יצאנו לקנות דירה חדשה בתל אביב וזה מה שראינו

*** הכתבה בשיתוף GREENPARK

אין זה סוד שבשנים האחרונות מחירי הדירות בתל אביב הרקיעו שחקים. המסעדות, אירועי התרבות, ה"וויב" המיוחד, הים ואווירת החופש - כל אלה הופכים אותה לעיר ללא הפסקה. זוגות צעירים לא מוכנים לוותר עליה, תיירים מציפים אותה וזוגות בוגרים שילדיהם כבר עזבו את הקן עוברים אליה, יהיה המחיר אשר יהיה. ריבוי הקהלים שנמשכים לעיר מייצר אלטרנטיבות מגורים מגוונות כשהמכנה המשותף לרובן - תג מחיר גבוה. יצאנו לבדוק מה 4.5 מיליון שווים בשוק הנדל"ן בתל אביב, והאם זה באמת שווה את זה.

דירת 2 חדרים בפרויקט David Promenade Residences

כמה עולה: החל מ-4.5 מיליון שקלים

איפה: רציף הרברט סמואל 72, חוף הים - לב תל אביב

על מה מדובר: מגדל בשלבי בנייה בן 26 קומות, שיכלול 60 דירות על קו הטיילת מול הים, צמוד למגדל האופרה. לכל דירה מרפסת וקירות זכוכית שמאפשרות צפייה מקסימלית על הנוף. הקומפלקס היוקרתי כולל חדר כושר, בריכת שחייה וסאונה. במתחם יפעל גם מלון יוקרתי ושמו: Kempinski.

מה בסביבה: קו ראשון לשקיעה, נוף לים, גישה לחוף ולטיילת והרבה מקומות בילוי, מסעדות ובתי מלון. קרבה לחלקים היפים ולרחובות הציוריים של העיר. מרבית הדירות באזור זה של הירקון נבנו בשנות השישים וקשה להתכחש למראה המוזנח שלהן.

למי מתאים: אוכלוסיית האזור מורכבת בעיקר מתושבי חוץ שמחפשים דירות נופש ומהווים כ-90% מקהל היעד של הפרוייקט, יחידים או זוגות מבוגרים אמידים, ואינה כוללת כמעט משפחות עם ילדים. אוכלוסייה זו, לרוב, תסתפק בדירות קטנות יחסית בשביל הסטנדרט היוקרתי והנוף המיוחד במינו;

מצב השוק באזור: ב-2013 נמכרה דירה בת 612 מ"ר בקומה ה-17 של המגדל ב-81.5 מיליון שקלים. דירות בנות 2 חדרים בקומות גבוהות בפרויקט נמכרו ב- 5-6 מיליון שקלים. דירות נוספות באזור נמכרות אף הן במיליונים, כאשר במהלך 2014 נמכרה בפרויקט ברחוב הירקון 55 דירת 4 חדרים בקומה 13 ב-12.7 מיליון שקל. עם זאת, כשמתרחקים מעט מרחוב הירקון ניתן למצוא דירות בהרבה פחות. בפרוייקט אלנבי 29, לדוגמא, נמכרה דירת 2 חדרים בקומה הראשונה ב-2.555 מיליון שקלים.

 נוף לים - רציף הרברט סמואל 72 / צילום: מצילומי יהודית גרעין-כל. מתוך אתר פיקיוויקי

דירת 4 חדרים, בלוך 35

כמה עולה: החל מ-4.4 מיליון שקלים

איפה: בלוך 35, הצפון החדש - החלק הדרומי

על מה מדובר: דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 שכולל חיזוק ושיפוץ הבניין, עם תוספת של 4 דירות חדשות. התוכנית נמצאת בשלב היתר הבנייה, ולהערכת היזמים הבנייה תתחיל ביוני 2015.

מה בסביבה: קרוב לעירייה, לכיכר רבין, כיכר המדינה ולרחובות מרכזיים כמו אבן גבירול וקינג ג'ורג'. מגוון גדול של חנויות, מסעדות ומוסדות תרבות במרחק הליכה. רוב המבנים בסביבה ישנים, חלקם מתחדשים במסגרת תמ"א 38 וישנה בניה של מגדלי יוקרה. המעמד הסוציו אקונומי גבוה (9 מתוך 10) והאוכלוסייה מגוונת מבחינת הגיל. באזור ניתן למצוא זוגות מבוגרים, מוותיקי העיר, במקביל לצעירים רבים שגרים בעיקר בשכירות ולמשפחות עם ילדים. עבור ההורים המיקום נוח - גימנסיה הרצליה נמצאת ממש מעבר לפינה, בצמוד לה קן של הצופים ומתחם גני ילדים עירוני לא רחוק משם.

למי מתאים: זוגות מבוגרים שילדיהם כבר עזבו את הבית ומחפשים אזור סולידי ומכובד עם גישה נוחה להצגות בקאמרי ולביקורים במוזיאון; משפחות צעירות עם ילדים בגילאי בית ספר יסודי ותיכון.

