בכירים מאונ' ניו-יורק מציגים את סוד הדיור המוזל במנהטן

שוק הדירות המוזלות בניו יורק נחשב לאחד מסמלי העיר המשגשגת ■ פרופ' סקנלון ופרופ' הרש מבית הספר לנדל"ן ב-NYU מציגים בראיון בלעדי את מנגנוני האיזון שפיתחה העיר היקרה בעולם להתמודדות עם מצוקת הדיור

הארלם מנהטן פרוייקט דירות ציבורי / צילום: מירב מורן
הארלם מנהטן פרוייקט דירות ציבורי / צילום: מירב מורן

על דירת שני החדרים שהיא שוכרת במנהטן ב-36 השנים האחרונות משלמת סינתיה שפי אלפי דולרים פחות בהשוואה לשכ"ד "החופשי" באזור: 5,000 דולר בחודש. שפי בת ה-63 הודתה לא מזמן בריאיון ל"ניו יורק טיימס" שאלמלא החוק לייצוב שכ"ד (Rent Stabilization), שמגביל מאוד את קצב עליית שכר הדירה, לא היה סיכוי לה ולאנשים כמוה להמשיך להתגורר ברובע היוקרתי של ניו יורק.

קיראו עוד ב"גלובס"


וכאילו ביקום כלכלי מקביל, הושלמה עסקת רכישת פנטהאוז בקומות 89 ו-90 במגדל One57 ברחוב 57 (שבונה היזם היהודי גארי ברנט, שגייס מיליארדים בשוק ההון בישראל) במחיר שיא שהגיע ל-100 מיליון דולר. העובדה שגברת שפי והקונה האנונימי של הפנטהאוז יכולים (עדיין) לקרוא למנהטן "בית" היא תוצאה של מגוון מנגנונים שיוצרים דיור בר השגה בעיר.

בעזרת שניים שמעורים היטב בסבך הנדל"ני הניו יורקי - פרופ' רוזמרי סקנלון, דיקנית ביה"ס לנדל"ן של אוניברסיטת ניו יורק (NYU), וסגנה פרופ' בארי הרש - ביקשנו ללמוד על הפתרונות שמיושמים ב"תפוח הגדול" לדיור בר השגה, המוגדר כמציאות שבה משלם משק בית עד 30% מהכנסותיו על קורת גג.

הצמד הגיע לישראל לרגל שיתוף הפעולה של NYU עם ביה"ס לנדל"ן על שם רוני צארום במכללה האקדמית נתניה. כיאה למוצאם הניו יורקי, מחירי נדל"ן שערורייתיים אינם זרים להם, ובכל זאת הם מתקשים לתפוס כיצד התנפחו כל כך המחירים במדינה שמחזיקה יותר מ-90% מהקרקעות לבנייה.

דרך המיליארדרים

חזרה לניו יורק: על אף שלל מנגנוני הסיוע - שהישראלים יכולים רק להתקנא בהם - מתמודדת העיר עם שחיקה ביכולתם של תושבים מעוטי ההכנסה, ואפילו בעלי הכנסה ממוצעת, לעמוד בתשלומי הדיור. ככלכלנית שמתבוננת בעולם מבעד לעדשות כלכליות, מסבירה סקנלון את אתגר הדיור במונחי ביקוש והיצע: "מאז שנות ה-60 המוקדמות היזמים הפרטיים והממשלה לא בנו בניו יורק מספיק דירות. מי שסבר שאחרי ה-11 בספטמבר אנשים יברחו התבדה, והביקוש גדל. אחרי כן ב'מיתון הגדול' של 2008 שוב היינו ב'גראונד זירו' כי הבנקים שקרסו היו מניו יורק, אבל בזכות סיוע פדרלי נרחב המצב השתפר במהירות, והביקוש זינק.

