עשור לתוכנית תמ"א 38 עם הצלחה חלקית בלבד

התוכנית שמעניקה זכויות בנייה עבור חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה סוגרת עשור, כשהיא עדיין רחוקה ממיצוי הפוטנציאל לחיזוק 800 אלף דירות ישנות ■ ומהו המודל הכלכלי של תמ"א 38: המחיר למ"ר בשקלול מספר הדירות החדשות

loading

באפריל הקרוב יצויין עשור ראשון לתוכנית המתאר הארצית 38. בסוף 2004 היכתה את העולם עוד רעידת אדמה קטלנית, שגבתה את חייהם של כ-280 אלף בני אדם בחופי אסיה (כתוצאה מגלי הצונאמי האדירים). בעקבות זאת, אחרי עוד ועוד התראות שהזכירו לכולם שבסוף תגיע גם לכאן רעידת האדמה, אישרו הממשלה ורשויות התכנון את תמ"א 38, שהעניקה לראשונה תמריץ כלכלי לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה.

מטרתה המוצהרת של התוכנית היתה לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן עמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראלי 413). אבל מאז אישור התמ"א בשנת 2005 - שרק בימים האחרונים הוחלט על הארכתה בעוד 5 שנים ל-2020 - התגלו קשיים רבים במימוש החזון.

בעקבות זאת, הממשלה הוסיפה תמריצים ותיקונים כדי להוציא את התוכנית מהכוח אל הפועל: תיקון 2 איפשר הריסה ובנייה מחדש של המבנה, בתוספת זכויות בנייה. תיקון 3 העניק זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בגין חיזוק הבניין - לעומת קומה אחת בלבד בתוכנית המקורית.

כמו כן, לאחרונה הוחלט במשרד הפנים לקדם את תיקון מספר 4 לחוק - "חיזוק מיגון והתחדשות", אשר יכלול הרחבת תמ"א 38 לתחומים נוספים, בהם עידוד חיזוק מבנים שאינם למגורים ועידוד תוספת ממ"ד במבנים קיימים, שנבנו בין השנים 1980 ל-1992 (אחרי כניסת התקן מפני רעידות אדמה, אבל ללא הממ"דים שהצטרפו לחיינו רק אחרי מלחמת המפרץ).

במקביל לתמריצים התכנונייים, המדינה הסכימה לוותר גם על הכנסות ממסים. כך למשל נקבע ב-2008 שיינתן פטור מתשלום שבח ומס מכירה בדירות התמ"א, ניתנה אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה ב-2011 והשנה נקבע מע"מ אפס על השירותים לדיירים.

קיראו עוד ב"גלובס"


מדובר בהחלטות דרמטיות. מתוך כל 800 אלף הדירות שחיזוקן נדרש, רק עבור כ-300 אלף דירות קיימת כדאיות כלכלית תיאורטית לביצוע מיזם תמ"א 38. אבל מתוך אותן דירות, קיימת כדאיות כלכלית בפועל, תחת אילוצים תכנוניים והנדסיים, רק עבור כ-130 אלף דירות. וללא ההחלטה האחרונה, על מע"מ אפס לשירותים שנותן היזם לדיירים, הכדאיות הכלכלית של התמ"א כללה רק 90 אלף דירות.

אגב, ללא אותה קפיצת במחירי הדיור מ-2008, כ-100% בתוך 8 שנים, ייתכן שגם אחרי עשור היינו סופרים בעיקר שלטים.

20% רווחיות

בכל מקרה, תנאי השוק והסיכונים הכרוכים בביצוע מיזם מסוג תמ"א 38 מכתיבים דרישה לשיעור רווח מינימלי בשיעור 20% מתוך ההכנסות. זו אינה דווקא גחמת היזמים, אלא דרישת הבסיס של הגורמים המממנים המתבקשים להעמיד אשראי לפרויקט. בשיעורי רווח נמוכים מכך, יזמים לא יוכלו ולא ירצו להשקיע מכספם ומהונם.

במחקר שערכה חברת הייעוץ של BDO זיו האפט נמצא ששיעור הרווח הופך לכדאי כלכלית רק במחיר מכירה מינימלי - לכל דירה שיקים היזם - בגובה של כמיליון שקל (הכנסה בידי היזם). כיוון שהמחיר לצרכן לדירה חדשה הוא בתוספת 18% מע"מ, מתחת למחיר מכירה זה (1.18 מיליון שקל מחיר רשמי), הפרויקט לא ייכנס לאזור הכדאיות הכלכלית, או שיהא בכדאיות כלכלית גבולית בלבד.

מעדיפים להרוס

בהתאם לכך, ובהינתן מחיר למ"ר מינימלי לביצוע הפרויקטים (ראו טבלה), ביישובים רבים אשר רמת הסיכון הססמולוגי בהם היא הגבוהה ביותר (רמת סיכון 9-10) כגון קרית שמונה, טבריה ובית שאן, נמצא שלא קיימת כדאיות כלכלית לביצוע. המסקנה היא שהתמריצים הקיימים כיום מכוחה של תמ"א 38 עדיין אינם מתאימים ברמה הכלכלית למרבית האזורים בארץ. ההיתכנות הכלכלית מתרכזת בגוש דן, עם מובלעות בירושלים, חיפה ואשדוד. בבאר שבע, אילת ונהריה ניתן לזהות היתכנות כלכלית גבולית.

בטבריה, למשל, בבניין בן 4 קומות (7,000 שקל בממוצע למ"ר), תוספת 2 קומות מלאות ו-2 דירות גג תניב ליזם רווח שלילי של 3%. בחדרה, בבניין בן 6 קומות (10,000 שקל בממוצע למ"ר), תוספת דומה תניב רווח צפוי בשיעור של 11% - גבולי מבחינת היזם. ואילו באשדוד, בבניין בן 4 קומות (11,000 שקל למ"ר), התוספת הזו תייצר רווחיות מרשימה של 24%.

כך או כך, אין ספק שבשנתיים האחרונות התוכנית צוברת תאוצה, גם אם רק באזור המרכז. לפי נתונים שפורסמו בדוח משרד הפנים, מתברר כי 43% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו לפי התמ"א עד 2013 הוגשו באותה שנה. ב-2013 בא לידי ביטוי השינוי במסלול יישום התמ"א - 384 בקשות הוגשו לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), לעומת 164 בקשות להיתר במסלול זה עד אותה שנה.

מנתוני 2013 עולה כי ב-767 בקשות להיתר שאושרו ב-2013 לפי תמ"א 38 ישנן 5,890 דירות חדשות שהיתר הבנייה אישר הוספתן - ממוצע תוספת 7.7 יח"ד לכל בקשה, וכ-70% תוספת בכמות הדירות החדשות ביחס למחוזקות.

פרויקט תמ
 פרויקט תמ

פרויקט תמ
 פרויקט תמ