מצב השוק: ב-2005 נמכרה דירת 2.5 חדרים בבניין המקורי בבלוך 35 ב-762 אלף שקלים, וב-2009 מחירה של דירה דומה האמיר ל-1.2 מיליון שקלים. כיום מחיר של דירה דומה יכול לנוע בטווחים של בין 3-3.5 מיליון שקלים. מחיר אופייני לדירת 4 חדרים ישנה (בין 90 ל-100 מ"ר) הוא 3.707 מיליון שקלים, ושל דירת 3 חדרים חדשה 4.706 מיליון שקלים. דירת 5 חדרים בפרויקט יוקרתי באזור נמכרה לאחרונה ב-9.959 מיליון שקלים.

 רחוב אבן גבירול / צילום: מתוך אתר פיקיוויקי

הזדמנות אחרונה לפנטהאוז בפרוייקט היוקרה Green Park בתל אביב. לפרטים לחצו כאן >>

יד 2: דירת גג, 4.5 חדרים ברחוב ריינס (10), 100 מ"ר

כמה עולה: 4.4 מיליון שקלים

איפה: ריינס 10, מרכז תל אביב, ליד כיכר דיזנגוף

על מה מדובר: דירת גג הכוללת 2 קומות, מעלית וחניה. קומה ראשונה 70 מ"ר, קומה שניה כ- 50 מ"ר. הבניין נבנה בשנות ה-60 - 70.

מה בסביבה: הדירה בצפון הישן של תל אביב. מרחק הליכה מכיכר דיזנגוף, שדרות בן- גוריון, כיכר רבין והעירייה. ממוקמת במרכז של המרכז, בצמוד לברים אופנתיים, מסעדות טרנדיות ואזורי קניות ומעצבים. באזור קיימת מצוקת חניה, כך שאם מדובר בבית עם שני כלי רכב, בן/בת הזוג ייאלץ/תאלץ למצוא לכך פתרון. כמו כן, אזורי הבילוי שבקרבת הדירה ומיקומה בסמיכות לציר תנועה מרכזי עלולים לייצר רעש בשעות לא סבירות.

למי מתאים: "תל אביביים הארד קור". צעירים, או צעירים ברוחם, שחיים את תל אביב ולא מוכנים להתפשר על המיקום.

מצב השוק: בשנה האחרונה דירות 3- 4 חדרים יד-שניה בסביבת רחוב ריינס נמכרו במחיר של 1.4 - 1.6 מיליון. הדירות הזולות יותר הן אלו שנבנו בשנות ה-50 עד ה-70. רבות מהן זקוקות לשיפוץ. דירות חדשות יותר (מפרויקטים של תמ"א 38 למשל) נמכרות במחיר כפול ואף למעלה מזה.

 כיכר דיזנגוף / צילום: אילן ארד. תחרות ויקיפדיה אוהבת אתרי מורשת. מתוך: פיקיוויקי

יד 2: דירת 4 חדרים ברחוב טשרניחובסקי (15), 105 מ"ר

כמה עולה: 4.4 מיליון שקלים

איפה: טשרניחובסקי 15, פונה לפרויקט בצלאל שבבנייה.

על מה מדובר: דירת 4 חדרים בקומה 4 מתוך 4, מרפסת גג 50 מ"ר, אפשרות לחניה, גג משותף. הבניה הינה בניה ישנה יחסית ולכן יש להניח כי הרוכש החדש יאלץ להשקיע בשיפוץ כזה או אחר, הכולל את נראות הדירה והתשתיות.

מה בסביבה: שוק הכרמל, גן מאיר, רחוב קינג' ג'ורג', דיזנגוף סנטר. טשרניחובסקי מתאפיין באווירה קהילתית יחסית בתוך תל אביב, רחוב פנימי בלב העיר ההומה. הבתים ברחוב ישנים ברובם.

למי מתאים: צעירים שמעוניינים לגור במרכז תל אביב אבל באווירה השקטה של רחוב טשרניחובסקי, משפחות צעירות ומשקיעים.

מצב השוק: הבניין ישן ונבנה בשנות ה-60 - 70. טווחי המחיר בשכונה לדירות דומות נעים סביב 3.5-4.5 מיליון שקלים כאשר משתנים כגון גיל הבניין, קומה, חניה ועוד ישפיעו על המחיר המבוקש.

 גן מאיר / צילום: מתוך אתר פיקיוויקי - www.pikiwiki.org.il

פנטהאוז, 5 חדרים בפרויקט גרין פארק

כמה עולה: כ-4.5 מיליון שקלים

איפה: נווה שרת

על מה מדובר: דירות פנטהאוז מרווחות בפרויקט המורכב משישה בניינים בני 10 עד 27 קומות. שטח הפנטהואוזים ינוע בין 124 ל-153 מ"ר עם מרפסות בגודל של כ-40-90 מ"ר, 2 חניות ומחסן לכל דירה. המתחם היוקרתי, שנבנה לפי תקן לבנייה ירוקה, ייסגר לכלי רכב ויוקף שטחים ירוקים.

