המדריך להוספת מרפסת לדירה שלכם: כדאי? איך? ומתי?

השמאי ועורך מחירון הדירות לוי יצחק מעריך כי ערך דירה עולה בעקבות בניית מרפסת בשיעור של 10%-15%, אם כי בשוק הדירות מדברים על אחוזים צנועים יותר – 5%-10% ■ כך או אחרת, על השדרוג באיכות החיים אין חילוקי דעות ■ מדריכים בתחום

דירות / צילום: שאטרסטוק
דירות / צילום: שאטרסטוק

הנה דרך לשדרג את הדירה שלכם - לבנות מרפסת. זה רק נשמע מסובך, בפועל, אתם יכולים לשדרג את הדירה שלכם תוך זמן קצר ולהרוויח הרבה כסף. כל שנדרש הוא לבדוק אם הרשות העירונית מאפשרת זאת - הרבה רשויות מעודדות מרפסות; לשכנע את השכנים - לא מאוד קשה, כי גם הם מרוויחים מהמהלך; ולצאת לדרך.

נכון, צפויות עליות וירידות. כמה מהשכנים עלולים להתנגד, בחירת המבצע יכולה לקחת זמן ועוד עיכובים מעיכובים, אבל בניית מרפסת היא משימה אפשרית בהחלט, א שמשדרגת את איכות החיים שלכם ומשביחה את ערך דירתכם. אז איך עושים את זה? בכמה תושבח הדירה? ואילו רשויות עירוניות מעודדות את הבנייה? כל התשובות להלן.

■ הון מדריכים פיננסים

 

מה זאת בעצם מרפסת שמש והאם אפשר לבנות מרפסת כזו?

מרפסת השמש היא כמו חצר קטנה צמודה בלי דשא. יש גם מי שמניחים על רצפתה דשא מלאכותי להגדלת הפנטזיה, או חיפוי דק עץ להאדרת היוקרה. המרפסת היא גם חלל נוסף בדירה, שאפשר לאחסן בו חפצים ולתלות כביסה, אולי למגינת לבם של השכנים ממול.

הקבלנים קלטו מהר מאוד את החיבה של הישראלים למרפסת הפתוחה – והיום כמעט כל הדירות החדשות הנבנות בישראל נבנות עם מרפסת צמודה לדירה, כשהטרנד המנצח הוא מרפסת עם מעקות שקופים.

בשנים האחרונות גוברת מאוד גם התופעה של בניית מרפסות בבניינים ישנים ביוזמת הדיירים. השמאי ועורך מחירון הדירות לוי יצחק מעריך כי ערך דירה עולה בעקבות בניית מרפסת בשיעור של 10%-15%, אם כי בשוק הדירות מדברים על אחוזים צנועים יותר – 5%-10%.

כלומר, דירה בשווי 2 מיליוני שקלים, שווייה יעלה בכ-200 אלף שקל, אם תתווסף לה מרפסת שמש, הרבה יותר מעלות הבנייה של המרפסת עצמה (נושא בו נעסוק בהמשך). דירה עם מרפסת גם נחשבת יותר אטרקטיבית מדירה ללא מרפסת, ולכן תימכר במהירות רבה יותר.

המרפסת הפתוחה, הנקראת גם מרפסת נוף או מרפסת שמש (למרות שכיום היא לאו דווקא חשופה לגמרי לשמש), בולטת מתוך המבנה. היא בנויה כך שלא ניתן יהיה לסגור אותה ולהוסיף חדר לדירה.

התהליך של הוספת מרפסת פתוחה לדירה קיימת אינו פשוט, אך רק הולך וצובר פופולריות בציבור. למעשה, ניתן כיום להוסיף מרפסת שמש כמעט לכל דירה ובכל בניין (אפילו בדו-משפחתי), למעט ברב-קומות. אז איך מממשים את החלום הזה?

מרפסת בודדת או לכל הדיירים?