"בצד ההיצע, בשנים 2005 עד 2007 בנינו 35 אלף יחידות בשנה וזו היתה תקופה טובה, כי לא בנו כך מאז סוף שנות התשעים. אבל ב'מיתון הגדול' נבנו רק כמה אלפי דירות בכל שנה, וכך מול ביקוש ער כמעט לא היה היצע חדש. רק בשנה שעברה חזרנו להיקף בנייה של כ-20 אלף יחידות, אבל עכשיו בונים בעיקר מגדלי יוקרה. תראה מה קרה ברחוב 57 במנהטן שמכונה עכשיו 'דרך המיליארדרים'".

היסטורית, ניו יורק נחשבת לחלוצת הדיור הציבורי בארה"ב. הבנייה החלה בתקופת הנשיא פרנקלין רוזוולט בשנות ה-30 ונפסקה כמעט לגמרי ב-1968. כך הפך מנגנון אחר לגמרי לאחראי המרכזי למגוון האנושי שמאפיין את חמשת הרבעים של העיר - חוק ייצוב שכר דירה (Rent Stabilization).

סבך התקנות של החוק מבהיל, אך הרש מסביר כי בפועל הוא מתיר לבעלי הבתים להעלות את שכ"ד באחוזים ספורים בלבד בכל שנה (מזכיר במשהו את "חוק שכירות הוגנת" שנתקע). לפי נתונים שהוא מספק, כמעט 50% מהדירות המושכרות בעיר ב-2013 - שיש לדעת שקרוב ל-70% מתושביה גרים בשכירות - היו כפופות לחוק הייצוב.

"הפיקוח על שכר דירה בדיור בבעלות פרטית בניו יורק הוא ייחודי בארה"ב והוא משגע את כולם - את השוכרים ואת המשכירים", אומר הרש, "אם אתה עובר דירה, הזכות לא עוברת איתך וזה בעייתי. ישנן גם תוצאות שהמחוקק לא התכוון אליהן: כולם חושבים שפיקוח בהכרח מסייע לעניים, לצעירים ולמיעוטים. אבל אני לא צעיר, לא עני ולא שייך לקבוצת מיעוט, ובכל זאת נהנה מהתוכנית".

גם סקנלון מדגישה שאין מדובר בפתרון קסם, "אם אתה גר בשכירות נמוכה בהשוואה לשוק החופשי, כלומר עם שכ"ד שיכול לעלות רק ב-2% עד 3% בשנה, אז אתה כנראה לא תזוז מהדירה הזו. זה תוקע במקום את המלאי של דירות להשכרה, ואנשים נתקעים מבלי יכולת לזוז".

אלא שגם מנגנון זה נשחק בהדרגה, שכן דירות מפוקחות יוצאות לשוק החופשי, אם בגלל בנייה מחדש של מבנים (דירה חדשה לא כפופה לחוק), בלאי של דירות, שיפוץ מסיבי שמאפשר לבעל הבית לשחרר את שכ"ד או העלאה הדרגתית של שכ"ד אל מעבר לרף של 2,500 דולר לחודש. אם ב-2002 רק 31.9% מהדירות היו בשכירות חופשית, ב-2013 זינק שיעורן ל-39.2%.

לכן מנסים בעירייה לחדש את מלאי הדיור בהישג יד באמצעות תמריצים שמופנים ליזם. אחת התוכניות הפופולריות היתה תוכנית 80/20 במסגרתה היזם מוכר 80% מהדירות שבנה במחירי שוק ועוד 20% במחירים בני השגה, ובתמורה מקבל עוד זכויות בנייה, זיכויי מס וזכות למימון ממשלתי/עירוני מסובסד.

"הכוונה היא שאוכלוסייה עובדת, מי שמשתכרים 80% מההכנסה החציונית באזור, תצליח לעמוד במחירי השכירות", מסביר הרש. "התוכנית הזו זכתה לפופולריות רבה במיוחד בשנים שאחרי היציאה מהמיתון. אבל עכשיו כשפערי המחירים בין שכירות חופשית לשכירות בת השגה הפכו להיות גדולים כל כך, רבים רוצים לבנות מגורי יוקרה, לפנות לפלח השוק העליון ולא להיכנס בכלל לסיפור הזה".

סקנלון מדגישה שתמריצים כאלו עובדים כשהשוק כולו מתפקד, כלומר מספיק "חזק" כך ש-80% מהדירות שיימכרו במחירי שוק יצליחו לפצות את היזם על ההפסד בגין ה-20% שמוקצים לדיור בר השגה.

