סימול WFD, בבורסה האוסטרלית, ASX), נסחרת לפי שווי הקרוב לכ-13.5 מיליארד דולר אמריקאי.

 השקעות נדלן באוסטרליה