לא כל הרשויות העירוניות מאשרות בנייה של מרפסת בודדת. תל אביב, למשל, מתנגדת לכך ולכן הרבה יותר קל להגיע למימוש התוכנית על ידי צירוף כל הדיירים או רובם לתכנית ההשבחה. על הדרך גם מוזילים עלויות.

ומה אם לא כל הדיירים רוצים תוספת של מרפסת, בגלל מצב כלכלי או אחר? על פי חוק המקרקעין, נדרש אישור בחתימה של 75% לפחות מדיירי הבניין כדי לבצע תוספת מרפסות. אתם יכולים לבחור נציגים מקרב הדיירים שידפקו על הדלתות, אם כי ברוב המקרים החברה הבונה מתנדבת לערוך את השיחות עם הדיירים.

במקרים רבים זה פותח פתח לסכסוכי שכנים ומלחמות התשה בין התומכים למתנגדים. למתנגדים אין אפשרות לעצור את התהליך, אלא רק להגיש התנגדות. ההתנגדות תידחה, אלא אם יש למתנגדים טענה מאוד רלוונטית. בנוסף, אותם דיירים אשר התנגדו או אינם מעוניינים בתוספת מרפסת בדירתם, מוותרים למעשה על שטח הבניה המוסף ובכך מאפשרים לשאר הדיירים להתחלק בשטחים אלה ולהגדיל את המרפסות שייבנו.

גודל המרפסת

ברוב הרשויות העירוניות מאשרים בנייה של מרפסת עד גודל של 10% משטח הדירה ועד 14 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר מביניהם. במקרים שבהם יש לדיירים אחוזי בנייה שלא נוצלו, העיריה עשויה ללכת לקראתם בגודל המרפסת ולאשר תוספת של כמה מטרים רבועים.

עלויות בנייה

ההערכה היא שעלות בנייה (כולל עלויות היתרים ויועצים וכולל מע"מ) למ"ר מרפסת היא כ-6,000 שקל, כך שעלות ההקמה של מרפסת בשטח 12 מ"ר תסתכם בכ-72 אלף שקל. חברות הבנייה גם מחלקות את הסכום הכולל לתשלומים.

מיסוי

בחלק מהרשויות גובים היטל השבחה בגין תוספת המרפסת. לגבי ארנונה: על מרפסת ששטחה עד 14 מ"ר אין תשלום ארנונה על פי חוק. עם זאת, לא כל הרשויות העירוניות מקפידות על כך וממש לאחרונה הוגשה תביעה ייצוגית נגד עירית בת-ים בשם כל בעלי מרפסות השמש בבת ים. לפי כתב התביעה, נדרשת העירייה לפצות כ־5,200 בעלי מרפסות המתגוררים בעיר בסכום של כ-6 מיליון שקל על גביית ארנונה שלא כדין.

ייעוץ, בדיקת היתכנות

לאחר שקיבלתם את אישור השכנים והפנמתם את העלויות, כדאי להתקשר עם בעל מקצוע כמו אדריכל או מהנדס; הוא יבדוק היתכנות ויציג בפניכם את החלופות (מרפסת תלויה, מרפסת בעמודות שלמות, סגורה או פתוחה וכד'). האדריכל/המהנדס גם ילווה אתכם בכל הקשור לבדיקה ואישור עקרוני מהרשויות.

יש היום חברות בנייה של מרפסות שעושות בעצמן גם את כל התהליך התכנוני וקבלת ההיתרים. מומלץ לפצל את הבנייה וההליך התכנוני בין שני גורמים, או לפחות לשכור את שירותיו של מפקח בנייה חיצוני לחברת הבנייה. לפני שאתם שוכרים את שירותיה של חברת הבנייה, רצוי שתבדקו אודותיה ותבקשו המלצות.