במאי 2014 הכריז ראש עיריית ניו יורק, ביל דה בלאזיו, על תוכנית שאפתנית לאספקת 200 אלף דירות בנות השגה (חדשות או בבניינים קיימים) בעשור הקרוב. קבוצות לחץ עירוניות כבר דוחקות בו לחייב בחוק ש-50% מהדירות במיזמים חדשים יהיו לדיור בר השגה, ובמחיר מינימלי לאוכלוסייה ענייה, (בעידן בלומברג מכרזי 80/20 היו אופציה, לא חובה).

הרש ספקן לגבי הצלחת הגישה האגרסיבית: "אם מכתיבים שרק 50% מהדירות נמכרות במחירי שוק, 30% במחירים בני השגה ועוד 20% במחירים נמוכים במיוחד, כבר מתעוררת השאלה אם זה שווה את הסיכון. אמנם יש יזמים שעשו בעבר הון מבנייה שכוללת דיור בר השגה אבל רבים עלולים לא להיכנס לתוכנית במתכונת החדשה".

אשר לסיכויי הבניינים בתמהיל החדש להפוך למשכנות עוני ("סלאמס") פוסק הרש כי זו שאלה מיושנת: "פעם ערכו מחקרים על 'נקודת מפנה' - מתי שיעור התושבים השחורים משנה את אופי השכונה, זה היה נכון לשנות ה-60. היום צעירים גרים ביחד, והשכונות מעורבות, מה שראש העיר דינקינס כינה 'פסיפס'.

"ברור שאם שמים את כל המשפחות העניות בבניין תיווצר בעיה, ולכן אפילו התומכים הגדולים ביותר של הדיור הציבורי לא תומכים ברעיון לאכלס בניינים שלמים במעוטי יכולת. הנוסחה של 80/20 הוכיחה את עצמה, אני עדיין לא יודע לגבי תמהילים אחרים".

השיטה אינה חפה מבעיות. כמקובל הזכות לדיור בר השגה עוברת דרך הגרלה "וגם אם תבנה עוד 200 אלף דירות, תמיד יהיה מי שישאל ''ומה איתי?'," אומר הרש, "זו לעולם תישאר הבעיה בניו יורק. אולי רק בסינגפור, שם 85% מהדירות שייכות לדיור הציבורי, בנו באמת מספיק".

בעיה אחרת שמעלה הרש מחמירה ככל שפערי המחירים גדלים: "האם מי שגרים בדיור בר השגה בבניין זכאים למלוא השירותים של מי שמשלמים באותו בניין מחיר רגיל? האם מי שמשלמים 1,500 דולר לחודש זכאים להיכנס לחדר כושר או לבריכה ממש כמו מי שמשלמים ממיטב כספם 5,000 דולר?"

בהקשר לניו יורק צף גם האתגר של מה שמכונה "פתחי עניים"; מציאות שבה קטע הבניין שמיועד לדירות בנות השגה "זוכה" לדלת משלו - כלומר דיירי הדירות הזולות ושאר הדיירים חיים יחד ולא יחד בה בעת. יש בכך כדי להעיד על המתח שכרוך במגורים משותפים בבנייני עשירים-עניים באחת הערים המשגשגות בעולם.

עתיד מעורפל

ריצ'ארד גוטפריד, דמוקרט שמייצג את מנהטן באסיפת הנבחרים של מדינת ניו יורק, מסביר ל"גלובס" כי הארכת חוקי ייצוב שכ"ד שתידון בהמשך השנה כלל אינה מובנת מאליה: "לבעלי הבתים יש כוח פוליטי עצום הודות לתרומות שלהם בבחירות. בסופו של דבר החוקים כנראה יוארכו אבל תמורת מחיר לא קטן שאנחנו הדמוקרטים נשלם לרפובליקנים, שמסורתית תומכים בבעלי הבתים ויש להם עכשיו רוב בסנאט".

