מי זכאי להטבת מע"מ אפס ואיך אפשר לקבל אותה בפועל?

- מי יהיה זכאי לקבל את הטבת מע"מ 0%?

נקבעו כמה קריטריונים לזכאות:

יחידים: על הרוכש להיות בן 35 ומעלה או הורה לילד אחד לפחות, שנמצא בחזקתו.

זוגות: על אחד מבני הזוג להיות בן 35 ומעלה או הורה לילד אחד לפחות שנמצא בחזקתו.

נכים: על הרוכש להיות תושב ישראל בעל נכות של 75% לפחות, שנקבעה כדין.

קריטריון נוסף, הנכון לכולם: אין בבעלות הרוכש דירה מאז 1995, והוא לא ביטל עסקת רכישה מיום אישור התוכנית בקבינט הדיור, במארס 2014.

התוכנית גם מטילה הגבלות על הרוכשים דירה בפטור ממע"מ. כך, למשל, אסור לרוכש דירה מוטבת למכור אותה במשך 5 שנים מאז קבלת המפתח. אם ימכור אותה, ישלם את המס המלא בתוספת ריבית והצמדה, ואם מכר ולא הצהיר על כך בפני הרשויות הוא יהיה צפוי לעונש מרבי של שנת מאסר. כמו כן, מי שחתם על הסכם רכישת דירה או קיבל אופציה מקבלן לרכישת דירה מוטבת טרם כניסת החוק לתוקף לא יהיה זכאי להטבה על דירה זו.

- האם ההטבה תינתן על כל דירה?

לא. ככלל, החוק אינו חל על רכישת זכות בדירה בקבוצות רכישה, על דירות מוזלות הנמכרות בפרויקטים של מחיר למשתכן וכדומה וגם לא על בתים צמודי קרקע. כמו כן, לא יהיה כפל הטבות, כלומר הנחת המע"מ לא תינתן על דירה שתירכש במסגרת מכרזי מחיר מטרה (מכרזים שבהם הקבלנים מתחייבים מראש למכור דירה במחיר למ"ר הנמוך ב-20% ממחיר השוק; הזכאים לרכוש דירות בפרויקטים אלה הם רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור שמוכרים את דירתם היחידה).

תוכנית האוצר קובעת כמה קריטריונים לדירות שעליהן תחול הטבת המע"מ:

1. על הדירה להיות בשטח של 60 מ"ר עד 150 מ"ר בלבד, ותעמוד במפרט ספציפי שייקבע ויאושר על ידי שרי האוצר והשיכון.

2. על הדירה להיות חדשה מקבלן בבנייה רוויה בלבד, כלומר בנייה על קומות ביישובים עירוניים

- איך מקבלים את ההטבה בפועל?

תחילה נקבע שרשות המסים תנפיק תעודת זכאות לכל מי שיימצא זכאי, אולם לבסוף הוחלט כי אדם הרואה בעצמו זכאי יחתום על טופס הצהרתי שיפורסם ברשת ויפרט את כל הפרמטרים לזכאות. על רוכש הדירה יהיה להחתים עורך דין על טופס זה ולהגישו, בצירוף מסמכים שיעידו על כך שהרוכש עומד בקריטריונים (למשל מסמך המעיד על שירות צבאי או לאומי), לקבלן במעמד רכישת הדירה המוטבת. הקבלן יגיש את המסמכים הללו לרשות המסים בצירוף הדיווח על מכירת הדירה. הרשות תאשר שאכן מדובר בזכאי ואת הטבת המע"מ לקבלן. אדם שיגיש הצהרה כוזבת על זכאות צפוי לעונש מרבי של שנת מאסר.

- האם ההטבה זהה לכל הזכאים?

כרגע, נראה שלא. לפי תוכנית האוצר, זכאים ששירתו בצה"ל או בשירות לאומי-אזרחי במשך 12 חודשים לפחות יוכלו לקבל את הטבת המע"מ על דירה שמחירה עד 1.6 מיליון שקל (כולל מע"מ), ואילו השאר יוכלו לקבל את ההטבה על דירה שמחירה עד מיליון שקל (כולל מע"מ).

- איך יחושב רף מחירי הדירות להטבה?

