חוסר תום לב במו"מ יחויב בפיצויים

הליך מו"מ בין מוכר לבין קונה במקרקעין הינו לעיתים הליך ממושך עם עליות וירידות. במקרה הרגיל המוכר והקונה מסכמים את עקרונות המסחריים של העסקה ולאחר מכן עורכי הדין של הצדדים מתחילים בניסוח פרטים המשפטיים של ההסכם. לעיתים גם חילופי טיוטות יכולים להימשך זמן רב ולעיתים על פרט כזה או אחר הצדדים לא מגיעים להבנה והעסקה מתפוצצת.

במקרים רבים, תחילת מו"מ מבשיל לנייר עמדה כלשהו המכונה "זכרון דברים" או "מזכר הבנות" וכו' שמהווה את הבסיס להמשך מו"מ עד לכריתת הסכם מפורט. גם כאן הדרך אינה חלקה ולעיתים בין זכרון הדברים ועד החתימה, מוחלפות טיוטות והחוזה לא נחתם וכל צד מתבצר בעמדתו וטוען כי הצד השני הפר את ההסכם.

במצב זה המוכר שמבקש להתנער מזכרון דברים טוען שמלכתחילה לא נחתם כל הסכם מחייב ואילו הקונה טוען שזכרון דברים הינו בתוקף וכי יש לאכוף אותו על המוכר.

במציאות יש מצבים בהם המוכר והקונה הגיעו לכל ההבנות המסחריות האפשריות וכי לשניהם גמירות דעת על התנאים אך לפתע אחד מהם מבקש להוסיף תנאי כלשהו (לדוגמא המוכר שמבקש להוסיף על המחיר או הקונה שמבקש להוריד מהמחיר) או לעיתים מי מהצדדים מבטל את חתימת ההסכם בדקה האחרונה (לדוגמא המוכר מבטל את החתימה, כי מצא קונה יותר טוב או הקונה שמצא נכס יותר זול).

כתוצאה מהתנהגות זו של אחד הצדדים שבאופן חד צדדי משנה את כללי המשחק, הצד השני נפגע. הפגיעה והנזקים יכולים להיות במספר מישורים. מישור אחד זה ההוצאות שהוציא הצד הנפגע על סמך מו"מ וכו', מה שמכונה "פיצוי הסתמכות". אך הנזקים של הנפגע יכולים להיות גם מסוג "אובדן רווחים", שכעת נמצא בכיס של הפוגע והמפר על דרך של עשיית עושר ולא במשפט. לדוגמא כשהמוכר מתנער באופן פתאומי מהסיכומים, ומוכר את הדירה למישהו אחר במחיר גבוה יותר, ההפרש הזה הוא "עשיית עושר" של המפר ועל פי הפסיקה, הנפגע הוא זה שצריך לזכות ברווח זה בבחינת "פיצוי קיום".

לאחרונה בית משפט המחוזי מרכז נתן פסק דין ממצה בעניין הנדון שהיה בפני הרכב השופטים אילן שילה, מיכל נד"ב וורדה פלאוט. במקרה זה המערערים התכוונו לרכוש דירה מהמשיבה שהיא קבלן בנין. המערערים חתמו על הצעת רכישה, כמקובל בענף זה כשבהצעת הרכישה, היו מפורטים שווי העסקה, תנאי תשלום, זיהוי הדירה וכו'. המשיבה גם חתמה על הצעת הרכישה לאחר חתימת המערערים.

דא עקא, כשב"כ המערערים קבל טיוטת חוזה, התברר כי הקבלן הטיל על המערערים תשלום נוסף של 15,000 דולר עבור אגרות והוצאות של תשתיות שלא בא זכרם בהצעת הרכישה. מהעדויות התברר כי סעיף זה הוכנס במטרה למעשה להגדיל את שווי העסקה כי הקבלן חשב שאכן הדירה שווה יותר.

המו"מ בין הצדדים התפוצץ, והקבלן מכר את הדירה לאחרים בהפרש של 450,000 ₪ יותר.

המערערים הגישו תביעה כספית נגד המשיבה ותבעו פיצוי קיום קרי תבעו את סכום ההפרש שהמשיבה למעשה הרוויחה בין המחיר המקורי לבין המחיר שהדירה נמכרה ע"י המשיבה.

בית משפט השלום הסכים להטיל על המשיבה רק תשלום בגין פיצוי הסתמכות בגובה 55,000 שקלים בלבד תוך הטחת ביקורת קשה על התנהגות המשיבה שניהלה מו"מ בחוסר תום לב.

הערעור של המערערים התקבל ובית המשפט המחוזי מפי כב' השופט שילה שנתן את פסק הדין קבע כי עת מו"מ הינו בשלב קריטי שלולא התנהגות שלא בתום לב של צד, אין ספק שהחוזה היה נחתם, העניין מזכה את הצד הנפגע בפיצוי קיום.

בית המשפט המחוזי קבע כי הצעת הרכישה שחתמו המערערים והמשיבה הינה חוזה מחייב לכל דבר כאשר מפורטים בה כל הפרטים המהותיים הנדרשים כגון מחיר, תנאי תשלום, זיהוי הדירה וכו' ואלמלא המשיבה לפתע היתה דורשת עוד 15,000$, החוזה המפורט היה נחתם כפי שהוא ועל כן המדובר בניהול מו"מ שלא בתום לב של המשיבה שעל פי פסק הדין הידוע (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ פ"ד נו' (3) 289), מזכה במקרים חריגים גם לפיצוי קיום, כלומר כאילו ההסכם נחתם וקוים.

השופט שילה קובע כי :

"אין לאפשר למשיבה להסתמך על טיוטת חוזה שהיקפה 13 עמודים, ולסבור שהיה על המערערים לקבלה בבחינת כזה ראה וקדש. לא מצאנו ברשימת הערותיו של ב"כ המערערים הערות כלשהן שהיה בהן יסוד לחשוב שיביאו להפסקת המשא ומתן או ל"פיצוצו", וחזקה על צדדים תמי לב שהיו מוצאים פתרון לכל הערה והערה. המשיבה לא הצביעה על הערה כלשהי של ב"כ המערערים שעל פי הנסיבות וחומר הראיות היה בה כדי להביא להפסקת המשא ומתן. נזכור כי בשלב שבו כבר הומצאה טיוטת החוזה למערערים, התמלאו למעשה החוסרים שנטענו בהצעת הרכישה, והיא עצמה הייתה יכולה להיחשב לחוזה מחייב".

לעניין חישוב גובה פיצוי קיום הוחלט כך:

שווי הדירה שנמכרה לאחר היה גבוה בכ 44% משווי שסוכם בין המערערים לבין המשיבה. בינתיים גם שווי דירה שבבעלות אישית המערערים עלה ובית המשפט הגיע למסקנה כי הדירה האישית של המערערים עלתה בכ 160,000 ₪. לכן על המשיבה לפצות את המערער בשיעור הרווח שעשתה המשיבה, פחות 160,000 ₪ בכדי למנוע מצב שהמערערים מצד אחד ייהנו ממלוא עליית מחיר הדירה שביקשו לרכוש וגם ממלוא עליית מחיר הדירה האישית שלהם, בבחינת פיצוי כפול.

אין ספק כי פסק דין זה בעל חשיבות עליונה לניהול מו"מ בתום לב ובכדי למנוע מצבים שבהם מי מהצדדים בשלב קריטי חותך את מו"מ וחושב שיוכל לצאת מכך ללא נזק.

ע"א 47446-06-14 מזר ואח' נ' גאון חברה לבניין והשקעות בע"מ ואח'.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.