"לא מכחידים את קבוצות הרכישה, ומצד שני חונקים אותן"

על רקע העיכובים בקבלת ליווי בנקאי מצד הבנקים לחברי עמותות וקבוצות רכישה, קורא מנכ"ל חברת "באמונה" ישראל זעירא לממשלה להסדיר את הסוגייה מול המפקח על הבנקים. "כאשר הממשלה מאשרת שיווקים של עשרות אלפי דירות לעמותות ולקבוצות רכישה, ומנגד לא מנחה את המפקח על הבנקים כיצד להתנהל מולן, אין ספק שיהיו עיכובים בביצוע פרויקטים נדל"ניים ששווקו לאותן התארגנויות, בגלל זוגות חלשים שעלולים להיתקע עם הון עצמי קטן ביחס לדרישות בנק ישראל", אומר זעירא. הוא משמש גם יו"ר ארגון קבוצות הרכישה, ויש לו "בטן מלאה" על התנהלות הממשלה בכל הנוגע לקבוצות ועמותות הרכישה.

"עמותות וקבוצות רכישה נולדו בישראל בתחילת שנות ה-90, בעיקר באמצעות התארגנות של אנשי עסקים חרדים", מספר זעירא. "התופעה התרחבה עם השנים ולכותרות בעיתונות הארצית היא הגיעה רק בחמש השנים האחרונות. למרות זאת, מאז ועד היום הגורמים העסקיים במדינה, ובפרט המפקח על הבנקים לא יודעים כיצד 'לבלוע' את התופעה הזו. מצד אחד לא מכחידים אותן, ומצד שני מציבים הנחיות וחוקים שחונקים אותן".

מחצית מחריש

שיווקי הקרקע בחריש מהווים כיום את מרבית הפעילות של קבוצות רכישה ועמותות, והן מחזיקות כמחצית מלמעלה מ-4,600 יחידות דיור ששווקו במקום. מבדיקה שערכה חברת באמונה עולה כי מלבד הפעילות המאסיבית של קבוצות רכישה בתל אביב, במהלך 2014 נכנסו קבוצות ועמותות הרכישה בין היתר לקרית גת, חריש, הר יונה, קרית מלאכי, בית שמש, חולון, אלקנה, צור הדסה, הר חומה, מודיעין, קרני שומרון ואפרת.

"עמותת נאות חנן שאותה אנו מנהלים בחריש מונה 744 שותפים, והיא העמותה הגדולה במדינה", אומר זעירא, "כאשר המדינה שיווקה מאות דירות - בין היתר לעמותות, היא לא הביאה בחשבון את הצד המימוני ונכון להיום הבנקים מתקשים להתנהל עם גודל כזה. המפקח על הבנקים נקט גישה קשוחה מול חברי הקבוצות, כאשר העלה את דרישות ההון העצמי שחבר קבוצה חייב לשלם למינימום 40%. כשזוג צעיר נדרש לשים 300 אלף שקל ממחיר דירה של 750 אלף שקל, הרי שהעסקה הזו, אטרקטיבית ככל שתהיה, אינה רלוונטית.

"המפקח על הבנקים לא הבחין בין רוכש הקונה דירה במיליון שקל על ידי קבוצת רכישה כדי להגיע לדיור בר השגה, לזה הקונה דירה ב-2.5 מיליון שקל במגדלים בתל אביב. אם רוצים לפתח אזור ולסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר בר השגה, לא ניתן לדרוש מהם להביא 40% מההון העצמי".

אישור לכל רוכש

בקבוצות רכישה, כל רוכש בנפרד צריך לקבל אישור מהבנק למשכנתא. רוכש שלא עובר את המסננת הבנקאית נאלץ לפרוש מהקבוצה - וצריך למצוא רוכש אחר במקומו. במקרים מסוימים, בעיקר בקבוצות רכישה גדולות, פרויקטים מתעכבים בשל כך בכמה שנים. כך היה במקרה של פרויקט "מגדלי השוק" בפתח תקווה, ששווק על ידי חברת "מגדלים" בבעלות חני הורוביץ וקרן בן דוד (שנפרדו בינתיים). החברה ארגנה קבוצת רכישה בת 245 חברים עוד בשנת 2009, אך בשל קשיים להשגת ליווי בנקאי לפרויקט, הפרויקט התעכב, ורק לאחרונה החלה בנייתו על ידי מארגנים חדשים.

לדברי זעירא, נכון להיום בארבע מתוך חמש עמותות שהוא מנהל בחריש, ישנן הצעות ליווי מהבנקים ו-70%-100% מהתיקים מאושרים. עוד לדבריו, בכל העמותות החלה הבנייה והיא נמצאת היום בקצב של 1-3 קומות. עוד אומר זעירא כי לפי חוזים שנחתמו עם רוכשי הדירות, אכלוס הפרויקט הראשון של עמותת "בחריש ובקציר תשבות", יהיה לדבריו בעוד שנה מהיום, וביתר הפרויקטים האכלוס יתבצע תוך 14-22 חודשים מהיום.

"דוחות שמאיים שהעברנו לבנקים המלווים ונמצאים לקראת אישור מוכיחים כי הן בפרויקטים שאנחנו מנהלים בחריש וגם אלו שהקמנו בירושלים ובמקומות נוספים, חברי הקבוצות ירוויחו 15%-20% על מחיר הדירה" אומר זעירא בנוגע למחיר הדירות הסופי. "בשני המקומות, היתה לנו סטייה של 2.7% בלבד במחיר. המתכון להצלחה הוא ניהול נכון וכניסה של קבוצות לפריפריה. למרות זאת, ההצלחה בחריש הושגה במאמץ ניכר, בין השאר בגלל גודל הפרויקט".

לטענת זעירא, טועה הממשלה כאשר היא משווקת קרקעות למסות של יחידות דיור, שנרכשות על ידי גורם אחד שמחזיק בשליטה על המחירים "צריך היה לשווק מתחמים קטנים יותר של עד 300 דירות בחריש", אומר זעירא. "שיווק מסיבי יותר של דירות הוא לא טוב לא לקבוצות, לא ליזמים ולא לרוכשי הדירות. גם בקרית גת חוזרים על אותה טעות. אחת מחברת הנדל"ן הגדולה במשק (גינדי החזקות ש.צ) מחזיקה בקרית גת למעלה מ-1,000 דירות שהן כשביעית מסך הדירות שישווקו בשכונה כולה. במצב כזה, החברה הופכת להיות דומיננטית מדי ויכולה להכתיב מחירים. בקרית גת, שלושה חודשים לאחר שיווק הקרקעות החלו לשווק דירות במקום בכ-700 אלף שקל. היום מחירי הדירות מגיעים לכ-900 אלף שקל ותוך זמן קצר יתקרבו למיליון".

בבנק ישראל בחרו שלא להגיב לטענות.