החלטת מיסוי חדשה מקלה על יזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי

החלטת מיסוי חדשה של רשות המסים שפורסמה לאחרונה עשויה להקל על יזמים לבצע עסקאות בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38.

ההחלטה מתייחסת למקרה בו יזם התקשר עם בעלי דירות בפרויקט ולאחר תקופה מסויימת מעוניין למכור את הזכויות בפרויקט ליזם אחר. עד היום, עסקה מעין זו הייתה מחוייבת במס רכישה מלא על כלל הזכויות הן מצד המוכר והן מצד הקונה, והחלטת המיסוי מחדדת את ההבדל בין זכויות שנמכרות כאופציה לבין זכויות שכבר נמכרות בשלב מאוחר יותר.

הוראת המיסוי קובעת כי אם יזם חתם על הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38/2 עם דיירים בבניין מגורים, והתנאים המתלים בהסכם ובהם קבלת היתר בנייה וקבלת מימון מהבנק טרם התקיימו, והפרויקט מצוי בשלב שבו ניתנו תוך 30 ימים רק הודעות על העסקאות מול הדיירים ומועד העסקה טרם הגיע, למעשה מדובר בהסכם אופציה בלבד.

במקרה שכזה היזם המוכר לא יהיה חייב בתשלום מס רכישה על הזכויות של בעלי הדירות בפרויקט וגם היזם שירכוש את הזכויות לא יהיה חייב בתשלום מס רכישה על כל היקף הזכויות בשלב הרכישה. נציין כי היזם הרוכש יהיה חייב בתשלום מס רכישה המלא על זכויות בדירות הקיימות כאשר הפרויקט יבשיל לכדי ביצוע או באם רשות המיסים כבר לא תראה בעסקה האמורה אופציה אלא עסקה של ממש.

רו"ח עו"ד יוסי אלישע, ראש מחלקת מיסוי במשרד ליפא מאיר ושות' שיזם את ההחלטה האמורה בעקבות מקרה ספציפי בו היה מעורב, מסביר: "במצב דברים זה, ליזם ניתנת הלכה למעשה אופציה מאת הדיירים לקבל זכות במקרקעין, כאשר הוצאת הפרויקט אל הפועל והתגבשות זכויותיו במקרקעין תלויה בו וברצונו.

"גם אם במקרה כאמור לדיירים עומדות טענות כנגד אי הוצאת הפרויקט על ידו לפועל, כגון שלא פעל בשקידה להוצאת היתר בניה או שטענתו בדבר פגיעה מהותית בכדאיותו הכלכלית אינה טובה, כל שבידיהם לעשות הוא לדרוש ממנו פיצויים אך לא ניתן לחייבו לבצע את הפרויקט. משמעות הדבר ש'הכוח' להפוך את 'ההודעה' על ההתקשרות ל'עסקה' לעניין חוק מיסוי מקרקעין מצויה בידי היזם בלבד.

"בהיעדר היתר בנייה ומימון לפרויקט, ישנה ודאות כי עסקה במקרקעין בין אותם הצדדים לא תהיה. כלומר, גם אם היזם ייתבע על ידי הדיירים ואף יידרש לשפות אותם, ההודעה שניתנה לא תהפוך לעולם לעסקה במקרקעין (מפני שקיום התנאים המתלים תלוי ביזם ורק בו).

"לפיכך, בסיטואציה כזו, אם היזם מעביר את זכויותיו לפי ההסכם עם הדיירים ליזם אחר (בטרם התקיימות התנאים המתלים ו/או הריסת הבניין) יש בסיס לראות את העסקה ביניהם כמכירת אופציה ולחייב במס רק את מרכיב המזומן שהיזם השני (הרוכש) שילם ליזם הראשון", לדבריו.

עו"ד אלישע סבור שהחלטה זו עשויה להשפיע על התחום ואף להוביל לביצוע עסקאות שעד כה נדחו על הסף בשל החיוב במס רכישה גבוה בשלב הראשוני של העסקה. "החלטת המיסוי שפורסמה, מעבר לכך שהינה נכונה מבחינה משפטית וכלכלית, מחזקת גישה זו, ויישום שלה על מקרים דומים יאפשר את הגדלת מספר הפרויקטים והיצע הדירות הקיים היום.

"היום ישנם לא מעט מקרים של דיירים שחתמו על הסכמים ליזמים המעכבים את ביצוע הפרויקט מסיבות שונות. אותם דיירים "כבולים" בהסכמים שחתמו, לכן יש הגיון באימוץ פרשנות שיהיה בה כדי לסייע לכניסתו של יזם חדש באופן שלא יחול כפל מס רכישה (הן בגין הרכישה מהדיירים והן בגין הרכישה מהיזם היוצא) ותתאפשר הקדמת התחלתו של הפרויקט".

עם זאת, חשוב לציין כי ברשות המסים מסבירים שמדובר בהחלטה שאומנם מתייחסת לנושא עקרוני אולם בשל העובדה שכל פרויקט פינוי בינוי כמו גם תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה שונה אחד מהשני, כל מקרה יידון לגופו.

 יוסי אלישע | ליפא מאיר ושות’