מה בסביבה: נווה שרת שבצפון העיר היא השכונה המתחדשת ביותר בתל אביב. צמודה לצהלה, למרכזי העסקים, המסחר והבילוי ברמת החייל וממוקמת במרחק הליכה מפארק הירקון. תנופת הבנייה בשכונה מושכת משפחות רבות, בעיקר לאור תכנית ההתחדשות העירונית הכוללת של עיריית תל אביב. מערכת החינוך בשכונה עוברת גם היא מתיחת פנים עם בניה של גני ילדים נוספים, שיפוץ בתי הספר, וטיפוח קן הצופים המקומי, שבתחילת דרכו קיבל ליווי והדרכה מהקן השכן בשכונת צהלה.

למי מתאים: משפחות עם ילדים שרוצות להשתדרג מדירת 4 או 5 חדרים במרכז העיר או בצפונה לפנטהאוז מרווח בשכונה נוחה ומרכזית וכן לעובדים באזור רמת החייל או קריית עתידים. כמו כן האזור מתאים גם למשפחות שעוברות מבתים צמודי קרקע, לאחר שמאסו בטיפול המתיש בגינה או שמחפשים תחושת ביטחון גבוהה יותר.

מצב השוק: אם לרוב מחירי הפנטהאוזים במגדלים בתל אביב קורצים בעיקר לאוליגרכים (ב-2009 רכש ואלרי קוגן, מעשירי רוסיה, פנטהאוז בפרויקטSea 1 שעל הטיילת ב-110 מיליון שקל), קניית פנטהאוז בנווה שרת יכולה להיות הזדמנות אדירה לאיכות חיים ללא פשרות וגם להשקעה משתלמת במיוחד.

בשנים האחרונות גבר הביקוש לדירות פנטהאוז בישראל בכלל ובתל אביב בפרט, אך בשל מחירן הגבוה וההיצע הנמוך שלהן בתל אביב, במיוחד באזורי הצפון הישן ובמרכז, רבים פנו לערים השכנות. המחיר שמוצע כיום בשכונת נווה שרת מתחרה עם המחירים בערי הלוויין, ונמוך באופן משמעותי ממחירם של פנטהאוזים בשכונות צפון תל אביביות אחרות.

בעיניים של משקיע

קנייה של דירות יוקרה בתל אביב, בדגש על פנטהאוזים, במיוחד כשהן נקנו על הנייר, כבר הוכחה כהשקעה כלכלית משתלמת מאוד. על פי הפרסומים האחרונים, מי שעשה אקזיט מכובד על דירה במגדל יוקרה הוא אלירז שדה שב-2010 קנה דירה במגדלי בסר בצמרת ב-2.2 מיליון שקלים, והציע אותה לאחרונה למכירה בכ-4.5 מיליון שקלים. בהתאם לאותה מגמת השבחה, תושב חוץ שקנה לפני שלוש שנים דירה באחת הקומות הגבוהות של מגדל NAM ב-3 מיליון שקלים, מכר אותה לאחר שנה וחצי ב-4.8 מיליון שקלים.

גם ברמת אביב החדשה מחירי דירות הגג כמעט הכפילו את עצמם: ב-2007 נמכר ברחוב סטימצקי פנטהאוז בקומה ה-11 עם נוף לים ב-4.878 מיליון שקלים. לאחרונה נמכר באותו רחוב פנטהאוז עם נתונים דומים ב-8.2 מיליון שקלים, כמעט פי שניים מערכו מלפני 8 שנים.

קשה עד בלתי אפשרי למצוא היום דירות פנטהאוז בשוק שמחירן נמוך מ-6.5 מיליון, במקרה הטוב. לאחרונה הוצע למכירה ב-6.5 מיליון שקלים פנטהאוז 5 חדרים ברחוב יעקוב מרידור שבצפון תל אביב, בקומה החמישית בבניין. מדובר בשכונה שנבנתה בשנות ה-90 ומאוכלסת ברובה במשפחות מבוססות עם ילדים.

 אחוז עליית המחירים בשכונות תל אביב

אנשי נדל"ן מעריכים שתנופת הבנייה בנווה שרת תעורר את השוק ותגרור עלייה נוספת של מחירי הדירות, מה גם שבשנים הקרובות ייבנו בשכונה מוסדות ציבור נוספים, שיעלו גם הם את ערך הנכסים. זיהוי הפוטנציאל של הנכס ושל הסביבה, בזמן שהמחירים עדיין אטרקטיביים, עשוי להביא תשואה נאה ואף להכפיל את מחיר הדירה למי שידעו לזהות את הפוטנציאל מוקדם, גם אם הקנייה נעשית למטרת מגורים ולא לצורך השקעה.

לפני שהמחירים מטפסים: הזדמנות אחרונה לפנטהאוז בתל אביב. לפרטים לחצו כאן >>