גוטפריד תומך בכל לב בתוכנית הבנייה האדירה של ראש העיר ממפלגתו, אך מדגיש שיש לדאוג במקביל למלאי הדירות הקיים בשכ"ד מיוצב, "אחרת זה יהיה כמו ניסיון למלא דלי עם חור גדול בתחתיתו".

ישראל: היסטוריה מפוארת - אבל הווה בעייתי

"יש לנו בישראל היסטוריה מפוארת בדיור בר השגה: בשנות ה-50 וה-60 הבנייה הציבורית, בעיקר עבור עולים חדשים, היוותה מחצית מכלל הדירות. איבדנו את זה איפשהו באמצע שנות ה-70", זו תמצית המציאות לפי ד"ר אמילי סילברמן, ראש הקליניקה האורבנית במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, "אנו ממתינים ליום שח"כ או שר יובילו את הנושא".

סילברמן מציינת שבירושלים ובת"א, וגם בהרצליה, ניסו לקדם ב-2009 עד 2010 תוכניות על קרקע ציבורית שבהן 20% מהדירות יוקצו לדיור בר השגה - כל עיר לפי הגדרותיה. אך היוזמות נחסמו בטענות משפטיות שלפיהן לשלטון המקומי כלל אין סמכות להיכנס למו"מ עם יזמים על תוספות בנייה בתמורה להכנסת דיור בר השגה, ובטח לא לחייב בנייה של דיור בר השגה.

"מאז ראינו שינוי מזערי: על קרקע "חומה" (לצרכי ציבור) ניתן לבנות דיור להשכרה לטווח ארוך אבל זה רחוק משילוב ממשי של דיור בר השגה. בנוסף, בפרויקטים גדולים שעוברים לוועדות המיוחדות - הווד"לים - יש התייחסות לדיור בהשכרה במחיר שנמוך ממחיר השוק ובניית דירות קטנות".

ישראל רחוקה מאוד מפתרון נוסח ניו יורק למחירי השכירות הגואים, אך ישנה בכל זאת נקודת אור: "אנחנו מתכנסים לזה," אומרת סילברמן. "לפני חמש שנים, כאשר האגודה לזכויות האזרח ביקשה הצעה לפיקוח על שכ"ד, כל הכלכלנים התנגדו.היום ח"כ סתיו שפיר מנסה להעביר חקיקה בנושא פיקוח על שכ"ד, ויש לה תומכים מש"ס, מחד"ש וממפלגת העבודה".

ללמוד מהאמריקאים

"בסוף קורס שדן בהליכי רישוי ותכנון, ניגש אלי סטודנט ושאל ברצינות גמורה אם לא יותר פשוט לשלם למישהו", מתבדח הרש לגבי נחיצות לימודי נדל"ן. בנימה רצינית יותר הוא אומר שביה"ס העצמאי לנדל"ן של NYU משתלב בתמורות: "בעבר נדל"ן היה עסק משפחתי לא פורמלי, אבל הוא הפך למקצועי. צריך להבין גם בפיננסים, בעיצוב ובשיווק".

סקנלון מספרת שאת דרכו החל ביה"ס לנדל"ן לפני 27 שנים עם עשרה תלמידים. כיום לומדים בו יותר מ-600 סטודנטים מהעולם, והוא מציע מגוון התמחויות לתואר שני - יזמות, ניהול והשקעות נדל"ן. אגב, לפי הדיקנית, התלמידים הם אינדיקטור: "במיתון קשה היה למצוא עבודה ולכן היו המון סטודנטים צעירים לבנייה. השנה יש פחות כי מרוב פעילות לא מוצאים זמן ללמוד".

בביקורם בארץ נפגשו השניים עם סטודנטים לתואר שני לנדל"ן במכללת נתניה, עם צארום ועם מנכ"לי חברות. ליווה אותם ד"ר עמיחי קרנר, סגן דיקן ביה"ס. מבחינת קרנר, המוסד האמריקאי מהווה מודל לחיקוי, והוא משוכנע שבוגרי התואר השני בנתניה ישתלבו בצמרת מגזר הנדל"ן בישראל, ממש כמו עמיתיהם ב-NYU.