פלוג: אלה הצעדים הדרושים על רקע המצב בשוק הדיור

"נעשו ניסיונות להגדלת ההיצע, ואני חושבת שהוא גדל אבל יש עוד הרבה מה לעשות. ברור שכדי להיענות לביקושים צריך להגדיל את היקף הקרקע הזמינה לבנייה כולל באזורי הביקוש. לא פחות חשוב, צריך להגדיל את המלאי התכנוני הזמין כדי להמשיך ולשווק קרקעות גם בהמשך. זה ישפיע גם על הציפיות, וזה משמעותי בשוק הנדל"ן. צריך גם לטפל בקיצור משך הזמן משלב הייזום ועד הבנייה. צריך לסנכרן בין תוכניות הבנייה לתוכניות בפיתוח. לא פעם יש פרויקטים מוכנים אבל יש מחלף או תשתיות אחרות שלא הושלמו. וזה מסרבל. חייבים לעבוד במקביל ולא בטור. נושא ההתחדשות העירונית הוא הפוטנציאל העיקרי להגדלת היצע הדירות במרכז. ויש לפעול במישור זה. בנוסף, יש גם לתמרץ רשויות לקדם בנייה למגורים וגם לבחון את סוגיית הארנונה". כך אמרה ד"ר קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל, בערב עיון שנערך באוניברסיטת תל אביב לרגל חנוכת מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב תחת הכותרת "היבטים חברתיים-כלכליים של שוק הנדל"ן בישראל 2015".

עוד המשיכה ואמרה ד"ר פלוג: "אנחנו משתתפים בדיון עם גורמים שונים בממשלה על תחום הדיור ולא אכנס לפרטים אבל הממשלה מודעת לצורך לטפל בנושא הדיור. יש לה תפקיד מרכזי ביצירת ההיצע ובקיצור התהליכים כדי שיוכלו להיענות לביקושים. צריכים מדיניות עקבית וברורה שתשפיע על הציפיות. הממשלה הציבה את הטיפול בדיור בסדר עדיפות מאוד גבוה ואם תטפל בכל הדברים נראה את הפירות".

במסגרת הרצאתה הציגה ד"ר פלוג נתונים מבדיקה שערכו בבנק ישראל הנוגעת לפילוח נוטלי המשכנתאות בשנים 2010 עד 2013 על פי עשירונים. על פי נתונים אלו הפער בין העשירונים הנמוכים לעליונים כמעט בלתי נתפס, במיוחד בכל הקשור ליכולת לרכישת דירה.

כך, על פי המחקר האמור, שיעור נוטלי המשכנתאות בארבעת העשירונים הנמוכים נמוך מאוד יחסית לעשירונים האחרים ובמקביל הם רוכשים דירות זולות הרבה יותר. עוד על פי הנתונים שהציגה פלוג, מחיר דירה ממוצע שנרכשת על ידי העשירון השני בישראל עומד על כ-700 אלף שקל וזאת לעומת מחיר ממוצע של דירה שנרכשת על ידי העשירות העליון שעומד על 2 מיליון שקל. וכמה משכורות נחוצות לכל אחד מהעשירונים? כאן המצב מתהפך, בעוד רוכשי הדירות בעשירון העליון זקוקים רק ל-60 חודשי הכנסה, בעשירון הנמוך ביותר מדובר על 144 חודשי הכנסה.

"זו התמונה", אמרה ד"ר פלוג, "וחשוב להבין אותה גם כדי לגבש מדיניות בתחום הדיור. אחת הקבוצות שמצבן בעייתי ביותר אלו בעלי ההכנסה הנמוכה בישראל. שיעור משקי הבית שמוציאים יותר מ-40% על דיור עומד על כ-35%. זה גבוה, וגבוה גם בהשוואה בין לאומית. במקביל, הממשלה מספקת רשת ביטחון מאוד צנועה בתחום הדיור. היקפי הדיור הציבורי צנועים מאוד. בכל הקשור לסיוע לאנשים ברמות ההכנסה הנמוכות אנחנו מאוד צנועים. גם בהשוואה בין לאומית".

בהמשך דבריה התייחסה ד"ר פלוג גם להליכי התכנון והבנייה בישראל וחזרה על דבריה בעבר על כך שהמצב בישראל לא מזהיר: "תהליך הבניה החל מבדיקת ההיתכנות דרך התכנון ועד התחלת הבנייה לוקח בממוצע בישראל 13 שנה. בהשוואה בין לאומית אנחנו נמצאים במקום לא טוב. נעשו מאמצים לקצר הליכים באמצעות ועדות כמו וד"לים. זה אולי קיצר בעבור כמה פרויקטים אבל לא השפיע על כל הענף ועדיין יש הליך ארוך ומסורבל. גם סקר שנערך בקרב עסקים בענף מעיד שהגורמים העיקריים היום בעיכוב הגדלת ההיצע הם עיכובים בקבלת היתר או אישורים".

"צריך להפסיק את האווירה שרודפים אנשים שמרוויחים כסף"

פרופסור יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, שהשתתף גם הוא באירוע, אמר: "צריך להפסיק את האווירה שרודפים אנשים שמרוויחים כסף. אנחנו מייצרים אווירה נגד השקעות ואסור להמשיך עם זה. אין ראייה מערכתית וארוכת טווח של ייצור קרקעות. נשאלת השאלה מה המדינה רוצה? אפשר לראות את זה כך שהמדינה רוצה למקסם את הרווחים על הקרקע. אבל זו לא המטרה הנכונה. בכיוון של הדיור המטרה צריכה להיות שונה. כדי שתהיה ראייה ארוכת טווח צריך היום לתכנן מספיק דירות כדי שב-2013 יהיו מספיק דירות לבנות. חייבים לקצר לוחות זמנים של שרשרת ייצור הדירה בכל השלבים שלה. מערכת התכנון בישראל מאוד לא יעילה. יצרנו הרבה גופים ויש עוד הרבה גופים עם זכות וטו. בסינגפור למשל, יש גוף אחד ואין עליו וטו. יש מקום לשיפור בתחום התכנון. אני שמח שכיווצנו היום את כל הסמכויות בתחום התכנון ביד אחת. אי אפשר להסתדר במדינת ישראל בלי מלאי תכנוני זמין. צלאי מספיק שתוכל להזרים ברגע שהמחירים יוצאים משיווי משקל. זה נותן את היכולת לתגובה מהירה וניהול הציפיות. ועוד דבר, יש הרבה קרקע שלא מנוצלת נכון בצפיפות לא נכונה ואני מדבר על התחדשות עירונית ויש לטפל בנושא הזה".

אלפרד אקירוב, יו"ר קבוצת אלרוב ומייסד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן אמר באירוע: "יש מחוייבות של המדינה שלכל אזרח תהיה דירה. אם רוצים דירות זולות, צריך למכור קרקעות באלף דולר לדירה. אז כולם יוכלו לרכוש דירות. אפשר לקחת קרקעות חקלאיות מסביב לערים הקיימות, לתכנן דירות כאלו ולמכור דירות ב-900 אלף שקל. כי מחיר הקרקע אפס ומי שזוכה יהיו קבלנים שיבטיחו את המחיר הזול יותר. אז יהיה ניתן לעצור את עליית המחירים וכל מי שלא מגיע לדירה יוכל לקנות לדירה. ואנשים לא יעברו בגלל זה לברלין, זה מזעזע. הדברים הללו בידי השלטון, לא בידי פרטיים. צריך לקבל את ההחלטות הנכונות ולדעתי קיבלו החלטות לא נכונות. למשל הטלת מס הרכישה הגבוה על משקיעים, זו טעות".