חשוב להדגיש, כשמדברים על 1.6 מיליון שקל מדברים על המחיר המרבי להטבה, והוא יהיה רלוונטי בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב. הרף העליון למחירי דירות מוטבות ישתנה מאזור לאזור וייקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, לפי הנמוך מבין השניים - המחיר המרבי לקבלת ההטבה (1.6 מיליון שקל), או המחיר הממוצע למ"ר באזור מסוים (לפי עסקאות שבוצעו בשנתיים האחרונות). למעשה, זו תהיה הפעם הראשונה ששוק הנדל"ן הישראלי למגורים "ידבר" במחיר למ"ר; היום מדברים, למעט בשוק דירות היוקרה, במחירי דירה כוללים.

המחיר הממוצע למ"ר בכל אזור ייקבע על ידי השמאי הממשלתי בהתבסס על נתוני רשות המסים, מס שבח, הממונה על חוק המכר וסקרי שמאים בשטח.

- איך אדע על איזו דירה ניתן לקבל הטבת מע"מ?

40 יום לאחר שהחוק יאושר בכנסת צפוי השמאי הממשלתי לפרסם באתר אינטרנט ממשלתי את רשימת המחירים המלאה ומחשבון שניתן יהיה להקליד בו את הגוש והחלקה של הדירה שמבקשים לרכוש, ולקבל את מחיר המ"ר הדירתי שלגביו תינתן ההטבה.

לדוגמה, נניח שאתם רוצים לרכוש דירת 100 מ"ר באזור מסוים. אתם מכניסים את נתוני הגוש והחלקה למחשבון ומקבלים מחיר מ"ר דירתי של 12 אלף שקל למ"ר. זה אומר שהמחיר המרבי לדירת 100 מ"ר שניתן יהיה לקבל עליו את ההטבה באותו אזור הוא 1.2 מיליון שקל (12 אלף כפול 100). אותו חישוב יהיה נכון לגבי דירות ששטחן נע בין 60 מ"ר ל-150 מ"ר, כל עוד הוא אינו עולה על 1.6 מיליון שקל.

המחשבון יהיה פתוח לכולם, גם לקבלנים, והם כמובן יוכלו להתאים את מחירי הדירות הקיימות במלאי לאותו מחיר מ"ר דירתי שקבע השמאי הממשלתי, בין אם כלפי מעלה ובין אם כלפי מטה. יש לציין, שבערים גדולות עם שינוי מהותי בין אזורים ושכונות עשוי השמאי הממשלתי לפרסם מחירים שונים למ"ר המתייחסים להטבה, כך שבשכונות מסוימות באותה העיר רף ההטבה יהיה שונה.

- אם אני רוצה לרכוש דירה שנמצאת בגוש שאינו נכלל בבדיקת השמאי הממשלתי, מה עליי לעשות?

החוק מתייחס גם לנקודה זו, וכיוון שבדיקת השמאי הממשלתי הראשי מתמקדת בחלק קטן יחסית מהגושים בישראל, ניתן יהיה להגיש בקשה לכלול גושים נוספים בבדיקה ועל השמאי יהיה להתייחס אליהם בתוך פרק זמן של כ-21 יום.

- מה אם באזור שבו אני רוצה לרכוש דירה אין דירה שעומדת ברף המ"ר הדירתי של השמאי הממשלתי?

בהחלט ייתכן שבחלק מהאזורים לא יהיה מלאי דירות חדשות שיעמוד בקריטריונים. במשרד האוצר הודיעו מראש שייתכן שבלב אזורי הביקוש (תל אביב, למשל) לא יהיו דירות שיעמדו ברף ההטבה. בכל מקרה, ההטבה תישאר בתוקף שבע שנים לאחר אישורה, והנחת העבודה היא שלאחר פרסום החוק יכוונו קבלנים את מחירי הדירות בפרויקטים חדשים שבנייתם טרם החלה כך שיתאימו להטבת המע"מ במקומות שבהם הדבר יהיה כלכלי. כך, היצע הדירות תלוי למעשה בקבלנים שיחליטו באיזה מחיר יתמחרו את הדירות החדשות ואיזה היצע דירות ייבנה בכל פרויקט.