לפני הבנייה בפועל

צריך לסגור מפרט טכני סופי, להכין תכניות בנייה וקונסטרוקציה, להגיש התכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולקבל היתר בנייה. כל שיפוץ משמעותי של בית פרטי או של בניין משותף מצריך היתר בנייה. מדובר באישור הניתן מטעם הוועדה לתכנון ובנייה להכנסת שינויים במבנה או בשטח. מטרת היתר הבנייה היא לדאוג שכל השטח הכפוף לרשות המקומית, עומד בתקני הבנייה שנקבעו מטעמה לאזור זה.

אם יש הסכמה בין הדיירים, תוך 3-4 חודשים אפשר להוציא היתר בנייה. אם אין הסכמה והנושא נדון שוב ושוב בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואולי גם בבתי משפט – התהליך עלול להיגרר שנים.

50 איש במרפסת

על פי התקן הישראלי, מרפסת מתוכננת לשאת עומס של 350 ק"ג לכל 1 מ"ר. לדוגמא, מרפסת של 12 מ"ר מתוכננת לשאת משקל של 4,200 ק"ג (מעל 50 איש). כמובן שהתכנון מביא בחשבון מקדמי בטחון, כך שהעומס האפשרי בפועל גדול יותר – על אחריותכם.

כמה זמן נמשכת הבנייה?

בניית מרפסת בודדת לוקחת בין יום לשבוע בדרך כלל, תלוי בשיטת הבנייה. יש שתי שיטות בנייה מקובלות בארץ:

מרפסות מפלדה, "בנייה יבשה": מתבססות על קונסטרוקציית פלדה מוכנה, המעוגנת בדרך כלל לעמודי בטון מזוין של הבניין ומורכבת בשטח בתוך פרק זמן קצר ביותר. השיטה מאפשרת בנייה של מספר מרפסות ביום ונחשבת מתקדמת יותר, אך יש להקפיד על הביצוע שלה ובמיוחד על צורת העיגון. המרפסת גם קלה "יחסית", כ-1 טון לקונסטרוקציה של 12 מ"ר. התקנתה כמעט ואינה מטרידה את שגרת החיים של דיירי הבניין.

מרפסות מבטון, "בנייה רטובה": השיטה ה"רטובה" היא המוכרת יותר, וגם הזולה יותר. היא כוללת חפירת עמודי בטון ויציקה לאורך הבניין. חסרונותיה: הבנייה מלכלכת, נמשכת כשבוע ועלולה לגרום פגיעה בגינת הבניין בגלל הפיגומים. גם עומסי המשקל שמוסיפות המרפסות אינם עניין של מה בכך. מרפסת בטון שוקלת 7-8 טון ובבניינים ישנים זה משמעותי.

גימור הרצפה

לטובת גימור הרצפה ניתן להשתמש בכל חיפוי חוץ כמו קרמיקה, גרניט פורצלן, ודקים למיניהם. כמו כן, ניתן לצבוע בצבעים אפוקסיים או בצבעים המותאמים לצביעת בטון בתנאי חוץ. כדאי לקחת בחשבון כשאתם בוחרים את החיפוי גם את הסיכוי להחלקה, בעיקר בתנאי רטיבות להם חשופה המרפסת בגשם.

מעקה המרפסת

ברוב המקרים, ההעדפה כיום היא למעקה שקוף של זכוכית עבה, העוטף את המרפסת. אבל יש גם אופציות אחרות כמו סורג מתכת, מעקה לבנים ועוד.

ועכשיו, כשהמרפסת עומדת איתן, הגיע שלב העציצים והאדניות. לא לוותר על זה וגם לא על ריהוט גינה יפה שמשדרג כל מרפסת. הקפידו לבקש ברז מים וברז גז למרפסת, קנו גריל משובח ותתחילו ליהנות מהחיים.

קיראו עוד ב"גלובס"


מדריכים נוספים באתר הון:

תמ"א 38 - איך עושים את זה נכון

פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת

* הכותבת נמנית על מערכת הון, מדריכים פיננסים.

 

 

לכתבה הקודמתFANG - מה זה? ואיך זה קשור לבורסה?